房产律师靳双权点评一件出售期房引起的房产纠纷

 
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    为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
 
    案件介绍：
    2009年11月1日，北京某房地产公司作为出卖人，孙超作为买受人，双方签订商品房预售合同，约定出卖人向买受人出售诉争房屋；总价款188万元。
    2010年1月8日，孙超作为借款人（甲方），中信银行作为贷款人（乙方），北京惠明置业有限公司作为保证人（丙方），三方签订个人购房借款合同，约定甲方向乙方申请贷款113万元用于购买涉案房屋。
    2010年12月31日，孙超作为出卖人（甲方），武青峰作为买受人（乙方），某中介公司作为服务方（丙方），三方签订《购房综合服务合同》，约定买卖标的为涉案房屋；成交价格300万元；在甲方得到领取该房屋的房屋所有权证通知后，甲方应于3日内通知乙方和丙方；丙方应协助甲乙双方签署《北京市存量房屋买卖合同》；甲乙双方应在签订《北京市存量房屋买卖合同》后3个工作日内，按照国家及北京市的相关规定将完整、有效、正确的房产交易相关资料和证件提供给丙方，并保证上述相关资料和证件的真实、合法、有效，以便丙方开始协助甲乙双方办理后续相关手续。
    同日，孙超作为出卖人（甲方），武青峰作为买受人（乙方），双方签订房屋买卖约定合同，约定甲方向乙方出售诉争房屋，因该房屋尚未取得所有权证，具体时间视开放商实际办理而定。该房屋抵押机构为银行总行，按揭额110万，甲方应于过户前办理完抵押注销手续，甲乙双方成交价格为300万，甲方应在得到领取房屋所有权证通知后3日内通知乙方和中介。甲乙双方应于乙方收到通知后10日内签署《北京市存量房屋买卖合同》。
    当日，孙超作为出卖人，武青峰作为买受人双方签订了《补充协议》，约定房屋成交价格为300万元，于签订合同当日支付60万，于合同签订后8日内支付160万，于2011年1月26日前支付20万，于约定的解押日支付余款50万，于办理过户手续当日支付10万。出卖人承诺在签订合同后3个工作日内将钥匙交付买受人，买受人自取得钥匙后享有居住权，出卖人不得提出租金要求。
    随后武青峰于2011年1月1日支付定金60万，于1月8日支付购房款160万，1月26日支付购房款20万。后在2011年5月20日至2013年11月20日期间，武青峰向孙超在中信银行开立的还贷账户中付款16笔共计11.4万。2011年12月6日，孙超向武青峰借款12万，并称可以用来抵扣房款。
    2012年3月31日，诉争房屋登记至孙超名下，当时原银行对涉诉房屋具有抵押权。2013年12月左右，武青峰找到孙超要求过户，但遭到拒绝。
    2014年4月，孙超将武青峰起诉至法院，要求解除双方所签合同及相应的补充协议等，并要求武青峰返还购房款赔偿经济损失12万。
    庭审中，武青峰提出反诉，要求孙超履行合同义务，配合办理解押及办理过户手续，并要求其赔偿损失共计100万元。
 
    审判结果：
    北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
    一、武青峰于判决生效后三十日内代孙超向银行偿还剩余的个人贷款，以此消灭抵押权。
    二、孙超于抵押权消灭后十日内协助武青峰办理过户手续。
    三、驳回孙超全部诉讼请求
    四、驳回武青峰其他反诉请求。
    一审判决后，孙超不服上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：
    驳回上诉，维持原判。
 
    资深房地产律师靳双权案件点评：
    资深房地产律师靳双权认为，本案中原被告双方所争议的焦点在于涉诉房屋的买卖合同能否解除，各方当事人是否存在违约行为。
    本案中，涉诉房屋的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，因而合法有效。购房人武青峰缴纳了大部分的购房款，孙超亦将诉争房屋交付于武青峰占有使用，因而双方所签订的合同已经大部分得到了履行，只是部分尾款和房屋过户的后续问题，在武青峰表示原意代孙超清偿涉诉房屋剩余贷款本息的情况下，法院从维护交易公平稳定的角度出发，认为诉争房屋的买卖合同应予以继续履行，是正确的。
    而本案中双方的分歧在于房屋并未实际过户，这涉及房屋所有权争取的时间、抵押权解除时间及政策等多种因素，孤立认定任何一方违约都不实际，因此法院并未认定本案任何一方有违约责任。
    综上，法院的判决是正确的。
 
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