房地产律师靳双权点评一件逾期交房支付违约金案件

 
    为保护当事人隐私安全，本文当事人均系化名。
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    案件介绍：
    2014年11月18日，王娟（买受人）与某房地产开发公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》及其附件，合同约定的主要内容为：出卖人将位于北京市昌平区的诉争房屋出售给买受人，房屋总价款为216万，出卖人应当在2015年8月31日前交付该房屋，买受人采取贷款方式付款，买受人可以首付购房款的30%，其余向中国建设银行借款。具体方式及其他事项见附件五。买受人未依照约定时间付款的，逾期90日内，自约定应付款届满之次日起至实际支付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金合同继续履行。除不可抗力，出卖人未按约定时间交房的，逾期90日内，自双方预定的交付期限届满之次日起之实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人已付房款万分之三的违约金，并于该房屋交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
    其中附件五中约定了付款方式及期限：商业按揭贷款：（1）买受人应于2014年11月18日前向出卖人支付人民币65万元。（2）该商品房其余房款人民币151万元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款；补充协议第一条第1款：买受人应自买卖合同签订之日起7日内，根据买卖合同约定的付款方式，向商业贷款银行或/和住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款，并按相应要求提供相关手续，否则视为买受人逾期支付除首付款以外的其余房款。第一条第4款：若买受人的按揭贷款申请不被商业贷款银行或住房公积金管理机构委托的商业银行受理或因买受人个人资信等任何原因，银行不予批准贷款，买受人应在合同签订之日起40日内选择改变付款方式，付清购房全款。否则视为逾期付款，出卖人有权解除购房合同，将房屋另行出售，并有权向买受人收取总房款百分之十的违约金，其他因办理过程中的收取的款项不予退还。
    第二条逾期付款责任：买卖合同第十一条第一款（2）项的逾期付款责任条款调整为：买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人应向出卖人支付逾期应付款每日万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。
    第三条房屋交付：第一款：买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地点并携带相关证件，办理该商品房交接手续。买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付该商品房。
    上述合同签订后，王娟按约向某房地产开发公司支付了首付款648579元，并按照约定将贷款所需材料交给某房地产开发公司，于2015年1月7日与中国建设银行股份有限公司北京昌平支行签订了借款合同，贷款金额为151万元。中国建设银行股份有限公司北京昌平支行于2015年2月25日将王娟所贷款项支付给某房地产开发公司。2015年10月2日，某房地产开发公司向王娟发出交付通知，告知王娟于2015年10月18日交房。
    王娟于2015年10月19日接收了该商品房。
    后王娟将开发商起诉至法院，要求对方承担迟延交房违约金32000元。
 
    审判结果：
    北京市昌平区人民法院经审理后判决：
    房地产开发公司于本判决生效后三十日内向王娟支付自2015年9月1日至2015年10月18日期间逾期交房的违约金32000元。
    一审判决后，开发商不服上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
    驳回上诉，维持原判。
 
    商品房买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：
    本案中，王娟和开发商所签订的《北京市商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应当合法有效。合同签订后，双方均应依照合同约定履行各自的义务，现王娟向房地产开发商交付购房款后，该开发商未能依照合同约定期限交付房屋，对此房地产开发商应当依照合同约定承担违约责任，向王娟支付逾期交房违约金。依照合同约定，开发商应当于2015年8月31日交付房屋，而实际上，根据开发商的交房通知书显示，开发商于2015年10月18日通知王娟收房，虽然王娟实际收房日期为2015年10月19日，但根据合同约定，开发商在交房通知书中通知的日期即为交房日期，故应认定开发商的实际交房日期为2015年10月18日。因此，开发商逾期交房的日期为48天，开发商应当支付的违约金为32000元。
    据此，法院判决开发商支付王娟违约金32000元的判决是正确的。
 
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