房地产北京律师靳双权解析一件逾期交房引起的房产纠纷案件

 
    为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
    本文系房地产专业律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
    案件介绍：
    2015年4月29日，张梦爽作为甲方与王芃作为乙方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方在该合同约定：张梦爽将801号房屋（以下简称诉争房屋）售予王芃，房屋总价款为166万元，其中90万元由王芃贷款支付；该合同第六款“房屋的交付”中约定张梦爽应在收到王芃全部购房款后一个月内将房屋交付王芃。合同第七款“违约责任”约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六款约定的期限和款件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（其中1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六款约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。”
    同日，张梦爽与王芃以链家公司为居间方签订了《补充协议》，三方在补充协议中约定王芃应于合同签订当日向张梦爽支付定金2万元，并于办理银行面签时将第一笔首付款72万元（不含定金）以非建委资金监管的方式支付张梦爽，并约定双方应在产权转移后业主收到全款后一个月内自行办理物业交割手续，链家公司居间陪同，张梦爽与王芃一致同意，王芃从本协议约定的购房款中留存2万元整作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日由王芃支付张梦爽。补充协议第四款“违约责任”第1项约定：买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
    合同签订后，王芃于当日向张梦爽支付定金2万元，于2015年7月17日支付房屋首付款72万元，2015年8月12日，张梦爽收到尾款90万元。2015年9月25日，张梦爽向王芃交付诉争房屋并配合王芃办理了物业交割手续。现王芃尚未向张梦爽支付物业交割保证金2万元。双方共同确认诉争房屋月租金为3000元。
    后张梦爽和王芃就逾期交房问题进行了协商，双方达成了一致意见允许张梦爽逾期交房，张梦爽将空调两台作为补偿送给王芃。
    后双方因房屋交付问题发生争执，遂张梦爽将王芃起诉至法院，要求对方支付物业交割保证金2万元，并支付逾期付款违约金5万元（自2015年9月25日至2015年11月24日止，依照全部房款166万的日万分之五计算）。
 
    审判结果：
    北京市通州区人民法院经审理后判决：
    一、王芃给付张梦爽物业交割保证金2万元，于判决生效之日起七日内给付完毕。
    二、王芃于判决生效后7日内给付张梦爽逾期给服务业保证金逾期违约金（以2万元为基数，依照中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2015年9月25日至实际给付之日止）。
    三、张梦爽于判决生效后7日内给付王芃逾期交房违约金4000元。
 
    资深房地产专业律师靳双权案件点评：
    资深房地产专业律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
    本案中，张梦爽、王芃就购买诉争房屋签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，上述合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应当依照合同约定履行自己的义务。发生诉争前，张梦爽已经向王芃交付了诉争房屋，因此依照合同约定王芃应向张梦爽支付物业交割保证金2万元。
    张梦爽与王芃分别存在逾期交房和逾期给付物业交割保证金的违约行为，双方均依照补充协议违约责任按日给付对方全部已付房款万分之五的违约金。其中张梦爽逾期交房部分，张梦爽主张违约金过高，要求调整，考虑到本案中逾期交房致使王芃遭受的实际损失系同地段同类房屋的租金损失，双方曾共同确认该房屋租金为每月3000元，根据相关交易规则，王芃另租房屋期限最短为依约，因此法院将逾期交房违约金酌定为4000元，对于王芃过高部分的诉讼请求，未予支持。
    庭审中虽然张梦爽主张已就逾期交房和王芃达成过一致意见，表示已经给付王芃两台空调作为补偿，法院经审理后认为，张梦爽所递交的证据尚不足以证实王芃已经明确表示放弃主张违约金，因此其答辩意见法院未予采纳。法院审理后对王芃逾期支付物业交割保证金部分鉴于张梦爽主张违约金约定过高，要求降低违约金，并且张梦爽违约在先，法院在综合考虑相关案件事实后，酌情确定由王芃依照中国人民银行同期贷款利率标准向张梦爽支付2万元的利息，对于其过高部分的请求，法院未予支持。
    综上，法院的判决是正确的。
 
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