房产律师靳双权点评一起返还原物纠纷案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-04-07
本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
（一）案件事实
1、诉争房屋系张小欧所有。2012年初，张小欧与马明口头达成房屋买卖协议将诉争房屋以130万元售予马明。后马明陆续支付房款共计1255000元，尚欠45000元未付，房屋已交付马明使用，后双方因房屋过户问题发生争议。马明名下已拥有两套住房。张小欧将马明诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同。2013年6月24日，法院判决解除张小欧与马明的房屋卖合同，马明上诉被驳回。2013年9月9日，马明再次提起诉讼。
2、原告马明诉称，原告与被告房屋买卖合同经一审、二审已经确定无效。被告应立即返还给原告楼房款共计125.5万元并支付利息，以及被告专修支付的费用。故原告诉至法院，诉讼请求如下：（1）被告立即返还商品房销售楼款共计125.5万元。（2）被告给付原告楼房装修款78877元。（3）被告给付原告楼房款自2012年2月26日80.5万元、2012年7月12日给付30万元及2012年10月3日15万元，共计125.5万元的利息（按银行同期贷款利息计算）至楼房款给付清为止。
3、被告张小欧辩称及反诉称，马明自订立合同一致推脱办理过户，后称自己无法办理过户，要求张小欧将房产过户至第三人名下，遭到张小欧拒绝，至今还拖欠剩余房款不予支付。张小欧认为上述行为给张小欧造成巨大损失，合同目的也无法实现。遂诉讼请求解除买卖合同，经一、二审判决，判令解除双方关于涉案房屋的买卖合同。判决生效后，张小欧函告原告返还房款，腾退房屋，原告未理会，故提起反诉。不认可原告陈述的事实，同意给付125.5万元房款，但是2013年9月6日，张小欧已经函告马明向其退款，不应当向原告支付利息，同时张小欧不清楚装修事宜，马明是在明知产权人为张小欧的请况下进行的装修，风险与责任应该自负。反诉请求如下：1、判令原告立即腾退诉争房屋。2、判令原告向被告支付2012年3月至实际退房之日期间的房租5万元。3、原告向被告支付2012-2014年度物业费1744元，2013-2014年度暖气费2020.9元。事实理由如下：
4、原告马明反诉答辩称，可以腾退房屋，但是需要张小欧返还房款并赔付装修损失和利息损失。不同意支付5万房租，张小欧卖房子，没有理由要求房租。认可供暖费未交，认可2012年6月至2014年6月的物业费未交，但是不同意交给张小欧。
5、法院审理查明：
2013年9月6日，张小欧向马明邮寄书面通知，载明：“……1、请您于2013年9月20日前与本人联系，本人会将您已经支付的购房款1255000元全部返还给您；2、请您于2013年9月20日前将北京市怀柔区泉河二区号楼单元室腾退，归还本人；……”。该快件于2013年9月7日由钟会伶签收，庭审中，马明认可其妻签收，但不认可知晓内容。
2013年12月31日，法院勘查争议房屋。马明之子马建春陈述所有装修都没有大动，张小欧称只换了客厅部分墙壁颜色；马明提供合同书、收条、票据、装修用料及人工清单一份，经证明装修款7.8万，并提供装修工人李良刚作证，但是证人李良刚陈述的各装修项目用工人数及时间与马明清单记载明显不符。
又查明，张小欧提供物业费、供暖费发票。马明无异议，亦认可上述费用系就争议房屋交纳。
（二）法院观点
房屋买卖合同已经生效判决确认解除，故原告有权要求被告返还其已支付的房款，被告亦有权要求原告腾退房屋。原告对争议房屋进行了墙壁修缮，粉刷等的装修部分损失应由原告方自行承担。对于原告要求被告就已给付房款支付利息的诉讼请求，本院不予支持。被告不应向原告主张诉讼期间的租金，对被告该项反诉请求本院不予支持。对于被告反诉原告要求返还其居住房屋期间物业费及供暖费的诉讼请求，被告已交纳的上述费用原告应当返还。
（三）判决结果
1、张小欧返还马明房款一百二十五万五千元。
2、马明腾退房屋。
3、马明返还张小欧二〇一二年至二〇一四年的物业费一千七百四十四元以及二〇一三年至二〇一四年的供暖费二千零二十元九角。
4、驳回马明其他诉讼请求。
5、驳回张小欧其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
（四）易盛借名买房网律师靳双权点评：
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告马明与被告张小欧签订的房屋买卖合同已经生效判决确认解除，故原告有权要求被告返还其已支付的房款，被告亦有权要求原告腾退房屋。
而对于原告要求被告给付楼房装修款的诉讼请求，因为原告提供的证人的当庭陈述与原告提供书面装修费用证据存有明显不符的情况，所以难以认定原告对争议房屋进行了高达7.8万余元装修费用的投入。而且根据法院的现场勘查结合被告方的自认，法院能够认定原告对争议房屋进行了墙壁修缮，粉刷等的装修，因该部分支出系原告在购买房屋后为实际居住使用进行的必要投入，且房屋买卖合同的解除原告方负有一定的过错，故该部分损失应由原告方自行承担。
对于原告要求被告就已给付房款支付利息的诉讼请求，因为房屋买卖合同于2013年8月16日经生效判决解除，2013年9月6日被告即函告原告同意返还房款，被告亦实际收取该函件，原告坚持通过诉讼程序主张权利，由此产生的利息损失法院应不予支持。
对于被告要求原告支付租金的诉讼请求，因房屋买卖合同于2013年8月6日经生效判决解除，被告应以此时间点作为向原告主张租金的起算时间，但因此后产生的租金损失大部分发生在本案诉讼期间内，且因原告于第一次庭审中即明确表示同意腾退房屋，故被告不应向原告主张诉讼期间的租金，该诉讼请求也不予支持。
综上所述，靳律师认为法院得判决正确。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】