房产诉讼靳双权律师解读以借贷名义签订购买经济适用房合同的效力

一、案件事实：

     2006年，李烨位于北京市崇文门的公房拆迁，因此获得拆迁款和一个购房指标。李烨父亲李尚军的房屋因拆迁获得了两个指标。李烨长期在国外，其父亲与她商议将李烨的指标出售，李烨便房屋拆迁事宜全部由其父亲处理。
因此，李烨的父亲就到天通苑地区的链家中介登记出售购房指标，经链家介绍，周忠全与李尚军结识，双方商订购房指标售价为5万元，选房之日共同到拆迁部门去选房，并签订合同。
     按拆迁部门及开发商要求，选房人必须是具有购房指标的本人。李烨因此专程从英国回北京，选择了天通苑的一套两居室，并与北京天启房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，房款为27万元。
李烨用周忠全的银行卡支付了上述款项。选房后李烨因见朋友先行离开，所有手续由父亲李尚军办理。
因该房屋属于经济适用房，李尚军与周忠全都以为不能买卖，因此签订了借款合同，房款就算周忠全借给李烨的，李烨还不上就把房屋抵给周忠全。双方签订的《借款合同》约定：“1、乙方（李烨）因购房需要，特向甲方（周忠全）借款32万元。2、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。3、在约定的借款周期内乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用。4、在乙方将该房转借为甲方使用期间，该房屋仅限于周忠全本人居住，不得转让、买卖或者出租。否则由此引发的一切法律责任由周忠全本人承担，乙方李烨概不负责。5、暂住期限定为 2008年12月31日，超过此期限则房屋所有权归甲方所有。”
     购买时交纳的契税、公共维修基金等费用均由周忠全支付。房屋交付后，周忠全对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。
李烨取得房产证后，因经济适用房未满五年不能上市交易，因此无法过户到周忠全名下。2014年，五年期满后，周忠全要求协助过户，李烨提出按房屋现价值平分。双方因此产生争议，2014年10月，李烨向法庭起诉。
 
二、诉讼过程

     1、原告李烨在起诉书中称： 2006年12月26日，她与开发商签订《商品房预售合同》，购买位于东小口镇天通中苑X号房屋。2014年4月，原告己经取得了涉案房屋的产权证。原告父亲李尚军因被告周忠全无房居住，将涉案房屋借给被告临时居住。原告于2014年4月要求被告限期腾空房屋，被告至今不予腾房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其财产权利不受侵犯，被告的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判决被告腾退昌平区东小口镇天通中苑X号房屋。
     原告还称她在2006年12月26日全程办理了选房、签订 购房合同、支付购房款等手续，但没有见到过《借款合同》，对其父亲将该房屋“抵”给周忠全的事实也不知情，其没有委托其父亲签订该合同。但同时认可借周忠全钱购买诉争房屋的事实。
     原告称其没有收到被告所支付的所谓购买资格的转让费用5万元。
原告本人经常在国外，2010年以后回国到上海，开发商从来没有通知领取过房产证。原告认为被告方入住涉案房屋是被告向原告父亲借住，原告方并不知道父亲签署的协议，也未见到过。
     原告称2014年4月之前被告方从未催促过原告要求办理涉案房屋的产权过户手续。
     [说明：在本案审理期间，原告李烨又在朝阳法院另行起诉诉讼，以周忠全和李烨的父亲为被告，请求法院确认李烨的父亲没有经得李烨的授权而擅自签署借款协议无效。后李烨向昌平区法院申请中止审理本案。靳律师代理被告周忠全提出书面意见，认为双方签订的借款协议是否有效，不影响双方存在借名购买房屋的关系，借款协议只是证明周忠全出的钱，购买的房屋，并不是证明双方之间存在借款关系。因此两个案件的审理没有任何关系，不必中止执行。法院采信了靳律师的观点，该案件继续审理。同时朝阳法院以双方在昌平法院有案件正在审理期间，与朝阳法院的案件有利害关系，朝阳法院依职权中止审理。]
 
     2、房产律师靳双权代理被告周忠全，提出反诉，要求协助过户。
     靳双权律师认为：双方是借名买房，该房屋现已具备过户条件，应提出反诉要求协助过户。
     但法庭认为李烨起诉的案由是返还原物，属于物权保护纠纷；周忠全的请求是履行合同，协助过户，案由属于合同纠纷，不属于一个案由，无法合并审理，因此，反诉不予以受理。
     而后靳双权律师重新起草起诉书，准备以另一个案件立案。但立案厅认为，双方签订的是借款合同。周忠全应先起诉还款，只有法院判决李烨还款，李烨不履行判决，才能在执行程序中按拍卖房屋处理。
在该案件陷入僵局时，靳律师找到主审法官，交换意见，虽然案由确定存在问题，但毕竟是基于同一件事而产生的，后与主审法官及领导再三研究，最终同意反诉，合并审理。
     3、被告周忠全的代理律师靳双权提交反诉状并发表代理意见：
   （1）该房屋是因拆迁而取得的购买资格，不是因申请并摇号而取得，属于原告的拆迁利益。原告将之转让给被告，被告支付对价，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定。
   （2）双方签订的借款协议实质为借名买房协议。当事人误认为借名买房协议违反国家规定，故以《借款合同》替代借名买房协议，虚构借款。但双方没有需要还款的行为和意思表示，借款合同实际上就是借名买房合同。
   （3）所有房款及相关费用均由被告支付，是被告实际购买。现被告持有购买房屋的所有手续包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的单据原件，被告支付了五万元的价格资格转让款。可见被告是实际买受人。
   （4）原告虽然无书面授权父亲签字，但配合选房，配合支付房款，且未提异议。被告2006年对房屋进行验收，直接入住，以房屋所有权人的身份占有该房屋长达9年。原告在此期间没有提出异议，说明原告认可该房屋的所有权人是被告。并且原告配合被告签订商品房买卖合同，选房及入住，是以其行为表明认可其父亲代为出售购房资格。
 
三、法院观点

     法庭认为：本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系.虽然周忠全与李烨父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看， 双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：
    1、依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且李烨事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金額看，借款意思表示是否真实存疑；
    2、购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是周忠全支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在周忠全处保管，这不符合如果李烨为产权人的常理;
    3、如本案是李烨购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且李烨又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同)》存在，此种陈述难以令人信服；
    4、根据周忠全提交的录音谈话内容看，原被告之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题，如果双方不存在借名买房的关系， 仅为单纯的借款，则李烨并无与周忠全讨论分享增值利益的必要。
     综上，又结合周忠全一直居住在诉争房屋内的事实，本院认定原被告之间存在借名买房的约定。
关于原被告双方之间的借名买房约定效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11曰以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现周忠全以家庭名义符合在京购房的条件，故周忠全要求李烨将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。李烨要求周忠全搬离诉争房屋的本诉无法对抗周忠全提起的反诉，本院对李烨的本诉不予支持。
综上，判决：被告李烨于本判决生效之日起七日内将北京市昌平区天通中苑X号房屋所有权过户至原告周忠全名下。
    现原告已提起上诉，二审法院正在审理期间。 
                                  
四、北京知名房地产律师靳双权点评

     每一起借名买房纠纷，对于双方当事人来讲都有一次沉痛的经历。通常，双方曾经关系要好，但是由于最近十几年房价飞速发展，一些人由于严重的心理不平衡，纠纷或至诉讼还是爆发了。双方曾经的承诺，一般都是口头的，还有就是像本案一样签订一份借款协议，也有个别签订买卖协议的。
     实践中，法院审理时，一般不完全依据协议，而是通过当时的行为来推断当时双方的真实意思。法院认定为借名买房的情形一般都是：买家选房、入住、装修并付房款及各种费用；如果由卖家办理相关手续并支付房款并装修，再由卖家交付给买家，这种情况不视为借名买房。
     认定为借名买房，也并不是买家就能完全得到房屋的，也要看买家现在是否有购房资质，还要看买家的诉讼请求。有的买家没有律师或者律师经验不足，不知道诉讼请求应为过户，而是请求赔偿损失，这种情况就只能将房屋评估，对升值部分，由双方根据责任的大小，由卖方赔偿给买家。也有的卖家没有律师或律师经验不足，没有经过物权确认，直接起诉腾房，法院一般不支持。
     从靳双权律师办理的大小借名买房纠纷总结来看，案由的选择非常重要。有时，由于案由选择错误，法院判决其败诉，但当事人不知道，会认为法院没有公正处理，其实是其不懂得官司该如何打。我们在打官司过程中，一定要总结出法院对该类案件的审理思路，不熟悉法院的专业思路，极有可能败诉仍不知原由。