房产律师靳双权分析借他人名义购买限价商品房合同效力的案例

    为保护当事人隐私及避免不必要纷争，文中均为化名。
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一、案件介绍
    姚瑶与李梁是朋友。2010年姚瑶摇号取得了中华小城2号楼806号房屋的购买权，由于姚瑶无购买资金，遂与李梁协商将购房资格转给李梁，由李梁出资购买该房，待该房屋取得房屋所有权证并可以上市交易后再办理房屋所有权转移登记手续。为此李梁支付给姚瑶5万元转让费。2011年3月，双方共同去选房；2011年5月，李梁向北京某房地产公司支付了首付款20万元，并随后同姚瑶办理了住房公积金贷款手续，开通了银行帐号用于还贷；2013年7月，李梁办理了入住手续，支付了房屋的专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权等级分、印花税等，还对房屋进行了装修。
    随后双方因琐事闹翻。李梁将姚瑶诉至法院，请求法院判令被告姚瑶：1、返还李梁支付的购房款52万余元；2、返还装饰装修费20万元；3、返还李梁两限房指标费5万元；4、支付李梁房屋损失费10万元。
 
二、庭审过程
    被告姚瑶辩称：
    1、原告主张的购房款的诉情，被告有证据证明是其弟弟代其支付的，其他费用应由权利享受人自行支付，不应由我承担。
    2、关于装饰装修费用，开票单位是商贸公司，并非是有资质的装修公司，所以不同意赔偿。
    3、原告主张房屋转让费的诉情我也不予认可，我与原告之间不存在转让房屋的关系，而且李梁也未支付我转让费。
    4、至于房屋使用费就更不存在了。
    因此请求法院驳回李梁的诉情。
    庭审中，李梁提交证据：（一）《北京市商品房预售合同》；（二）首付款发票；（三）担保服务费发票；（四）银行存折及银行存款凭单；（五）预售合同补充协议；（六）专项维修基金收款收据；（七）契税收据；（八）房屋产权委托待办协议；（九）装饰装修施工合同、装修费发票；（十）银行存折及交易明细。
    姚瑶提交证据：（一）选房须知；（二）北京市商品房预售合同；（三）住房公积金个人帐号登记手续。
 
三、审判结果
    法院经审理后判决：诉争房屋为限价商品房，2011年5月3日，被告姚瑶与某房地产公司签订了《商品房预售合同》 补充协议，双方确认了房屋的具体地址，以及姚瑶应向房地产公司补交购房款差额。2013年7月20日，涉案房屋交付，原告李梁装修后在该房内居住使用至今。经询问，双方均表示该房屋尚未取得房屋所有权证书。
    综上判决：1、被告姚瑶返还原告李梁房屋购房款五十二万三千七八元；2、被告姚瑶支付原告李梁房屋装饰装修费折价款十五万；3、被告姚瑶补偿原告李梁房屋损失费十万元；4、驳回李梁的其他诉讼请求。
 
四、借名买房专业律师靳双权法律分析：
    本案的焦点在于李梁与被告姚瑶之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。“借名买房”系指一方当事人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的情形。
    限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。
    该案中，李梁因被告姚瑶具备了两限房的购房资格，而借用被告姚瑶的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违法相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
    综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持综上，故法院的判决具有事实和法律依据。
    在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。
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