房产律师揭开理房通的秘密
来源：原创 作者：原创 时间：2016-06-28
近日，多名购房者前往北京市东卫律师事务所找到资深房产律师靳双权进行咨询。他们的遭遇惊人的相似。资深房产律师靳双权将用两个较为典型的案例，为广大购房者揭开理房通托管的秘密。
一、案例索引
案例一：张先生于2016年1月16日在北京链家房地产经纪有限公司的居间介绍下，与王先生签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等房屋交易法律文书，约定张先生购买王先生所有的位于北京市宣武区的一套房屋。双方在《补充协议》中约定“乙方于贷款机构批贷后3个工作日内将第一笔首付款陆拾万元以资金监管的方式支付甲方”。第5项约定“甲乙双方应于网签合同出来后并最迟不晚于2016年3月10日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。”于合同签订后，张先生如约支付了定金。双方于2016年3月14日共同前往工商银行办理贷款面签手续。众所周知，办理面签过程中，需要卖方配合出具《二手房首付款交付确认函》。但当银行方面要求本案卖方王先生配合出具时，王先生断然拒绝了此请求，最终买方张先生没能顺利办理贷款面签手续。卖方王先生坚决认为“首付款系支付到资金监管账户，并未到达我的银行账户中，我没有收到钱，怎么能出具收到首付款的证明呢？”。于是买卖双方陷入到互相指责对方违约的不信任状态。
案例二：2016年1月2日黄女士与秦先生签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》，约定黄女士购买秦先生位于北京市朝阳区的一套房屋。其中《补充协议》第二条约定：“乙方应于签约当日将第一笔定金壹拾万元以自行支付的方式支付甲方。乙方应于2016年1月17日之内将第二笔定金玖拾万元以理房通托管方式支付甲方。乙方应于2016年2月17日前将第一笔首付款壹佰伍拾伍万元以理房通方式支付甲方。甲乙双方应于评估公司出评估报告后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。”履约期间，黄女士因购房资质审核时间推迟，导致房屋评估报告延迟出具，直至2016年2月19日才将第一笔首付款支付至理房通托管账户中。2016年3月14日，双方共同到银行办理面签手续时，卖方秦先生拒绝出具《二手房首付款交付确认函》，并要求理房通将黄女士的首付款退回后，直接由黄女士支付与秦先生。最终双方未能达成一致，房屋买卖合同履行停滞。
二、资深房产律师靳双权法律分析
上述两个案例在近期的咨询中非常典型。房屋买卖交易过程中，买卖双方萍水相逢，对彼此履约的能力及履约行动力存在不信任，买方担心自己付完房款，卖方不予协助办理过户并履行交房义务；而卖方则担心先协助买方办理过户后，买方的房款不能及时支付。正是基于双方的担心，资金监管方式应运而生。
资金监管又称第三方监管，主要指买卖双方交易资金不直接由买方支付于卖方，而是通过房地产行政部门会同银行或具有担保资质的机构在银行开立的资金监管账户中进行划转，当在交易规定的期限内达到相应条件时，资金将会由监管账户划入相应方，从而保障买卖双方的交易资金安全。此类支付方式类似于当前应用广泛的网上交易支付平台如支付宝等。
北京链家房地产经纪有限公司推出的“理房通资金监管”系北京中融信担保有限公司在银行开立资金监管账户，为二手房交易双方提供安全、有效的资金监管平台。然而，为何如此利于买卖双方实现信任交易的监管方式会引发交易纠纷呢？
审视具体案情我们不难发现，在链家中介机构提供的居间服务下，房屋买卖交易的相关法律文件与约定具体条款的“理房通资金托管协议”即《融信托管协议》签订的时间存在先后顺序。在先签订的房屋交易法律文书中往往约定“定金/首付款通过理房通托管方式支付甲方”，对于第一次参与房屋交易的双方而言，其不清楚资金托管的原理，更不了解理房通托管的具体支付流程与方式，有时中介经纪人为了能够尽早促成订单，不会将理房通托管的具体细节向客户进行专业的解释，这就造成了大多数卖方认为“理房通托管方式支付甲方”，系支付资金到达甲方于理房通指定银行开设的账户中。而随后几天，当中介经纪人拿到条款名目详细的《融信托管协议》后，才发现“理房通托管方式支付甲方”仅指该笔资金进入北京中融信担保有限公司于银行开设的中间账户中，而卖方根本就不能拿到相应款项。大多数房屋交易中又都会涉及到银行贷款面签审批程序，当审查批贷银行要求卖方出具《二手房首付款交付确认函》时，没有一个卖方会在没有切实拿到首付款时出具如此的证明，于是就引发了开篇案例中的履约瓶颈。
因此，通过上述分析，资深房产律师靳双权提醒诸如链家这样规模较大的中介机构，经纪人应该为买卖双方提供真实、有效的信息，在签订交易相关法律文件时需要为客户解释明确相应条款或交易流程、方式的含义及具体细节，不能因为个人业务素质有限或为尽快促成交易，草率而为，从而为后续客户履约埋下如此大的法律隐患。同时，靳律师也要对交易的双方提出建议，在缔约前，要详细地了解交易的各个细节与法律关键点的含义。在缔约过程中，不能因为签署的是格式合同就不去认真查看每个条款的法律意义，稳妥起见，最好在您购房过程中缔约前由专业的房产领域律师为您审核把关，保证房屋交易的稳定性与安全性。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】