北京房产律师办理的一件央产经适房案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-07-28
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起央产经济适用房案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
案件介绍：
张梦娇和石屏系夫妻关系，石屏名下坐落在北京市海淀区的诉争房屋系两人的夫妻共同财产。2014年10月中旬，杜妍梦和张梦娇、石屏口头约定，由杜妍梦购买诉争房屋，房屋总价款390万元，待杜妍梦将其自有房屋出售后进行后续交易手续。双方未签订书面合同。同年10月20日，杜妍梦给付张梦娇6万元。张梦娇在杜妍梦起草的收据上签名确认，收据内容为：“今收到杜妍梦买房部分定金6万元。交易不成，如数归还。”
同年10月23日，杜妍梦给付张梦娇定金4万元。张梦娇在杜妍梦起草的收据上签字确认。收据内容为：“今收到杜妍梦交来房屋定金4万，交易不成，如数归还。”2015年3月中旬，杜妍梦将其自有房屋出售。同年3月25日，杜妍梦在张梦娇陪同下就诉争房屋的物业服务事宜和北京市某物业管理有限公司签订了物业服务合同，并缴纳2015-2016年度取暖费和2015年物业费共计2800元。同年4月10日前后，双方到相关部门办理网签手续，因房屋没有解押因而没有办理成功。此后双方就应由谁出资解押发生争执，没有继续办理房屋买卖手续。4月19日，杜妍梦通过短信向张梦娇提出因不能办理网签，所以放弃购买诉争房屋。4月24日，张梦娇将诉争房屋出售。
随后，杜妍梦将张梦娇起诉至法院，要求张梦娇退还杜妍梦支付的11万元定金及2800元取暖费和物业费；并要求张梦娇承担杜妍梦遭受的利息损失（以11万元为基数，依照同期银行1年贷款利率计算）和房租损失4万元（自2015年4月至今）。
庭审过程：
庭审中，双方均称曾经口头约定由对方出资偿还诉争房屋剩余贷款，一边办理解押手续，且张梦娇认为该笔出资应当包含在购房款中。双方均没有就此提交相应的证据。此外，杜妍梦主张诉争房屋不具备央产房上市条件，并且张梦娇曾承诺房屋含车位。张梦娇对此予以否认，并提交了期从央产房交易办公室打印的同意上市交易证明和职工住房信息浏览表。
杜妍梦以证据系打印件为由不予认可，但没有就此提交相应证据。罗欣主张其签订的两张定金收据中“交易不成，如数退还”的字样为杜妍梦事后添加，且在收取定金时曾经想读研判出具了全部内容均由其书写的收据。为此，张梦娇提交了气和杜妍梦丈夫的电话录音，但该录音中没有杜妍梦或其丈夫对张梦娇所述内容的明确认可。
庭审结果：
一审法院经审理后判决：
一、张梦娇原判决生效后返还杜妍梦定金11万元；
二、张梦娇于判决生效后十日内返还杜妍梦取暖费及物业费2800元。
一审判决后，张梦娇不服一审判决，上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权案件点评：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
在本案中，杜妍梦和张梦娇、石屏以口头形式订立《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方当事人均由法律约束力。
因双方订立合同时没有就解除房屋抵押登记义务的履行期限和履行方式进行约定，合同履行后也不能达成补充协议，杜妍梦因此提出解除合同，张梦娇、石屏也在受到解除合同请求三日后以行动表示不再继续履行合同，因此双方合同已经在2015年4月24日协议解除。
同时由于双方解除合同系订立合同时约定不明所致，双方均不存在违约，因此张梦娇、石屏应当返还杜妍梦已经给付的定金11万元。因房屋没有完成支付，仍由张梦娇、石屏居住使用，因此杜妍梦已经支付的诉争房屋取暖费、物业费理应由张梦娇、石屏返还。
因此杜妍梦要求张梦娇、石屏返还11万元定金及2800元物业费、取暖费的诉讼请求，于法有据，法院应当予以支持。而杜妍梦要求张梦娇、石屏赔偿其利息及房租损失的诉讼请求，因张梦娇、石屏没有违约行为，该项诉讼请求缺乏事实基础及法律依据，法院没有予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
律师介绍：
安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名房地产律师组成安居房地产律师团队，具有成功办理各类房地产案件经验。安居房地产律师团队，多年以来，潜心研究了房地产法律及房地产案件，对商业地产、工业地产、商品房、存量房、经适房、房改房、央产房、回迁房、限价房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究。对国内大型房地产开发公司及中介公司的操作模式有深刻解读。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、过户、交房等环节的法律问题。安居房地产律师办理案件主要涉及房地产买卖、继承、腾房、分家析产、居住权、共有、确权、借名买房等相关案件，在房地产专业领域享有很高的声誉。有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】