公房转让使用权还是所有权案例
来源：未知 作者：未知 时间：2016-08-24
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起公房转让案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2007年8月10日，孟六（卖方，甲方）与梁倩（买方，乙方）签订房屋买卖合同约定：甲方将自己位于海淀区的401号房屋亿45万元的价格出卖给乙方，付款方式为乙方在合同生效之日将40万元给付甲方，剩余5万元在该房产权变更到乙方名下之日给付甲方，甲方在合同生效并收到40万元房价款之日将该房屋的使用权证书和该房屋交付给乙方。另外约定如国家政策改变，涉及到重大变化，甲方退还乙方已付金额；乙方实际接收该房屋之日起，甲方有义务协助乙方办理房屋过户手续，费用由乙方负担；甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，若出现权利瑕疵，由甲方承担全部责任；所有税费均按政府的规定由乙方交纳。合同签订后，梁倩支付了孟六房款40万元。
2013年12月26日，孟六所在单位（甲方）与孟六（乙方）签订《出售公有住房协议》，约定甲方将401号房屋，以成本价出售给乙方；双方签订本协议后，由甲方办理过户手续及产权登记，领取《房屋所有权证》，待乙方按规定交纳有关费用后，甲方将该证交给乙方。2014年12月9日，涉案房屋登记于孟六名下，房屋性质为房改房（成本价）。2015年1月17日，梁倩将剩余房屋尾款5万元支付给孟六。2015年1月26日，孟六所在单位向在京中央和国家机关住房交易中心出具证明，证明孟六已按房改成本价购买涉案房屋，且各项费用已结清。2015年1月26日，房改办向海淀区房地局出具在京中央单位已购公房变更通知单。
后梁倩称孟六未按照约定履行过户手续，因此要求孟六协助办理涉案房屋过户手续。孟六则表示双方的合同并非转让房屋的所有权，而是有偿转让公租房使用权的合同，双方未约定孟六应以自己的名义将取得的房屋所有权转移给梁倩。涉案房屋所有权证等相关原件均在梁倩手中，梁倩称其将40万元购房款支付给孟六后，孟六将所有证件原件交予梁倩，孟六配合办理了房屋产权证及公房变更通知单，孟六则表示该行为系为表示转让房屋使用权的诚意。
另查，2007年8月11日孟六将涉案房屋交予梁倩使用至今。梁倩为北京户籍，名下拥有1套住房。
二、法庭审理
一审法院认为合同中约定的内容是转移房屋的所有权而非使用权，因此支持了梁倩的诉讼请求。孟六不服，上诉至二审称双方签订房屋买卖合同时明知涉案房屋为公租房，因此转受让标的当然为公租房使用权；其次梁倩支付剩余5万元房款，是对转受让涉案房屋使用权既成事实的认定；最后北京市存量房买卖合同官方文本中的权属转移条款，表述为买卖双方一期去办理过户，而非一方协助另一方办理，合同中约定其协助梁倩办理权属登记也能看出房屋买卖合同为公租房使用权的转让。
三、法院判决
一审判决
自本判决生效后七日内，孟六协助梁倩将401号房屋所有权转移登记至梁倩名下。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权点评
房产律师靳双权点评：依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。梁倩与孟六签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
本案争议的焦点为双方合同是转移房屋所有权还是转移房屋使用权。靳律师注意到，双方合同出现“房屋使用权证”、“如国家政策改变收回房屋使用权”等内容，但不能由此认定合同的性质为转移房屋使用权的合同，因为双方签订合同时，涉案房屋为孟六承租的公房，上述词语系对房屋基本状况的描述。与之相反，合同明确约定余款5万元的支付条件为“该房产权变更至乙方名下”。以及孟六有义务协助梁倩在房地产产权登记机关办理权属登记手续，依据涉案房屋当时的属性，如为转移房屋使用权的合同，办理权属过户只需前往涉案房屋的产权单位即孟六所在单位办理公房承租人变更手续，约定到房地产产权登记机关办理使用权登记手续，与常理不符，且合同明确约定“房屋所有权转移所发生的其他交易税费”等内容。因此，靳律师认为双方合同应为转移房屋所有权的合同。现涉案房屋产权已登记在孟六名下，具备办理产权过户的条件，梁倩要求孟六协助办理涉案房屋过户手续应当得到法院支持。
针对孟六所提上诉理由，靳律师认为：1、双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋系孟六承租的公房，尚未取得所有权，在此种情况下双方约定待孟六取得所有权之后办理产权变更登记并未违反法律法规的相关规定，且涉案房屋现已取得房屋所有权证，具备办理产权过户的条件，孟六理应依约履行合同义务。2、梁倩已经将剩余5万元房款给付孟六，已提前履行了合同义务，该行为并非对房屋买卖合同系房屋使用权转让的认可。3、孟六以“共同”办证与“协助”办证文字表达上的差异，主张房屋买卖合同为使用权转让合同，缺乏依据，令人难以认同。
需要指出的是，现双方签订的房屋买卖合同存在继续履行的条件，因此双方应遵循诚实信用原则，信守承诺，推动合同最终履行完毕。
安居房地产律师网
安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成安居房产律师团队，具有成功办理各类房地产案件经验。安居房地产律师团队，多年以来，潜心研究了房地产法律及房地产案件，对商业地产、工业地产、商品房、存量房、经适房、房改房、央产房、回迁房、限价房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究。对国内大型房地产开发公司及中介公司的操作模式有深刻解读。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、过户、交房等环节的法律问题。安居房地产律师办理案件主要涉及房地产买卖、继承、腾房、分家析产、居住权、共有、确权、借名买房等相关案件，在房地产专业领域享有很高的声誉。有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】