房屋回购过程中，原卖房人违约怎么办
来源：未知 作者：未知 时间：2016-08-24
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起房屋回购的合同违约案件案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
302号房屋系张程文以成本价购置，并于2003年4月1日取得房屋所有权证，产权人系张程文。2007年7月16日，张程文（出卖人，甲方）与王陆军（买受人，乙方）签订《房屋买卖合同》，张程文将302号房屋以105万元的价格卖给王陆军。合同签订后，王陆军依约定向张程文支付了购房款共计100万元。张程文亦于2007年9月将302号房屋交付王陆军使用。合同约定：在政策允许该房屋自由买卖后，甲方应配合乙方从允许自由买卖之日起30日内将房屋所有权转移到乙方名下。如甲方违反房屋交付及产权登记的约定，乙方有权选择下列任一种方式处理选择退房或要求甲方支付违约金。
2012年4月7日，王陆军（甲方）与张程文、田乐（乙方）签订《房屋购回协议书》，协议如下：“2007年7月甲乙双方依法签订的房屋买卖合同生效，双方履行了合同义务。因乙方的原因，现乙方和甲方协商，要求将所卖出的房屋重新购回，就此达成如下协议：原乙方出售给甲方的房屋，双方同意由乙方以220万元的价格购回。如果乙方与新购房人签订购房合同并办理合同公证手续，甲方在收到房款220万元后，甲方将配合乙方通知学校办理该套住房的上市交易手续。如甲方与新购房人采用银行共管帐户形式交付资金，先由甲方保管《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，待将220万元房款转入甲方帐户后，甲方将该表和房产证书一同交给乙方，甲方在收到款后20日内搬出该住房。如甲方发现乙方有任何故意损害甲方利益的行为，甲方将有权解除该房屋购回协议，双方2007年签订的购房合同继续有效。”该合同签订后，双方未能实际履行，302号房屋仍由王陆军居住至今。
2012年11月28日，张程文（甲方）与王陆军（乙方）再行签订《补充协议》，约定：此协议为2007年7月16日签订合同的补充协议；同时2012年3月15日签订的《房屋购回协议》作废；2、乙方同意在原《房屋买卖合同》的基础上再增加35万元支付给甲方，甲方协助乙方完过户。同日张程文所在单位出具说明：同意为张程文办理302号房屋上市出售业务。2012年12月24日，房改办发出变更通知单，同意张程文302号房屋办理转移手续。2013年1月6日，张程文与王陆军办理网签手续，王陆军缴纳了税款。现302号房屋仍在张程文名下，双方至今未办理302号房屋的产权过户手续。审理中，张程文称其与王陆军签订《购房合同补充协议》均系被迫一节，未能提供相应的证据。王陆军称被迫与张程文签订《房屋回购协议》亦未提供证据予以证明。
另查，2012年3月21日，张程文（卖方）与赵毅（买方）签订《房屋买卖合同》，张程文又将302号房屋以350万元的价格卖给赵毅。因张程文拒绝为其过户，赵毅将张程文诉至法院要求解除双方签署的《房屋买卖合同》，并返还定金、房款，并赔偿违约金。在审理过程中，赵毅对涉案房屋申请了保全。后，法院判决：解除赵毅与张程文于2012年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、审理过程
一审法院审理后认为张程文与王陆军之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效，因房屋保全无法过户，张程文违约，按照补充协议给付王陆军违约金；但王陆军不服，认为张程文与王陆军之间存在恶意串通，上诉至二审法院。
三、法院判决
一审判决:
1、张程文于本判决生效后七日内给付王陆军合同违约金人民币八万元；
2、驳回王陆军其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
北京房产律师靳双权点评
北京房产律师靳双权点评：
依法成立的合同受法律保护。张程文作为302号房屋的所有权人，与王陆军签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关的法律、行政法规的规定，应属合法有效。合同签订后，王陆军依约向张程文支付了相应的购房款，张程文亦将302号房屋交与王陆军居住使用，双方理应依合同继续履行义务。但双方在合同履行期间，以张程文购回302号房屋为目的再行签订了《房屋购回协议》，即表明双方不再履行签订的《房屋买卖合同》。但张程文在将302号房屋以350万元售与第三人赵毅后并未按该协议约定履行给付王陆军回购款的义务。至此，张程文的行为违背了诚实信用的原则。此后，王陆军与张程文所签订的《补充协议》对《房屋买卖合同》进行了补充，同时废除了双方签订的《房屋回购协议》，该补充协议亦系双方真实意思表示，且不违反相关的法律及行政法规的规定，合同有效，王陆军与张程文应按《购房补充协议》的约定履行合同义务。审理中，王陆军称签订的合同系在被胁迫的情况下所签，均未能提供相应的证据，法院无法采信。
本案中，张程文与赵毅所签订《北京市存量房屋买卖合同》虽被判定解除，但考虑到302号房屋已被保全，不得转移过户。故王陆军现要求张程文为其办理302号房屋过户手续之主张尚不具备条件，无法实现。考虑到，张程文的行为对王陆军构成违约，故王陆军要求张程文依补充协议约定承担违约责任之主张，合法有据，王陆军所主张的违约金数额符合双方在《购房合同补充协议》的约定，按约定给付即可。
二审中，王陆军主张赵毅与张程文之间的房屋买卖行为属恶意串通，王陆军应对其主张提供证据佐证。王陆军未能证明其主张，应当承担相应的不利后果。王陆军现要求张程文为其办理302号房屋过户手续之所以无法得到支持，原因在于：一、张程文与赵毅签订《北京市存量房屋买卖合同》虽已被解除，但裁定书已经对302号房屋保全。赵毅对房屋进行保全是为了保障其后续债权的实现。虽然王陆军亦是张程文的债权人，但债权具有平等性，王陆军的过户请求如果得到支持，则赵毅的债权就很可能难以实现。二、赵毅与张程文签订《北京市存量房屋买卖合同》过程中，赵毅并无过错，而赵毅所面临风险源头是王陆军同意张程文将本案诉争房屋卖与他人。王陆军的过户请求如果得到支持，势必造成不公。三、张程文、王陆军于2012年11月28日签订的《购房合同补充协议》实为新的购房协议，并非为2007年7月16日张程文与王陆军签订《房屋买卖合同》的效力的延续，王陆军购买诉争房屋的协议签订在赵毅之后。
所以法院没有支持王陆军要求过户的请求，只是让张程文承担了违约责任，将违约金给付王陆军。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】