未能办理央产房上市手续引起的合同纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2016-08-24
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起未能成功办理央产房上市手续致合同解除案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2011年9月1日，刘晓林、杜文峰（买受人）与王俊山（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：刘晓林、杜文峰购买王俊山名下305号房屋；房屋成交价为238万元；刘晓林、杜文峰应向王俊山支付定金20万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷；除不可抗力外，出卖人未按约定交付房屋的，逾期超过10日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；自合同签订之日起90日内办理过户，若出于出卖人的责任不能过户，买受人有权退房。
同日，王俊山（出售方、甲方）与刘晓林、杜文峰（买受方、乙方）、久恒公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：乙方以公积金贷款的形式购买上述房屋；乙方在签署协议后于2011年11月5日之前向甲方支付首付款并在当日双方办理银行面签手续。同时三方还签订了《居间服务合同》，约定：乙方向丙方支付居间代理费5万元。后，刘晓林、杜文峰向久恒公司支付居间代理费5万元。
2011年9月14日，刘晓林、杜文峰向王俊山支付定金20万元。
2011年12月7日，刘晓林、杜文峰与王俊山办理了网签手续。
刘晓林、杜文峰称王俊山在履行合同过程中要求上涨房屋价格。王俊山称是因为房屋不能上市交易才不卖房的，并称其委托中介公司辛晓峰帮忙办理上市手续，但是未果。辛晓峰表示不能上市的原因在于王俊山。另查：王俊山名下305号房屋属于央产房，至今未取得产权单位出具的允许上市交易的证明，故无法办理房屋过户手续。
二、法院审理
王俊山名下305号房屋属于央产房，根据相关规定，此类房屋在交易前应取得产权单位出具的允许上市交易的证明，王俊山在未取得该证明前经第三人居间，与刘晓林、杜文峰、久恒公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方在合同中虽未约定上市证明由谁负责办理，但王俊山作为房屋所有权人，办理该上市证明系其法定义务。王俊山称委托久恒公司办理上市证明，久恒公司予以否认，王俊山提供的收条中亦未明确约定上市证明由久恒公司办理。
现因王俊山出售的房屋至今不具备上市交易条件，导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，现刘晓林、杜文峰请求法院判令解除与王俊山签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与王俊山、久恒公司签订的《补充协议》、撤销的网签合同
三、法院判决
一审法院
1、解除刘晓林、杜文峰与王俊山签订的《北京市存量房屋买卖合同》及刘晓林、杜文峰与王俊山、北京久恒房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；撤销网签合同；
2、自判决生效后十日内，王俊山返还刘晓林、杜文峰定金20万元；
3、自判决生效后十日内，王俊山给付刘晓林、杜文峰违约金47万元及中介费五万元。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依法成立的合同受法律保护，签约各方均应按照合同约定履行各自义务，违约方应承担违约责任。本案中，王俊山与刘晓林、杜文峰、久恒公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《补充协议》中的约定，若双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金及第三人应收取的服务费用。涉诉房屋属于央产房，此类房屋在交易前应取得产权单位出具的允许上市交易的证明，王俊山在未取得该证明前即将该房屋上市出售，并经久恒公司居间，与刘晓林、杜文峰签订房屋买卖合同。双方在合同中虽未约定上市证明由谁负责办理，但王俊山作为房屋所有权人，对所出售房屋办理上市证明系其售前义务。王俊山称委托久恒公司办理上市证明，久恒公司予以否认，但即使该委托存在，该行为亦为委托人义务，而并不因委托而转移为委托人义务，现因王俊山至今仍无法取得上市证明，导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，属根本违约，应承担双方约定的违约责任。王俊山上诉称其未违约，令人难以信服。所以法院支持了刘晓林、杜文峰的诉讼请求。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】