房屋买卖合同律师：表见代理签订房屋买卖合同案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-09-07
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起表见代理签订房屋买卖合同案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
1、原告吴超群诉称，2011年11月10日，其与被告周建英签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由其购买位于北京市朝阳区108号房屋，成交价格为250万元，其向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款70万元，被告应在过户当日将房屋交付给原告。签约当日，其向被告缴纳定金10万元，并准备好了后续房款170万元，但被告却拒绝按合同的约定办理后续的手续。故诉至法院请求判令被告继续履行合同，并承担本案的诉讼费用。
庭审中，吴超群提出变更诉讼请求申请，将其诉讼请求修改为：请求确认双方签订合同有效并由被告承担本案的诉讼费用。
2、周建英辩称，不同意原告的诉讼请求。其没有与原告签订过协议，没有做出过授权，也没有收到过原告的款项。其与夏玉清系夫妻关系，但其对房屋买卖的情况并不知情，事后也未追认。其长期在外地工作生活，夏玉清在北京工作生活；此外，中介让双方签约的过程极不规范。判断合同成立应以网签时间为准，而原被告双方未办理网签登记，因此买卖合同并未生效。
二、法院查明
周建英与夏玉清系夫妻关系。2003年11月12日，周建英办理相关手续，以成本价购买了涉案108号房屋，并办理了房屋所有权登记手续，取得了《房屋所有权证》，房屋所有权人为周建英。2011年11月10日，夏玉清持108号房的《房屋所有权证》原件、《委托书》及其公民身份证，在久居公司与吴超群签订了《北京市存量房屋买卖合同》。《委托书》载明周建英委托夏玉清出卖房屋；《房屋买卖合同》约定，夏玉清、周建英将涉案房屋出卖给吴超群，总价款250万，定金10万元。《合同》签订后，吴超群向夏玉清支付了定金10万元，夏玉清书写了《定金收据》。
2012年1月7日，周建英亲自前往原产权单位房管部办理了出售涉案房屋的相关《证明》，称其同意按相关政策办理上市手续，同时放弃优先购买权。所有物业、供暖费用已全部结清。在本案的审理过程中，吴超群和中介公司的工作人员均称，办理上述《证明》时，吴超群、中介公司工作人员是与周建英一同前往房管部办理相关手续的，过户产权人的相关信息，也是由周建英本人向房管部的工作人员提供的。周建英对夏玉清以其委托代理人身份与吴超群签订《合同》出售涉案房屋的事实，是明知的、认可的。周建英承认办理上述证明时，其是和一些人一起去的，但当时并不认识吴超群，吴超群也没有介绍自己，其认为都是中介公司的工作人员；也承认《证明》中记载的过户产权人的相关信息是其向房管部的工作人员提供的，但称当时其认为这此信息并非真实的，只是中介公司为了办理涉案房屋的上市手续而提供的虚假信息。对此，吴超群和中介公司工作人员均不予认可。
2012年1月7日，周建英亲自前往在京中央和国家机关住房交易办公室，办理了《在京中央单位已购公房变更通知单》。之后，周建英和夏玉清拒绝与吴超群办理出售涉案房屋的后续手续，周建英称其没有与吴超群签订过协议，没有做出过授权，也没有收到过款项；其承认与夏玉清系夫妻关系，但其对房屋买卖的情况并不知情，事后也未追认；并认为判断合同成立应以网签时间为准，因双方未办理网签登记，所以《合同》并未生效。双方无法达成一致意见。
中介公司提供1份署名为“周建英”的《委托书》原件，称是夏玉清签订《合同》时向中介公司、吴超群出示，并交由中介公司保存的；夏玉清对《委托书》记载的内容表示认可，但称当时其提供的“委托书”上的署名“周建英”3个字是其从电脑中提取周建英的签名模本以打印的方法打印上去的，并非手写的字迹；对此中介公司及吴超群不予认可。周建英称《委托书》上的署名不是其书写的，提出鉴定此署名的真伪的申请；夏玉清承认《委托书》的内容与中介公司提供的“委托书”一致，法院接受当事人的申请对笔迹进行鉴定，2012年6月23日，司鉴所出具鉴定意见：检材中的“周建英”签名与样本中的“周建英”签名不是同一人书写。
另查，2012年10月28日，法院前往房管所进行调查取证，房管部工作人员反映的情况与吴超群及中介公司工作人员所述，基本一致。
另外，周建英称，在诉讼过程中，其得知了吴超群的银行帐户，已要求夏玉清将所收的定金10万元通过银行转帐的方式还给了吴超群；经与吴超群核实，上述情况属实。
三、法院判决
夏玉清以周建英名义与吴超群签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。当事人对自己的主张，有义务提供相应的证据。
本案中，吴超群在正规中介公司门店与夏玉清签订《合同》时，夏玉清称其与周建英系夫妻关系，并持有涉案房屋的《房屋所有权证》原件、其公民身份证及其制作的“委托书”；吴超群有理由相信夏玉清有代理权。现吴超群请求确认《合同》有效，其主张有事实和法律依据，法院依法予以支持。周建英称对出售108号房事先不知情，事后也未追认且中介公司工作过程极不规范；但对此并未提供相应的证据，且对其亲自到房管部办理《证明》并提供了过户产权人吴超群的相关信息，及办理上述手续时有一些人同往的事实予以承认，其所述与本案已查明的事实存在冲突，其述有违常理；周建英提出判断合同成立应以网签时间为准，因此买卖合同并未生效，但未提供相应的法律依据因此对其抗辩无法采信。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】