二手房律师靳双权解析继续履行合同纠纷案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-10-26
案件介绍：
张强诉称：2015年12月5日，我和沈伟志签订了房屋买卖合同和补充协议、订金协议书及居间服务合同，由我购买沈伟志名下位于北京市朝阳区的诉争房屋，房屋价款和家具家电、设备设施等总价325万。当日我向沈伟志支付了15万定金。当我根据合同约定在2016年1月27日向沈伟志交付首付款时，沈伟志要求提高房价同时拒绝了我付款的请求，之后沈伟志便拒绝履行合同义务。
我认为我们双方所签的所有合同及补充协议均系合法有效的合同，沈伟志拒绝履行合同义务的行为已经构成违约，依照法律规定沈伟志应承担继续履行的责任，所以我起诉到法院要求：1、沈伟志继续履行合同，并在判决之日将诉争房屋交付给我，在判决生效之日协助我办理房屋所有权转移登记手续；2、沈伟志承担因违约导致合同延期履行所增加的个人所得税。
二、被告辩称：
沈伟志答辩并反诉称：不同意张强诉讼请求。2015年12月5日时候签订的买卖合同，时间约定有矛盾，并且只约定了2015年12月28日前我办理完解押，但没有约定解押款支付时间，显失公平应当撤销。
补充协议是倒签的，链家和张强签订首付款的支付日期是2016年1月29日，并且只约定了房屋的价格，没有约定解押款由谁来支付，但实际上三方口头约定解押款由张强在2015年12月30号前支付，补充协议不是我的真实意思表示。签合同时候二手房交易转让所得的个税政策还没有出台，如今有违约也是张强违约，因为签订合同时约定解押款由张强承担，因此我要求解除房屋买卖合同和补充协议以及定金协议，张强已经支付的定金15万不退还。
张强针对反诉辩称：根据房屋买卖合同以及补充协议的约定，还款解押和首付款支付方式以补充协议为准，依照补充协议约定，还款解押时间为2016年1月29日以前，由沈伟志进行还款解押，沈伟志应当在2016年1月30号前向抵押银行提出申请，首付款时间是2016年1月29日以前，而我在2016年1月29号向沈伟志支付首付款时，沈伟志拒绝接受，并且在房屋买卖合同和补充协议中不存在沈伟志所说的三方口头约定解押款由我承担。沈伟志的反诉没有依据，我不存在违反买卖合同和补充协议的行为，请求驳回沈伟志的反诉。
第三人链家公司称：张强的本诉和沈伟志的反诉和我公司没有实际关系，我们公司仅对房屋买卖过程中的基本事实以及时间节点进行确认。2015年12月5日，由我们公司居间服务，张强和沈伟志签署了房屋买卖合同和补充协议以及居间服务合同，双方已经确认房屋价款为325万，定金为15万，并且书面约定解压时间以及首付款支付时间。
第三人工商银行崇文支行称：诉争房屋在我行办理了贷款，我行对房屋具有抵押权，如果解押必须偿还贷款，在贷款本息还清之前不能买卖房屋。
三、法院查明：
位于北京市朝阳区的诉争房屋登记在沈伟志名下，建筑面积100平米。2010年10月20日，沈伟志和工商银行崇文支行签订了《个人借款担保合同》，由工商银行北京崇文支行向沈伟志发放个人房屋抵押贷款80万，沈伟志一按月等额本息还款法偿还贷款本息，工商银行北京崇文支行系房屋抵押权人。截至2016年7月26日，沈伟志仍有贷款本金74.6万元没有偿还。
2015年12月5日，张强、沈伟志和链家公司签订了《居间服务合同》，三方约定，张强、沈伟志同意委托链家作为交易居间人；因本次交易涉及贷款等复杂事宜或手续的办理，由张强向链家公司支付了居间费7.8万元。《居间服务合同》中丙方链家处由张三作为经纪执业人员签字，李四作为经办人签字。同日张强、沈伟志和链家公司签订了定金协议，三方约定交易房屋为诉争房屋，建筑面积100平米，房屋所有权人为沈伟志。张强确认用325万的总价款购买诉争房屋，此次房屋买卖所涉及的税费由张强承担，张强用公积金贷款的方式支付房款，拟定贷款110万。张强应当在协议签署时向沈伟志支付购房定金15万，并且在签订协议后1个工作日内签署房屋买卖合同等相关文件。
同日，张强和沈伟志在链家公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，双方约定张强购买沈伟志名下的诉争房屋。诉争房屋已经设定抵押，抵押权认为中国工商银行，抵押登记日期为2010年11月13日，沈伟志应当在2015年12月28日办理抵押注销手续；房屋成交价格为150万，家具家电作价175万，张强向沈伟志支付定金15万，具体付款方式和期限约定见补充协议，张强向公积金管理中心申办抵押贷款，拟定贷款金额110万；沈伟志应当在过户当天在房屋交付给张强；合同履行过程中，张强、沈伟志应积极缴纳税费，双方具体承担税费详情约定见补充条款……自合同签订之日起60日内，张强、沈伟志共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权过户登记。
当日，张强、沈伟志和链家签订了补充协议，其中约定了沈伟志应当在2015年12月15日前向原贷款机构提交一次性还贷申请，且沈伟志最迟应在2016年1月29日前办理完解除抵押登记手续；张强在2016年1月29日前将首付款215万元（其中定金15万）自行交付给沈伟志；张强、沈伟志应当在2016年1月29日前共同前往贷款机构申请手续；张强、沈伟志在批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；本次交易设计的税费全部由张强承担；沈伟志若出现下列情形之一的，沈伟志构成根本违约，张强有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……逾期履行协议第二条约定义务超过十五日的……
张强出现下列情形之一，张强构成根本违约，沈伟志有权以书面通知形式解除房屋买卖合同：……逾期履行协议第二条义务超过十五日的。
在补充协议的其他约定一栏，张三手写了如下内容：张强、沈伟志约定，由于房子存在出租状态，所以自双方过户当天开始承租合同即转入张强名下，房租一并交给张强，直到合同结束。
案件审理中，沈伟志表示2015年12月5日其在空白的补充协议上签字后，张三表示要求拿回公司盖章，后沈伟志在2016年1月份去链家公司才取回补充协议，因此其只认可补充协议中“其他约定”的内容，其余内容不是他的真实意思表示，张强则表示其和沈伟志在2015年12月5日都在补充协议上签了字，内容也填好了，只差盖章，当时张三说先拿回公司盖章，后来自己去链家取得补充协议。
庭审中，沈伟志向法院提交了鉴定申请，要求对《房屋买卖合同》和补充协议的笔迹形成时间进行鉴定，经法院向其告知，2015年司法部答复字迹形成时间鉴定在行业内属于难题，方法还没有成熟，没有统一的技术标准和技术规范，因此暂停了笔记形成时间的文书鉴定。
2015年12月5日，张强向沈伟志支付了诉争房屋的购房定金15万。2016年1月27日，张强在农业银行的账户内存款数额为203万元。同日，张强在张三的陪同下找沈伟志支付首付款，但沈伟志没有接收。2016年1月31日，张强起诉到法院要求沈伟志继续履行合同。
案件审理时，经张强申请，链家公司的张三、李四出庭作证，证明房屋买卖合同和补充协议是同一天签署，房屋买卖合同的主文和补充协议中的其他约定系张三所填，补充协议的主文是李四所填写；填写买卖合同和补充协议时，张强和沈伟志均在场，两人看过内容后签字确认。在2015年12月5日，双方约定的是沈伟志区解押，首付款支付时间是2016年1月29日之前，没有约定抵押款的来源。2016年1月27日，张三陪同张强向沈伟志支付首付款，沈伟志拒收。沈伟志对证人的证言不予认可。
庭审中，沈伟志提交2016年1月27日和张强的通话录音，用以证明对于解押款由张强支付的事情存在三方口头约定，其在2015年12月28日前多次要求张强支付解押款。张强对录音真实性予以认可，但不认可证明目的，其表示，录音的第二段和第八段涉及到解押款由谁支付的问题，但这都是沈伟志的个人陈述，并且两段陈述包含多个问题，张强对此只有简单的回答，沈伟志通过这个回答证明双方对于解押款由张强支付有约定不符合事实。
张强提交了2016年1月27日和沈伟志、张三的谈话录音，用以证明录音当天向沈伟志支付首付款时沈伟志拒绝接收，并要求提高房屋交易价格。王利认可录音中的声音为本人，但不能证明其在录音当天拒收首付款，且录音是摘录的。对此，沈伟志提交了2016年1月27日她和张强、张三的完整谈话录音，张强对其提交的录音予以认可，并表示其提交的光盘后半部分也有完整的录音。
因该房屋还有贷款没有清偿，因此在法院询问张强是否变更诉讼请求，张强表示要求继续履行合同买卖合同，其有能力代为清偿银行贷款。为了证明其享有购买资格和履约能力，张强提交了购房家庭填报信息打印件和在农业银行的账户明细对账单。
经法院释明，张强表示其代为清偿诉争房屋的银行贷款后，要求工商银行崇文支行协助办理诉争房屋解押手续。
法院另查明得知，2015年12月23日，在链家的居间服务下，张强和案外人李艳辉签订了《房屋买卖合同》，双方约定，张强将其名下位于北京市昌平区的房屋卖给李艳辉；房屋成交价格为131.5万元，房屋内家具和配套设备设施作价61万。后因李艳辉在合同约定期限内向张强支付首付款，张强拒绝接受，因此李艳辉将张强起诉至法院。2016年6月20日，昌平法院判决张强继续履行和李艳辉的房屋买卖合同及补充协议。
四、审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
一、张强在判决生效后十日内代沈伟志向第三人工商银行崇文支行偿还诉争房屋的房屋贷款。
二、待张强清偿上述房屋贷款后，第三人工商银行崇文支行协助张强办理房屋解押手续。
三、张强在判决生效后十日内支付沈伟志剩余购房款，计算方式为诉争房屋成交价格325万-定金15万-代为清偿的银行贷款。
四、沈伟志继续履行房屋买卖合同和补充协议、定金协议约定的合同义务，在张强解除抵押后十日内，配合张强办理诉争房屋的交付和所有权过户登记手续。
一审判决后，沈伟志不服一审判决结果，上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
五、二手房买卖违约纠纷律师靳双权案件点评：
二手房买卖违约纠纷律师靳双权认为，在本案中原被告双方所争议的焦点在于张强和沈伟志之间是否存在口头约定由张强支付解押款。
1、关于解押款一节
沈伟志表示2016年12月5日三方曾约定2015年12月28日之前由张强支付解押款80万元，并提交了两份谈话录音用以证明张强在2016年1月27日认可该事实、链家公司的工作人员张三在2016年1月27日认可该事实。
在案件审理过程中，张强对沈伟志所叙述的内容不予认可，链家公司的工作人员张三、李四作证已经明确表示了张强、沈伟志之间没有约定解押款由张强支付，在沈伟志所提交的录音之中，沈伟志多次自书解押款应当由张强支付，并且掺杂于多个问题之中，张强和张三只是简单回应，并未明确提及解压款应当由张强支付一事，因此沈伟志所述其和张强之间存在口头协议约定张强支付解押款一节法院没有支持。
2、关于合同是否应继续履行一节
庭审中，张强要求继续履行合同，沈伟志则要求解除合同，并且沈伟志所持理由为二，其一为买卖合同及补充协议没有约定解押款何时支付及由谁支付，显失公平，已导致合同无法履行；其二为补充协议主文是倒签的，补充协议不是其真实意思表示。
关于沈伟志所提观点，靳律师认为，房屋买卖合同和补充协议虽然没有明确约定解抵押款应当由谁承担，但这并不必然导致合同无法履行，因为合同中约定了沈伟志办理解除抵押登记手续的时间，依据合同相关条款、交易习惯以及诚实信用原则，应当理解为沈伟志自行筹款进行解押。同时，沈伟志表示补充协议为倒签，但其没有提交相应的证据进行佐证，因此法院对其此项供述没有支持。
除此之外，只有守约一方才享有法定解除权，违约方不得单方主张要求解除合同，在本案中，依据现有证据，能查实张强已经依约在2016年1月27日向沈伟志支付首付款时沈伟志拒绝接受该款项，王丽的行为已经违背了诚实信用原则，沈伟志的行为已构成违约，作为违约方的沈伟志无权要求解除合同，因此对于沈伟志的反诉请求，法院不应当支持。
本案中所涉及的房屋买卖合同及补充协议均为张强、沈伟志的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应当依照合同约定履行各自的义务。因此，此合同应当继续履行。
综上所述，法院的判决是正确的。
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