二手房律师靳双权解析一件二手房屋买卖合同纠纷案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-11-07
案件介绍：
一、原告诉称：
张萌诉称：2013年9月22日，我通过麦田公司的服务和魏成昆签订了二手房买卖合同和补充协议，约定了魏成昆像我购买诉争房屋，总价款为二百六十五万。合同签订之后，魏成昆支付了十三万的定金，我配合办理了网签，但是魏成昆迟迟未支付首付款。2013年10月25日，双方再次签订了补充协议，约定支付首付款的时间变为2013年10月31日支付一百五十万，11月6日支付第二笔房款。
但魏成昆没有依照合同约定支付相应放宽，我在2013年11月7日向魏成昆发函告知其已经违约并要求其继续履行合同尽快付款。魏成昆收函之后仍未支付相应的首付款。因此，我在2013年11月26日向魏成昆发函解除了双方之间的买卖合同，要求其配合我办理解除网签手续，并承担相应的违约责任。
现我要求确认双方之间的二手房买卖合同及补充协议在2013年11月28日解除，并要求魏成昆配合办理诉争房屋的解除网签手续，支付我违约金五十三万。
二、被告辩称：
魏成昆答辩并反诉：张萌所述并非事实。事实上，张萌存在违约要求我想合同约定之外的上海某公司代为清偿所欠的贷款。签订合同之前，张萌向我告知说其所卖房屋在工商银行存在抵押贷款一百八十七万，需要我用首付款代为清偿解除抵押。双方所签订的合同已经写明了房屋已经设定了抵押，抵押权人为中国工商银行。因此，中国工商银行才是合同约定的我需要履行代为清偿借款义务的抵押权人。
2013年10月22日晚上张萌才告诉我说出了中国工商银行之外还有一个更大的抵押权人某公司，并要求将首付款一百八十七万一分为二，现在2013年10月25日共同向某公司偿还一百五十万，然后再去工商银行偿还三十七万。2013年10月25日见面之后，我了解到张萌所办的北京市某公司欠付上海某公司贷款本金一百九十一万元，并且该笔债务已经逾期，房屋抵押权人是某公司在北京的分公司；上海市某公司同意张萌先支付一百五十万偿还部分债务，北京某公司同意解押；但因还款数额低于债权本金，上海某公司不同意盖章，仅可由公司信用部员工签字，鉴于以上情况，我认为如果用一百五十万代为清偿部分钱款，有极大风险，所以没有同意上述协议，上海某公司员工也坚持称公司不能在协议上盖章。
10月25日上午11点左右我去工商银行了解到张萌在银行还有贷款余额四十九万没有偿还。鉴于张萌隐瞒了出于可实现状态的部分抵押权，并且又拒绝自行解押或者提供解押担保，我的合同目的不能实现，因此我向张萌提出了不安抗辩，中止向工商银行代为清偿。
张萌所说双方在2013年10月25日签订补充协议也不是事实，补充协议只是草稿，因为作为丙方的麦田公司不同意承担安全交易责任而拒绝签署，该补充协议草稿从没有发生效力。张萌是违约方，没有权力提出解除合同，她在2013年11月26日发出解除函的行为构成第二次违约。我不同意张萌诉讼请求，因此我提出反诉，要求解除双方在2013年9月22日签订的房屋买卖合同和附件二，并要求张萌返还定金十三万，支付违约金五十三万，承担居间服务费七万。
张萌针对反诉辩称：魏成昆已经承认收到解除通知函，因此我已经依法行使了合同解除权。我同意返还魏成昆的定金，但前提是魏成昆向我支付违约金。合同不能履行是由魏成昆的原因造成的，张丽已经确认她在合同约定之外要求我提供合同履行担保。我在合同履行过程中不存在任何隐瞒及违约的行为，并且就房屋抵押事实向魏成昆进行了如实的陈述；魏成昆拒绝支付一百八十七万，导致解除抵押手续无法解除。我在魏成昆违约之后已经进行了催告，并且在其仍然不履行合同义务的情况下无奈依法解除合同。因此，魏成昆物权要求我支付违约金，并且她应当自行负担交易过程中的居间服务费。
三、第三人叙述：
第三人麦田公司称：我公司对本诉请求和反诉请求不发表意见。如果双方达成一致意见撤销网签，我公司可以配合。关于案件事实，签订合同时张萌和魏成昆都到场了，双方对于房屋有两个抵押的事实都是清楚的。
第三人朱琳称：我在2013年10月22日于麦田公司处听到张萌还有某公司的抵押权，我就把这个情况告诉了魏成昆。我此时才知道某公司也对房屋享有抵押权。
四、法院查明：
2013年9月22日时，张萌作为房屋出卖人，张丽作为房屋买受人在中介公司的居间服务下签订了《二手房买卖合同》，约定出卖人向买受人出售本案的诉争房屋，成交价格为二百六十五万元，买受人在签约当日支付定金。该房屋已经设定了抵押，抵押权认为中国工商银行，抵押登记日期为2010年3月18日，出卖人应当依照附件二约定办理抵押注销手续。……在该协议中所有条款均参照附件二为准。
在附件二中约定了付款方式，分为定金、解押款。其中定金双方约定买受人应当在签订附件当日支付出卖人定金十三万，以此作为房款的一部分。
关于解押款双方约定：因该房屋已经设定抵押，出卖人应当在2013年10月31日前（含当日）向抵押权人申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由买受人以购房款代为为出卖人清偿，买受人应当依照出卖人和抵押权人确定的日期将购房款一百八十七万（不含定金）支付至抵押权人指定的账户内，该笔款项不足以清偿借款的，剩余款项由出卖人自行清偿。并且在备注处手写首付款一百八十七万在2013年10月31日前，做完网签之后支付出卖人；剩余的购房款买受人以资金监管的方式在2013年11月30日前缴税过户前一日支付出卖人购房款六十五万元。
其中关于权属转移登记的约定为：买卖双方应当在取得《契税完税凭证》后三日内共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于房屋交付，双方约定出卖人应当在过户后一周内将该房屋交付给买受人。
关于违约责任，双方约定为：任何一方违约造成合同无法继续履行或者解除的，守约方可以依照定金罚则或者依照约定成交价格的20%向违约方索赔；违约方还应当承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。
同日，张萌作为甲方，魏成昆作为乙方，双方签订了补充协议，该协议中约定应乙方要求，甲方同意将诉争房屋权属过户至乙方指定人员名下；乙方指定人员为朱琳。同日，魏成昆向张萌支付了定金十三万元。
麦田公司在2013年10月23日就诉争房屋办理了张萌和朱琳之间的网签手续，麦田公司在庭审中称双方已经在买卖合同中授权麦田公司办理网签，因此不需要再次出具授权书。
2013年10月25日，张萌作为甲方（出卖人），朱琳作为乙方（买受人），麦田公司作为丙方（居间方）签订了补充协议，但麦田公司没有在协议内签章。该补充协议内容为：甲乙双方通过丙方提供的居间服务签订了买卖诉争房屋的二手房买卖合同，成交价格为二百六十五万，定金十三万。为使交易安全、顺利进行，协商一致后约定如下：上述房屋目前尚有两笔抵押事项，分别是2010年3月18日抵押给中国工商银行北京新街口支行，2012年8月17日抵押给北京某公司，甲方在签订补充协议后将房产证交付给丙方保管，直至完成解押和过户；……原合同中2013年10月31日前乙方支付甲方首付款一百八十七万的条款修改为：2013年10月31日前由乙方支付给房屋抵押权人北京某公司一百五十万，此款项视为乙方支付甲方的首笔款项；2013年11月6日前由乙方支付给甲方银行还款指定账号：中国工商银行：xxx，该款项视为乙方支付甲方的第二笔款项，并且该款项仅用于甲方银行还贷之用，不能用于其他用途，同时甲方应当确保将银行欠款差额不足，确保还款当日银行同意上述房产解抵押；本协议荆甲乙丙共同商议确立，若因任何一方违约造成的损失由违约方承担损失，本协议效力优先于此前签订的协议。协议一式三份，具有同等法律效力，自甲、乙、丙三方签字（盖章）之日起生效。
庭审中，张萌和麦田中介均表示在签订合同之时已经告知魏成昆诉争房屋上有两个抵押权人；魏成昆对此予以否认，并提交了其和张萌、麦田中介签订的房屋状况说明书，该说明书抵押权人栏仅记载了中国工商银行。张萌提交了诉争房屋的房产证，该房产证附加栏有两个已抵押印文；魏成昆称其看过该房产证，但称其签约时认为抵押权人仅有中国工商银行，该银行享有两个抵押权，担保数额为一百八十七万，到2013年10月22日晚上才知道某公司对该房屋也享有抵押权。
张萌提交了魏成昆和其之间的往来短信，魏成昆在其中多次声称担心交易安全，并要求张萌寻找有信誉的过户担保人或者自行解押；魏成昆对短信真实性不持异议。魏成昆提交了一份未经任何一方签章的抵押解除协议，该协议列甲方为上海某公司，乙方为张萌，丙方为朱琳（含有魏成昆），并记载截至2013年10月17日北京市某某公司在上海某公司有到期应付款本金一九一万元，已经逾期二百一十三日没有支付；经甲、乙、丙三方确认，第一笔付款金额为一百五十万，由丙方直接支付给上海某公司，支付时间为2013年10月17日前，此笔款项视为乙方第一笔还款；某公司确认收到上述款项后一个工作日内帮助办理解押手续，且不再针对该房产申请法院保全。
2013年11月7日，张萌向魏成昆发函要求其履行付款义务并且支付相应的逾期履约违约金；如按照合同约定超过的15日仍没有履行，张萌将行使合同解除权，该函件称张萌需要用售房款另行购买房屋。2013年11月26日，张萌向魏成昆发出解除合同通知书，通知魏成昆解除双方所签的房屋买卖合同和补充协议。魏成昆确认收到上述函件以及解除合同书。
庭审中，法院曾向魏成昆释明《合同法》第114条第二款相关规定，并询问魏成昆是否要求请求减少违约金；魏成昆称明确不申请违约金。
五、审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
一、张萌和魏成昆在2013年9月22日签订的房屋买卖合同和补充协议在2013年11月28日解除；
二、魏成昆在判决生效之日起十日内向张萌支付违约金五十三万；
三、张萌在判决生效后十日内向魏成昆返还定金十三万。
一审法院判决后，魏成昆不服一审判决结果上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
一、维持原审第一、三项判决。
二、撤销原审第二项判决。
二手房买卖律师靳双权案件点评：
本案中，魏成昆以张萌拒绝安排资金监管，担保房屋过户为由中止履行，张萌认为魏成昆行为构成单方毁约，故诉至法院，请求解除合同。据此，本案争议焦点为，魏成昆中止履行是否具备正当理由。
《中华人民共和国合同法》第68条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。先履行一方中止履行的权利即为不安抗辩权。本案中，魏成昆行使不安抗辩权符合法律规定。不安抗辩权是先为给付义务的一方担心自己先为给付后，对方无力为对待给付而设立。不安抗辩权适用条件过宽，于交易秩序不利，过窄，则于先履行一方过于苛刻而有失公平。因合同法68条内容较为概括，在具体适用时，需结合案件情形，合理平衡合同双方当事人利益关系而定。二手房屋买卖合同属大额交易，关系普通百姓切身利益。在二手房交易中，相比交易秩序，应当优先保护交易的安全性，适当放宽不安抗辩权的适用条件。房屋买卖合同订立后，应当先履行付款义务的买受人对出卖人履行债务能力产生合理怀疑、以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安，即使不能证明对方具备合同法68条规定的前三款情形，亦可援引上述规定第四款，要求对方提供适当担保。合理怀疑要求具备正当理由并善意，且对方有过错。
本案中，张萌未如实告知房屋抵押情况，存在过错，魏成昆对其履行债务能力产生怀疑具备正当理由。《中华人民共和国物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。依据上述法律规定，购买已抵押房产，除非抵押权人事先同意或者抵押债权获得清偿，否则买受人不得以其债权对抗抵押权人。就本案而言，抵押权能否解除是决定房屋能否过户之关键，因此争议房屋抵押权人具体为几个或为何人，抵押数额是否高于一百八十七万元等事关合同交易风险，绝非与魏成昆无关，魏成昆对转让物抵押情况享有知情权，张萌有如实告知的义务。对此，担保法第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。因抵押登记只可提示购买人转让物已抵押的情况，抵押权人、抵押担保数额、抵押人与债务人是否为同一人、抵押类型等从抵押登记上均无从体现，抵押人如实告知义务理应包含上述内容。本案中，张萌未进行如实告知，相反有所隐瞒，尽管其在与魏成昆签订房屋买卖合同时出示了房本，但是其在房屋买卖合同中告知的抵押权人为中国工商银行，隐瞒了房屋的另一抵押权人北京神州数码有限公司，且北京神州数码公司的抵押担保债权金额是多少，张萌是否具备解除抵押的能力，更非魏成昆可知，魏成昆因此对张萌的履行能力产生怀疑应属合理。
张萌对于房屋抵押状况的隐瞒，足以使魏成昆对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安。正如双方在房屋买卖合同中的约定，出卖人应当保证已经如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。只有出卖人如实告知房屋权属情况，特别是抵押登记情况，买受人才能正确衡量交易风险，并决定如何安排付款。张萌隐瞒了房屋抵押登记的部分情况，限制了魏成昆的意思自由，使其失去了对合同付款顺序和付款方式提出异议的机会。魏成昆得知房屋抵押的真实情况后，对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安应属合理。
魏成昆提出的资金监管并非难以实现，只需张萌准备好债权差额即可，此项要求并未超出合同约定内容，因为按照双方合同约定，首付款的支付与抵押权的解除应当同时进行，张萌需在取得首付款同时自备债权差额以清偿债权人、解除抵押，因此不会增加张萌的合同负担。且麦田公司拒绝盖章的2013年10月25日补充协议、因上海神州数码有限公司原因未能签署的抵押协议内容、双方短信交流内容亦足以印证魏成昆并非存心毁约，而仅是出于保证交易安全、防止合同目的落空的善意目的。张萌不能仅以合同约定的违约责任作为其担保方式，因不安抗辩权旨在防止先给付一方当事人在先为给付后不能取得对待给付，而违约责任只是对待给付不能的救济，却非实现对待给付的担保。
综上，魏成昆行使不安抗辩权符合法律规定，张萌提出解除合同，魏成昆无异议，合同解除，但魏成昆不应承担违约责任。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】