二手房买卖纠纷律师靳双权点评一件继续履行合同案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-11-11
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起恶意违约引起的房屋买卖纠纷，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
案件介绍：
一、原告诉称：
原告王宇泽诉称：2015年5月13日，我和黄源、张辰签订了房屋买卖合同和补充协议，约定了两被告将位于北京市海淀区的诉争房屋以186万的价格出售给我，我已经依照合同约定支付了首付款，贷款也在2015年9月29日获批，但两被告至今拒绝履行过户等合同义务，其行为已经严重侵害了我的合法权益，应当依照双方所签订的补充协议中的相关约定承担违约金。因此我起诉到法院诉求法院判令：1、黄源、张辰继续履行房屋买卖合同和补充协议，并协助我办理房屋过户手续；2、依照930元每日的标准计算从2015年10月10日起到实际完成过户手续之日止的违约金。
二、被告辩称：
黄源、张辰辩称：不同意王宇泽的诉讼请求。依照双方所签订的房屋买卖合同及补充协议，合同履行期限应当自合同签订之日起120日，实际上，双方签订上述合同之日起120日内王宇泽没有取得批贷函，因此我们没有配合办理过户。
此外，我们认为王宇泽迟延支付首付款、提供了虚假的购房资料已经构成了根本违约，因此我们反诉要求解除双方之间的房屋买卖合同和补充协议；2、王宇泽协助解除网签手续。
原告王宇泽针对反诉辩称：不同意被告的反诉请求，我已经支付了首付款并且取得了银行贷款，并随时可以支付，不存在根本违约情形。
反诉被告链家公司称：不同意解除合同，因为不构成解约条件。
三、法院查明：
黄源、张辰系夫妻关系，均为本案诉争房屋的房屋所有权人。
2015年5月13日，黄源、张辰作为出卖人和王宇泽（买受人）签订了房屋买卖合同，双方在合同中约定出卖人将诉争房屋出卖给买受人，该房屋已经设定了抵押，抵押登记日期为2013年6月30日，出卖人应当在2015年6月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为157.2万元，该房屋内部的家具家电、装修等作价28.8万元。买受人应当在合同签订时交付定金2万；买受人向中介指定的银行或者公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为110万，买受人因自身原因没有取得相应贷款批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款直至贷款批准。在申请其他贷款期间所发生费用均由买受人自行负担；出卖人应当在过户后7个工作日内将该房屋交付给买受人；买受人没有依照补充协议约定时间付款的，依照下列方式处理：（1）逾期15日内，自约定应付款期限届满之日起至实际应付款之日止，买受人依照日万分之五的标准支付位于金，并且在实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金的，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内依照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部付款。
合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属管理部门申请办理房屋权属转移登记手续；若买受人没有在120日内取得房屋所有权证，双方同意依照以下方式处理：因出卖人责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并依照央行现行存款利率给付利息。买受人选择不退房的，自买受人应当取得房产证期限届满次日到实际取得房产证之日止，出卖人依照每日万分之五计算违约金，并在买受人实际取得房产证之日起15日内向买受人支付。协议落款处有张辰和王宇泽的手写签名。
同日，王宇泽、黄源和链家公司签订了居间服务合同。随后三方有签订了一份补充协议，该协议中约定乙方（买受人王宇泽）在2015年5月13日向甲方支付定金2万，乙方支付首付款时定金视为首付款的一部分；甲方应当在2015年5月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，并且甲方最迟应当在2015年7月10日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方在2015年5月22日前支付首付40万，2015年6月5日前支付其余36万；甲乙双方应当在网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在贷款机构签发批贷函之后3个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续；逾期履行补充协议关于房屋交易具体事宜约定的义务超过15日的，甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋成交价格的，乙方提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或者无效导致无法办理房屋所有权转移登记的，构成根本违约，对方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同；一方出现根本违约情形之一的，应当在违约行为发生之日起15日内，已相当于该房屋总价款的20%向对方支付违约金。在最后，有手写补记：本协议还款解押的规定，如果因银行原因没能按约定履行，经双方同意，与i找银行约定顺延；甲方在租房协议顺延2个月，过户后物业交割后的费用甲方转交乙方；尾款由所带银行支付。
当日，张辰出具了《配偶同意出售证明》，王宇泽向张辰支付定金2万元。
2015年5月18日，王宇泽向张辰名下的招商银行账户内转账36万；同日张辰向王宇泽交还1万元，并约定房屋过户后王宇泽向张辰返还该笔1万元。
2015年7月12日，被告二人就诉争房屋解除抵押，2015年7月23日，双方就诉争房屋签订了网签合同。同日，黄源向王宇泽出具《收据》一份，内容为：“收到王宇泽所付购买诉争房屋首付款七十六万元（包含定金两万元）。此款已由王宇泽转账并汇入张辰账户。”
2015年7月27日，双方前往建设银行办理贷款手续，因王宇泽存在使用信用卡不当原因导致没有成功办理贷款。后王宇泽到建设银行朝阳支行申请办理贷款。
原被告双方对后续贷款申请手续陈述不一致，王宇泽称改到朝阳支行办理贷款后，已经及时提交了相应材料；2015年8月21日，该支行告知商业贷款年限仅23年，当日履行了变更手续；2015年9月19日，公积金管理中心批贷；2015年9月25日，建行朝阳支行获得了批贷函。2015年9月29日，建行朝阳支行批贷成功，总批贷金额90万。两被告称曾经在2015年9月5日配合王宇泽前往银行再次办理申请贷款手续，因王宇泽不符合条件并且不同意变更贷款金额，没有办理成功，同时王宇泽也没有向其出示能够证明批贷成功的文件。
2015年9月29日，黄源向王宇泽发出《告知函》，主要内容为：“依照双方合同约定，因买方原因导致没有在120天内办理过户，并且已经逾期15天，就此造成买方逾期付款超过15天，卖房存在根本违约行为，我方特此通告。”
第二日，王宇泽回函称：“1、主合同和补充协议中关于权属转移相冲突，应当依照补充条款为准；2、买受人依照约定时间内支付首付款，并没有逾期付款；3、买受人遵守合同约定履行了约定的义务，没有违约行为；4、卖方应当依照补充协议中所约定时间办理过户登记；5、剩余20万首付款卖方将在过户当日支付给卖方。”
在案件审理时，被告提交了王宇泽向银行提供的、落款日期为2015年9月12日的《补充协议》以及《收据》各一份。其中补充协议约定：“王宇泽和黄源协商后房屋首付款由网签时的47万变更为67万，贷款由网签价格的110变更为90万。”补充协议落款处有卖方：黄源和买方：王宇泽的字样。
收据内容为：今收到王宇泽首付款67万，落款处写有黄源字样。两被告表示上述补充协议和收据均不是黄源本人所写，王宇泽所提供的虚假材料申请贷款可能导致批贷被银行追回的风险，因此有权解除双方在2015年5月13号签订的房屋买卖合同和补充协议。
王宇泽表示认同收据和补充协议中黄源签名为其代签，但解释代签行为事先已经征得张辰的同意，当时张辰表示已经有76万的收据，不需要为了银行业务需要而签订两份收据。王宇泽表示剩余购房款无需申请贷款，其可使用现金方式一次性付款。
本案中，为核实王宇泽申请按揭的过程、补充协议和收据非黄源本人签写的后果，法院曾到朝阳支行调查，银行出具了《关于王宇泽组合贷情况说明》，内容为：“1、组合贷流程：……王宇泽组合贷商贷审批流程：2015年8月31日我行收到了公积金中心的贷款通知单，总额97万（公积金80万，商贷17万，年限30年），我行在2015年9月5日约买卖双方来我行进行面签，面签时我行发现房屋房龄有问题，因此该贷款仅能申请90万（公积金80万，商贷10万，年限为23年），经双方同意，依照总额90万申请组合贷款预签署尚待部分相关材料，并由王宇泽向公积金中心提出申请，将贷款金额改为90万，年限23年。公积金中心接到王宇泽更改申请后在2015年9月19日重新批贷，并将新贷款通知单传至我行，我行接到通知单之后组织商贷部分审批材料，并在2015年9月25日提交我行审批部门审批，并在当天审批通过。2、该贷款审批已经通过，但由于没有完成组合贷的放款条件，即没有得到公积金中心合同、买卖双方没有过户及无抵押登记，因此我们银行没有放款。目前，依照建行信贷政策，该笔贷款批贷已经过期，并且该贷款买卖双方在商贷部分提供的二手房首付款交付确认函是由我行客户经历当面见证签署的……”
同时，该银行还提交了公积金管理中心在2015年8月31日和9月19日出具的《公积金批贷通知单》，该通知单上载明“贷款金额80万”以及建行个人信贷系统中客户姓名为王宇泽的审批状态查询，显示批准金额为10万，审批状态为待放款。
对此，王宇泽均表示认可；两被告对2015年9月5日没能完成贷款申请手续和变更贷款的原因提出异议。为此，法院在此对该行进行了核实，该银行向法院出具了《关于王宇泽组合贷情况再次说明》，主要内容为：“依照我行关于商贷部分房龄加贷款年限不能超过39年，该房屋建成时间是1996年，到2015年的房龄是16年，因此最长申请年限仅为23年，同时经办的客户经理已经向两方解释了因房龄问题只能申请90万贷款，且贷款期限为23年。并当面见证签署了商贷部分的首付款交付确认函，因此要求客户经理当面见证签署，既然客户经理已经当面见证签署，就说明双方已经认同了交易首付款和贷款金额。有关补充协议和收据为公积金中心要求签署，我行无法考量，因此我行只认同公积金贷款通知单，有公积金中心要求签署，我行无法考量，我行只认同公积金贷款通知单，有公积金贷款通知单我行即可执行批贷和房贷手续。”
经法院查明，建行朝阳支行办理组合贷批贷后，不向申请贷款出具“批贷函”。
法院判决：
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
一、王宇泽在判决生效后15日内向张辰、黄源支付剩余房款110万；张辰、黄源在收到上述款项后协助王宇泽办理诉争房屋的过户手续。
二、驳回王宇泽其他诉讼请求；
三、驳回张辰、黄源全部反诉诉讼请求。
二手房买卖纠纷律师靳双权案件点评：
关于本案，靳律师认为需要从以下几方面进行分析：
1、关于双方的合同效力问题。
在本案中双方所签订的房屋买卖合同和补充协议系双方的真实意思表示，并且内容没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，因此双方均应依照合同约定履行相应的义务。
2、关于合同是否应当解除的问题
本案庭审中双方均提出对方存在违约情形并且应当就此承担相应的违约责任，靳律师认为，经管王宇泽实际支付首付款的日期是2015年5月18日和同年的7月2日，并且7月2日的付款时间晚于补充协议中关于第二笔首付款的付款时间是2015年6月5日的约定，但鉴于两被告没有就此提出异议，并用解除房屋抵押、办理网签手续等实际行动表示原意继续履行合同，因此两被告要求解除合同的抗辩意见和反诉请求，法院没有支持。
第二，房屋买卖合同中和补充协议中关于解压时间和过户时间不一致的应当以补充协议为准。其中，还款解押时间从原约定的2015年7月10日顺延至7月12日。因此，过户时间也应当系贷款机构发放批贷函后3个工作日内。尽管王宇泽所办理的申请贷款手续中，建行批贷后没有出具批贷函，但结合《住房公积金批贷通知单》、建行个人信贷管理系统中“客户姓名”为王宇泽的审批状态以及《关于王宇泽组合贷情况说明》和《关于王宇泽组合贷情况再次说明》可以确认王宇泽所申请的贷款已经在2015年9月29日或得批准，批贷总额为90万。
虽然王宇泽因个人原因没有及时获得办理贷款的相关手续，但双方的房屋买卖合同中约定了“若买受人因自身原因没有获得贷款批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款，直到贷款批准”，上述申请贷款过程中并没有因王宇泽个人原因导致贷款迟延，因此两被告要求解除合同的抗辩意见和反诉请求，法院不应当予以支持。
第三，对于房屋买卖合同中拟贷款金额为110万，实际贷款金额为90万，差额的处理问题双方存在争议：王宇泽表示可在过户当天交付；两被告则认为该数额变动属于变更合同条款，表示不能接受。对此，法院认为在双方约定了“尾款有所贷银行支付”的情况下，对于批贷金额少于申请贷款金额的差额部分，王宇泽选择用现金方式支付仅变更了交付方式，并非合同主要条款的变更，并且该形式并不会对被搞的合法权益造成不利影响，因此两被告以此为由要求解除合同的抗辩意见和反诉请求，法院不应支持。
综上所述，王宇泽已经表示可以一次性以现金形式支付剩余购房款，无需两被告继续配合申请贷款，因此其要求继续履行合同，有两被告协助办理诉争房屋的过户手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院应当予以支持。在合同继续旅行时并没有王宇泽造成实际的经济损失，并且两被告曾经配合其办理申请贷款手续，因为王宇泽自身原因没能办理成功，并且建行批贷后没有书面告知书，两被告在核实是否批贷方面确实存在一定的困难，因此法院对于王宇泽所主张的违约金没有支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 