房地产律师靳双权办理过的一件解除抵押继续履行合同案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-11-18
案件介绍：
一、原告诉称：
张超、高冰诉称：原告和被告在2015年5月4日签订了《房屋买卖合同》和补充协议，约定原告将位于北京市通州区的诉争房屋出售给被告，成交价为199万，合同约定贷款给付。根据2015年6月23日签订的补充协议约定，被告应当在两原告预约还款当日交付首付款15万。
2015年6月26日银行可以办理解押还款，我们通知被告给付解押款，对方没有给富，之后通知对方给付首付款但对方仍未给付。依照双方合同约定和补充协议的约定，我们要求解除双方所签的合同及补充协议，被告支付我方违约金39.8万元。
二、被告辩称：
刘传普答辩并反诉：不同意原告诉讼请求，原告无权解除合同，双方签订的买卖合同提示双方应当选择和中介有合作的担保公司协助办理解压手续，解压当日三方到场共同进行办理，原告要求将钱款打给本人没有合同依据。原告提到15万，但没有提出要求一起去北京银行还款，原告只要求我们把钱打给他，这不符合事实常理也没有合同依据。依照交易习惯，进行解押时需要共同办理解押还款事宜，原告无权要求我们支付这15万元，也无权单方解除合同。
房屋是两原告联名共买的，但在去年年底原告已经离婚，要求我方支付房款，会导致两人之间的纠纷，也会引起买卖合同履行，我们没有支付这15万是合理的。目前合同未履行是原告的原因造成的，我认为应该驳回原告的诉讼请求。
原告主张违约金，我不同意支付，我没有违约。如果法院认为我违约，我要求对违约金进行酌减。我提出反诉要求继续履行合同和补充协议，由于诉争房屋在北京银行办理抵押贷款，我方追加北京银行为本案涉诉第三人，我可以一次性偿还剩余房款，北京银行协助办理解押手续，反诉被告向反诉原告交付房屋并协助办理过户手续；判令反诉被告向反诉原告交付违约金19.9万元，若合同可以履行，我就不要违约金了。
三、反诉被告及第三人叙述：
张超、高冰辩称：不同意被告反诉请求。被告已经通过解除合同通知的方式解除了双方签订的买卖合同和补充条款。被告说只是建议担保，但没有进行资金监管，并且在签订补充协议时也没有采取资金监管的方式，都是资金自行交易支付房款。
被告叙述的有关打款、面签的事宜都不属实，被告曾亲口认可首付款15万打到原告账户内，并且不止一次承诺，而原告是相信被告可以把钱打过来，依照交易惯例，被告交房款是义务，原告把账户给被告，但是被告在认可并承诺打款的情况下并没有打款，6月28、29日都有录音，通过自行交接的方式办理打款事宜，因为被告没有按期打款的行为已经表明了其不想继续履行合同，从原告通知起到发解除通知函有十天时间，因此原告给被告的通知函也是具有合同和法律依据的。
被告应当给原告打款，在约定的还款解押当时打款，而至今被告仍然没有打款，被告反而认为原告违约，这和实际情况不服，被告不打款，原告也没有办法出具收据，也导致合同无法继续履行。到目前为止，被告只支付了3万元，我们认为被告没有诚意履行合同，所以不同意原告诉讼请求。我们不同意支付违约金，我们不存在违约行为，如果法院认定我们有违约行为，我们请求酌减违约金。合同是我们两个人前的，和银行没关系，我不同意被告代为偿还贷款。
第三人北京银行称：我们和原告之间的债权债务关系是存在的，不管是谁的请求，我们都可以依照法院判决配合。对于还款人员的变更，只要有法律文书，我们是可以配合的。
四、法院查明：
诉争房屋系张超和高冰共有（登记时间为2012年1月15日），目前两人已经离婚。张超、高冰（借款人）和北京银行（贷款人）以及北京市某房产公司签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，约定借款人向贷款人贷款34万，贷款期限10年，保证人提供阶段性连带责任保证，后该房屋在2012年8月31日设立抵押权。
2015年5月4日，张超、高冰（甲方）和刘传普（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押金额为20万，甲方应当在2015年9月14日前办理抵押注销手续。房屋成交价为199万，签订合同时乙方支付3万定金，定金自行交付。
一方选择商贷支付房款，拟贷款金额140万，第一次付款在商贷面签时乙方向甲方支付39万，资金通过资金监管方式划转。第二笔在2015年9月20日支付17万，资金自行交易。甲方应当在2015年9月20日将该房屋交付给乙方。本次交易应缴纳的税费均由乙方承担。一方没有依照合同和补充协议约定时间付款超过10日的，甲方有权单方解除合同。
甲方选择解除合同的，应当以书面通知方式通知对方，并自书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应依照房屋总价款的20%向甲方承担违约责任。如已付款不足以抵扣，乙方应在解除之日支付不足部分。除合同另有约定的违约责任之外，任何乙方没有履行合同约定义务，经守约方催告后14日内仍没有履行义务，如合同可以继续履行的甲乙双方应继续履行，违约方需依照房屋成交价格的10%向守约方承担违约责任。合同签订当日，乙方支付3万定金，甲方向乙方出具了定金收据。
当日，张超、高冰（甲方）和刘传普（乙方）及我爱我家公司（丙方）签订了《补充协议》，协议中约定在执行合同过程中，如有人一方提出书面约定不符的要求，合同另两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约，守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。因房屋还存在抵押，经三方协商，同意甲方在2015年9月14日前自行偿还贷款解除抵押登记。
2015年6月28日，张超、高冰（甲方）、刘传普（乙方）、我爱我家（丙方）又签订一份《补充协议》，该协议关于诉争房屋买卖另行约定：因该房屋出于抵押中，甲方无力偿还乙方同意在标的房屋网签完成后甲方预约还款当日和甲方共同到北京银行代甲方还款15万，该笔款项专门作为解押还款使用，作为交易房屋的部分房款，若甲乙双方一方没有依照约定履行，则违约方依照买卖合同、履约服务合同中违约条款的约定承担违约责任。任何一方拖延造成违约的，守约方有权解除合同，同时违约方需承担房屋总价款20%的违约金。
2015年6月13日，张超曾经向刘传普的丈夫发送过一条彩信，其内容是其拍摄的张超和高冰填写的提前还款申请书照片。6月26日张超向陈文昌发送短信：“6月13日给你发过信息，已经向北京银行申请提前还贷，已经批准可以随时还款了”，后胡光新回复“收到”。
6月28、29日两人多次电话通讯，双方就交付15万元房款事宜进行沟通，但因交付时间、交付方式和付款凭证等没有协商一致。6月29日，陈文昌向高华锋发送短信，要求剩余房产交易的每一步按照合同约定执行。
8月7日，张超向陈文昌通过彩信的方式发送了《解除合同通知》的照片，陈文昌在当天收到该解除通知，张超也向刘传普和居间方邮寄了解除合同通知，居间方邮件在8月8日签收，刘传普邮件未妥投，解除合同通知内容主要内容为：“我方在签订合同后积极办理解押还款手续，经北京银行批准之后，在2015年6月26日通知你方支付约定的房屋抵押款，后又在2015年6月28日、6月29日等时间多次通知你支付上述款项，但你以各种理由拖延、拒绝支付，故依据合同约定解除双方所签的合同以及补充协议，你方应当支付房屋总价款的20%的违约金。”
2015年8月8日，陈文昌通过彩信方式发送通知给张超，该通知内容张超当天收到，内容为：“刘传普和陈文昌已经在8月7日知晓张超和高冰要求单方解除房屋买卖合同和两份补充协议，刘传普和陈文昌答复称对方无相应解除权，并要求对方应严格依照合同和补充协议的约定积极履行相关义务，并主张解押款的给付前提应当是解压当天双方在中介见证下一起去银行办理还款业务，专款专用，并签署首付款确认函，而对方要求直接打款到手机短信指定的一个账号且不出具确认函，因此要求依照约定方式履行义务，相互配合，尽快办理解押手续。”
法院另查明得知，2015年6月22日刘传普在农业银行账户内支取了15万，还余留存款21万元，8月6日，刘传普北京银行账户内存入15万。
刘传普具备购房资格，并且买卖双方已经进行了网签。
庭审中，张超、高冰称刘传普没有交付房屋首付款并且到银行还款是违约行为，因此依照合同约定有权解除合同；刘传普称张超、高冰从未和其约定过何时去银行还款，仅要求其向银行卡内打钱，不去办理共同还款，属于违约行为，要求对方继续履行，并且表示愿意一次性付清房款，并代张超和高冰偿还房屋剩余贷款。诉讼中已经将剩余房款交付至法院。
五、法院判决：
北京市通州区人民法院经审理后判决：
一、刘传普在判决生效之日起十日内代张超、高冰向第三人北京银行通州支行一次性偿还诉争房屋的剩余贷款和利息，由北京银行通州支行协助刘传普办理提前还款手续。
二、刘传普履行完毕判决第一项给付义务后十五日内，张超、高冰和第三人北京银行通州支行办理解押手续。
三、张超、高冰在判决第二项解押手续办理完毕后十日内协助刘传普办理诉争房屋的过户手续，将房屋过户到刘传普名下并交付房屋，刘传普在张超、高冰交付房屋当日将剩余房款196万扣除判决第一项的贷款和利息后支付给张超、高冰。
六、二手房律师靳双权案件点评：
二手房律师靳双权认为，本案中张超、高冰和刘传普签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》属于双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效的合同，双方均应当依照约定全面履行合同约定的义务。本案双方在庭审中主要争议在于双方在给付15万购房款这一过程中是否存在以及哪一方存在违约行为。
靳律师认为，依照法院所查实的案件事实，双方在2015年5月4日签订了房屋买卖合同和补充协议，张超、高冰无力自行还款解押，因此双方在6月23日通过补充协议的方式对付款方式做出了相应的变更，明确约定：刘传普（乙方）在房屋往前完成后甲方预约还款当日和甲方共同到北京银行代甲方还款15万，专款专用作为房屋解押还款使用，该部分还款额作为房屋的部分房款，依照双方所签补充协议约定，任何一方所作出的承诺都会以书面形式体现，各方不存在也不认可口头约定或者承诺。依照补充协议约定的履行方式并依照一半交易习惯，张超、高冰为履行合同应当积极和贷款银行预约还款，并明确告知买受人还款时间，双方协商一致之后在预约还款日共同前往北京银行，买房人交付该笔款项后卖房人将该款项偿还剩余贷款，并且联系银行办理解押手续，但依照双方所提交的证据，张超、高冰没有履行告知义务并积极促成合同正常履行，反而在签订补充协议后要求刘传普将15万的解押款汇入其账户内，双方虽然多次电话沟通，但实际上没有就转账交付15万一事达成一致意见，因该协议中约定刘传普交付该15万房款应当在双方共同前往北京银行时进行，因此刘传普也有权行使同时履行抗辩权拒绝买房人的转账要求。
即便刘传普曾经有过口头转账意向，但因双方没有形成新书面补充协议，因此没有对补充协议的履行方式做出变更，卖房人仍应依照补充协议的约定履行合同义务并促进合同履行，但因其所提条件没有被配合而拒绝继续履行合同。并在8月7日通知刘传普要求解除合同，双方合同履行陷入了僵局，因此张超、高冰的行为构成违约，无权单方解除合同，因此法院没有支持其诉讼请求。
而刘传普在合同履行过程中并不存在违约行为，双方争议出现后多次表示要求依照双方的约定履行合同并要求买房人尽快确认时间到银行办理解押款付款手续确保合同顺利履行，并且在履行合同过程中具备相应的履约能力，在庭审中也坚持继续履行合同，为了促成合同履行要求一次性付清剩余房款，并代为偿还剩余的银行贷款，第三人北京银行也无异议，险合同并无履约障碍，因此刘传普的反诉请求法院应当予以支持，因此合同应当继续履行。
综上所述，法院的判决是正确的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】