房产律师靳双权解析一件因阴阳合同引起的房产纠纷案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-11-23
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起变更合同当事人引起的房屋合同纠纷，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
案件介绍：
一、原告诉称：
2015年4月，陈真诉称：2015年1月11日，我和张虎宝签订了《二手房买卖合同》。约定张虎宝购买位于北京市丰台区的诉争房屋。该房屋应当为无效合同，理由如下：1、我为限制行为能力人；2、诉争房屋实际成交价格为310万，我和张虎宝是采用阴阳合同的方式逃税，恶意串通损害了国家利益，且违反了相关税收法律的强制性规定，因此我要求确认《二手房买卖合同》无效。
二、被告辩称：
张虎宝辩称：陈真在签订《二手房买卖合同》时精神正常，陈真并未提交证据证明其签订合同时行为能力存在瑕疵。双方房屋实际成交价格为310万，合同应当为有效合同。
三、法院查明：
2014年12月25日，陈真和张虎宝签订了《二手房买卖合同》，张虎宝购买诉争房屋，价款为310万。2015年1月11日，陈真和张虎宝签订网签合同，张虎宝购买诉争房屋，价款为195万。
另外，房山法院在2015年4月19日做出（2013）房民特字10086号民事判决，判决：一、宣告陈真为限制行为能力人。二、指定郭兰苹为陈真的监护人。
庭审中，陈真为证明其行为能力存在瑕疵，提交了学校出具的证明、休学证明、病历等证据加以佐证。张虎宝对上述证据的证明目的不予认可。张虎宝主张房山法院的判决仅对作出判决时的民事行为能力进行鉴定，并不能证明陈真在签订合同时行为能力存在同样瑕疵。张虎宝称陈真在签订合同时精神很正常。并且张虎宝认为阴阳合同并不导致《二手房买卖合同》无效。
庭审中，陈真曾申请对签订合同时的行为能力进行鉴定，后因没有在规定的期限内缴纳鉴定费用并撤回鉴定申请，因此鉴定程序没有启动。
四、法院判决：
北京市房山区人民法院经审理后判决：
驳回陈真的诉讼请求。
一审判决后，陈真不服一审判决结果上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
五、房地产律师靳双权案件点评：
房地产律师靳双权认为，陈真所主张的合同无效，其理由有二：其一是陈真系限制行为能力人；其二是《二手房买卖合同》是合同签订双方为逃税采取阴阳合同的方式签订的，属于恶意串通损害了国家利益。
靳律师将以上两点分别解析：
首先是关于陈真为限制行为能力人一节。陈真的法定代理人针对其主张提供的主要证据是学校所出具的证明、休学证明、病历以及房山法院的判决书。在庭审中经法院查明，学校所出具的证明以及休学证明和病历仅能证明陈真曾经患有抑郁症而因此休学，上述证据没有证明陈真是否具有民事行为能力。而房山法院的判决书中虽然明确载明陈真为限制民事行为能力人，但该判决为在2015年4月19日作出，而陈真和张虎宝签订合同的时间是2015年1月11日，因此该判决不能证明陈真在2015年1月11日签订合同时属于限制行为能力人。综上，陈真的法定代理人没有提供有效的证据证明陈真在和张虎宝签订《二手房买卖合同》时属于限制行为能力人。因此，陈真的法定代理人主张陈真在签订《二手房买卖合同》时属于限制行为能力人，主张合同无效，证据不足，法院不应支持。
其次，关于陈真和张虎宝采用阴阳合同方式签订《二手房买卖合同》一节。依照我国《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
依照法院在庭审中所查事实，陈真和张虎宝签订的《二手房买卖合同》并不存在法律规定导致合同无效的情形，该合同应当认定为有效合同。关于陈真和张虎宝为规避国家税收监管，在签订《二手房买卖合同》时隐瞒了真实交易价格（即310万元），将交易价格仅写为64玩的行为，显属不当。但该行为仅能导致《二手房买卖合同》中的价格条款无效，而该条款的无效并不必然导致整个往前合同无效。现陈真以偷逃国家税收为由要求确认往前合同无效，缺乏依据，法院不应支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】