姑侄之间房产继承案例解析
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-08
(本文为北京房产律师靳双权原创，如有转载请注明出处)
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
这是北京房产律师靳双权2015年代理的一起房产继承纠纷案件。 靳律师为原告高鸿梅的代理律师。梁茹与高宗仁系夫妻关系，二人育有两个子女，即原告高鸿梅与高占军。原告高楠与被告高桐系高占军之女。高宗仁于1992年去世。高占军于2007年去世。被继承人梁茹于2014年去世。1997年8月，被继承人梁茹取得北京市西城区某小区401号和北京市西城区某小区701号两套房屋的房屋所有权。
被继承人梁茹去世时无遗嘱，现原告高鸿梅、高楠和被告高桐为继承人。原告高鸿梅认为被继承人梁茹名下上述房屋二分之一份额应由原告高鸿梅继承，现原告高鸿梅要求北京市西城区某小区701号房屋归原告高鸿梅所有，原告高鸿梅同意按继承比例给予其他两位继承人补偿。
二、法院审理过程
法院经审理查明： 1997年8月，被继承人梁茹取得北京市西城区某小区401号和北京市西城区某小区701号两套房屋的房屋所有权。2014年10月12日，北京市西城区某社区居民委员会出具《证明》，内容为：“本社区居民高桐居民梁茹的孙女。梁茹离休后到去世前的日常生活起居均由其孙女高桐照顾，梁茹的老年优待券等均由高桐代为领取。”某国有总公司2014年7月28日给北京市某律师事务所《律师函》复函中表示：“我公司离退休职工梁茹，生病到我公司医务室看病开药及处理医药费报销事务，经常由高桐（梁茹之孙女）陪同前来办理。”
在案件审理过程中，经某房地产评估公司对西城区某小区401号和北京市西城区某小区701号两套房屋市场价值进行评估，并出具评估报告，估价结果：北京市西城区某小区401号房屋市场价值384万元；北京市西城区某小区701号房屋市场价值458万元。上述事实，有原、被告当庭陈述,证明信，死亡证明，存单，房屋所有权证，评估报告书，证明，《律师函》复函等证据在案佐证。
法院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。被继承人梁茹是在其夫高宗仁去世后取得北京市西城区两套房屋的房屋所有权，应属其个人合法财产，属于被继承人梁茹的遗产。被告高桐虽辩称被继承人梁茹留有遗嘱，但未提供相应的证据佐证，法院对被告高桐此辩论意见不予采信，就被继承人梁茹的上述遗产应按照法定继承的方式继承。
三、法院判决结果
依据《中华人民共和国继承法》第三条、第十一条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第２７条之规定，判决如下：
1、被继承人梁茹名下北京市西城区某小区401号的房屋所有权归被告高桐所有，本判决生效之日起十日内，被告高桐给付原告高楠房屋折价款689453元；
2、被继承人梁茹名下北京市西城区某小区701号房屋所有权归原告高鸿梅所有，本判决生效之日起十日内，原告高鸿梅给付原告高楠房屋折价款1175345元；
3 、驳回原告高鸿梅、高楠其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、房产律师靳双权点评
中国房地产营销协会副会长、资深房地产律师靳双权认为：本案争议的焦点在于继承顺序和遗产的继承份额两个问题。
1. 关于遗产的继承顺序
《中华人民共和国继承法》第十条第一款第（一）项规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”。本案中，原告高楠、被告高桐之父高占军和原告高鸿梅系被继承人梁茹的子女，依法均享有继承被继承人梁茹遗产的权利。因高占军先于被继承人梁茹死亡，依据《中华人民共和国继承法》第十一条：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承”之规定，原告高楠、被告高桐作为高占军的晚辈直系血亲，依法享有代位继承被继承人梁茹遗产的权利。
2. 关于遗产的继承份额
关于原、被告各自应继承的遗产份额，原则上应按照《中华人民共和国继承法》第十三条：“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等”和第十一条：“代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。”的规定继承，但从本案现有的北京市西城区某社区居民委员会出具的《证明》和某国有总公司《律师函》复函等证据中可以看出，被告高桐确在日常生活中对被继承人梁茹尽到了较多的赡养义务，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第２７条规定：“代位继承人缺乏劳动能力又没有生活来源，或者对被继承人尽过主要赡养义务的，分配遗产时，可以多分。
由于被告高桐尽了较多的赡养义务，在分配本案遗产时，可以多分，法院确认被告高桐享有被继承人梁茹遗产32.5%的份额，原告高鸿梅享有被继承人梁茹遗产45%的份额,原告高楠享有被继承人梁茹遗产22.5%的份额。从这一点上来看，也是可行的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】