二手房连环交易风险多

　　作为从业十余年的资深房地产律师，靳双权律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了丰富的房地产相关诉讼经验。现将这些案件改编成案例，供大家参考，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名。）

一、基本案情

　　1、原告诉称
　　原告李文斌诉称：我购买了位于某县郧阳路房屋一套，但未办理过户手续。2012年3月25日我将此房屋转售给被告韩一梅，并签订《房屋买卖合同》。双方约定：
　　1、房款及家具共作价230000元，签订合同时被告支付价款220000元，我将房屋钥匙交与被告入住。
　　2、我6个月内负责办理房屋过户手续，否则承担违约金10000元整。
　　3、在房产未过户之前，我自愿将自己入住的位于××路×号×栋×单元××号的房产证、土地使用证提供担保。合同签订后，被告因资金困难仅交付我房款200000元，我将房屋交付给被告入住。在办理房产登记过程中，因该房屋系我从他人手中购买，前业主至今下落不明，无法给被告办理房屋登记手续。2013年2月我与被告协商，为了简化登记房产程序，以被告女儿名义将前业主诉至法院。2013年2月29日，县人民法院作出判决：前业主三日内将房产变更登记到被告女儿名下，并支付违约金5000元。2013年9月经县人民法院执行将该房屋产权转移登记到被告女儿名下。为此，我缴纳各项税费及诉讼费共计8000余元。后我将该房屋的房产证及土地使用证一并交给被告，被告将用以担保的房产证、土地使用证交付与我。因被告尚欠我30000元房款，我多次索要，被告以我违约为由拒付此款。特请求法院依法判令被告继续履行《房屋买卖合同》支付房款30000元及相应利息；本案诉讼费由被告承担。
　　2、被告辩称
　　被告韩一梅辩称：原告李文斌于2011年2月以186000元的价格购买了房屋一套后，于2012年3月25日以230000元的价格卖给我。双方签订的合同明确约定：如6个月内原告未将“两证”（房产证和土地使用证）过户与我，属其违约，我将拒付剩余款并要求他支付10000元违约金；若原告付“两证”的当天我未交清剩余款，我违约并支付原告10000元违约金。在办理过户手续时，因原告属转卖，前业主拒不到场，才以我女儿名义起诉前业主。在此期间，我多次催原告将“两证”过户与我，原告均以工作忙等接口推诿，我只好自己办理“两证”。在我将“两证”办好的当天，电话通知原告到我家支付其剩余款，但因支付的金额未达到其要求，便赌气离去且以后再无电话。原告称多次索要与事实不符，特请求法院驳回原告的诉求。

二、审理查明

　　经审理查明：2012年3月25日，原告李文斌（甲方）与被告韩一梅（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿以人民币230000元的价格将其座落在某县城关镇的住宅出售给乙方，甲方应于收到乙方220000元房款时签订本合同；待甲方将房地产过户到乙方，当天交清10000元剩余房款及甲方的房产证、土地使用证，乙方应积极配合甲方办理房产过户手续。在甲方未将《房产证》、《土地使用证》过户到乙方之前，不因市场上房价的变动而合同房价有所变动，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款不记利息返还给乙方，乙方并支付50000元违约金归甲方所有；若甲方6个月后未将《房产证》过户到乙方时，属于甲方违约，乙方可以拒绝支付剩余房款，并且可以要求甲方支付10000元违约金，且可以起诉甲方，要求甲方办理房产过户手续。乙方在房产部门签字后，若当天未交清剩余房款，属于乙方违约，乙方要支付10000元违约金归甲方所有；甲方自愿将《房产证》、《土地使用证》交付给乙方，若甲方未能办理房产过户手续，愿以此房抵押已交房款，也就是此房归乙方所有。
另查明：韩一梅在办理房产证及土地使用证过户手续期间，李文斌支付契税等各类费用合计5060元；韩一梅一方支付地籍测绘费等费用合计2323元。庭审时，李文斌与韩一梅均认可协议中第五条的“剩余房款”为10000元，“乙方在房产部门签字”是指办理好房产证及土地使用证。庭审结束时，原、被告双方当事人均申请给予一定期间进行庭外和解，但和解至今无果。

三、法院判决

　　裁判结果：
　　一、被告韩一梅于本判决生效之日起十五日内偿付原告李文斌购房款27677元。
　　二、驳回原告李文斌的其他诉讼请求。
　　
　　四、律师点评

　　著名房产律师靳双权认为：依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护，对当事人具有法律上的约束力，双方当事人应本着诚实信用原则全面履行自己的义务。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案交易房屋经过了二手房连环买卖，在该房屋的连环买卖过程中，各买卖人先后依次签订了书面买卖协议，就该房屋的基本状况、价款、支付方式等合同主要内容均进行了明确约定并交付了房屋，虽未办理房产过户手续，但依法不影响其买卖合同的效力。
依据《不动产登记暂行条例》第十四条规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。可见，不动产过户不仅有着严格的法定程序，而且必须有原登记产权人的协助和配合才能完成。韩一梅明知交易房产登记在案外人名下，仍与李文斌签订《房屋买卖合同》，自愿接受合同拘束并承担相应过户风险，不存在出卖人隐瞒欺诈等情形，不宜认定李文斌违约。
综上，法院判决事实认定清楚，证据确凿，适用法律正确，符合双方当事人的诉求。