东城二手房纠纷律师点评一起共有房屋买卖合同效力案件
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-13
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋共有人优先购买权案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
熊菊花带着一周岁女儿张小春与张胜利再婚，张小春即随其母一起与张胜利生活，其户口亦迁至张胜利处。张胜利与熊菊花婚后生有一女张小夏。婚后两年熊菊花去世，张小春去往远方亲戚家生活，成年又嫁到户口所在地。
1988年5月31日，张胜利与耿玉芬结婚，二人婚后在张胜利自有房屋（下称“原房屋”）中居住生活。婚前，耿玉芬原与王发财生有二子王大兵、王二兵。
2000年7月，张胜利去世，耿玉芬在涉案房屋居住。
2007年5月20日，耿玉芬以自己看病用钱为由，特委托其子王大兵将原房屋以23800元价格卖给张国瑞，并签署了《房屋买卖协议》。购买后，张国瑞在原房屋宅院新建了南房。
2009年，张小夏因要求继承原房屋将耿玉芬起诉至法院，法院判决由张小夏享有原房屋的四分之一。
2010年，上述案件原审法院决定对上述案件进行再审。于2011年8月5日，原审法院作出再审判决书，张小春对原房屋享有四分之一的继承份额；王大兵对涉案房屋享有四分之一的继承份额；耿玉芬对涉案房屋享有二分之一的继承份额，且该判决已发生法律效力。
2012年9月15日，张小春向法院提起诉讼，要求确认耿玉芬、张国瑞签订的买卖协议无效
二、法院审理
王大兵认可原房屋买卖行为有效。
三、法院判决
驳回张小春的诉讼请求。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评：
知名房产律师靳双权认为：
1、根据《中华人民共和国物权法》之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。王大兵现亦认可原房屋买卖行为有效，对于该房产的买卖行为已经达到了三分之二以上共有人的同意。
2、按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。优先购买权的行使期间在转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
耿玉芬、张国瑞之间就原房屋的买卖行为已经生效判决确认为合法有效。张胜利于2000年死亡后，原房屋未被分割继承，即处于继承人共同共有状态。2009年，张小夏起诉要求确认其对原房屋的份额时，张小春亦未参加诉讼，张小春作为同村村民称其不知房屋买卖事宜，与常理相悖。
张小夏享有原房屋份额判决生效后，张小春此时以继承人的身份主张原房屋的权益。因张小春的家庭关系复杂，张国瑞作为张小春家庭之外的村民，难以知晓涉案房屋所有权人的详细情况。且自1988年5月31日起，耿玉芬与张胜利在原房屋以夫妻关系居住生活，距离2007年原房屋买卖合同签订已长达十九年。在此情况下，张国瑞有理由相信耿玉芬享有该房产的处分权利，其与耿玉芬的委托代理人签订原房屋买卖协议，张国瑞主观上没有过错。
3、原房屋所在地没有房屋登记注册的习惯，原房屋已以合理的价格转让，且已实际交付张国瑞使用多年，并且原房屋买卖协议在权利人主张房屋权益之前签订。
综上考虑，张小春要求确认其优先购买权，且撤销耿玉芬、张国瑞之间签订的房屋买卖协议，缺乏事实及法律依据，不予以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】