东城二手房纠纷律师解析借名买房为何被判无效
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-18
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，本案系一起因借名买房行为被判无效引发的房屋增值补偿纠纷，现在房地产律师靳双权将这个案件改编为案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
戴妃向法院诉称：2006年12月白云燕出具证明，内容为：兹证明戴妃为某经济适用住房的产权人。因戴妃没有北京户口，所以以白云燕的名字购买的。等国家政策允许时，白云燕即刻将该房屋产权过户给戴妃。因双方争议房屋属经济适用房，根据有关规定，购买经济适用房需要具备特定条件，戴妃当时不具有购买经济适用房资格，但现在白云燕不仅补办房产证进行抵押贷款，甚至无理要求戴妃腾退房屋，严重侵犯戴妃的合法权益，故提起诉讼，要求：1、确认戴妃借用白云燕名义买房的民事法律行为无效；2、判令白云燕返还戴妃购房款405000元、购房税、费等27500元、购房利息61000元；3、判令白云燕赔偿戴妃装修损失15万元；4、判令白云燕全额赔偿戴妃房屋差价损失227万元。
二、被告辩称
白云燕辩称：不同意戴妃的诉讼请求。借名买房的事实根本不存在。买房的日期是2001年3月，所谓的证明是2006年，情理上讲不符合常理。所有的购房手续、资金来源都是白云燕本人的账号，本人的名下，对方没有任何证据证明自己出资。第二白云燕写的承诺不是客观事实，不是白云燕的真实意思表示，也没有经过白云燕丈夫的同意、知情和认可。总之不同意戴妃的诉讼请求。
三、审理查明
2001年2月15日，白云燕与房产公司签订购房合同，约定由白云燕购买北京市某房屋。该房屋总价款、首付款、余下30万元均以白云燕名义出资并办理了贷款。因购买该房屋交纳的各项税费等共计27500元。该房屋于2002年取得所有权证书，登记所有权人为白云燕，房屋性质为经济适用房。
2013年白云燕将戴妃诉至法院，要求确认诉争房屋归其所有，法院经审理认为双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策，应属无效，现涉案房屋登记在白云燕名下，在无相反证据的情况下，白云燕要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决，遂判决支持了白云燕的诉讼请求。
2015年白云燕起诉戴妃要求返还诉争房屋，法院经审理认为涉案房屋登记在白云燕名下，生效文书亦确认白云燕为房屋所有权人，故判决戴妃将诉争房屋腾退给白云燕。
另查，该房屋归还房屋贷款所用的存折由戴妃持有，自2002年7月至2005年4月共计偿还贷款85650元，2005年5月，案外人孙杨向归还房屋贷款的账号汇入236950元，该房屋贷款全部结清。庭审中戴妃称孙杨系戴妃之子张云的司机，白云燕认可该笔款项是张云的钱，不是孙杨的钱。
再查，诉争房屋交付后戴妃对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由戴妃持有，后丢失。
北京某房地产评估公司出具的评估报告显示，诉争房屋在价值时点2015年8月1日的正常市场价值为277万元。
四、法院判决
1、白云燕支付戴妃购房款及贷款利息42万5千元、购房费用2万7千4百元；
2、白云燕支付戴妃房屋增值差价损失189万；
3、驳回戴妃的其他诉讼请求。
五、律师点评
双方借名购买经济适用房的行为已经经过生效民事判决书认定违反了国家政策，应属无效，因此戴妃再次要求确认借名买房行为无效的诉讼请求，违反了一事不再理的原则，法院不予支持正确的。
本案争议的焦点是诉争房屋由谁出资购买。根据庭审查明的情况，购房手续原件均由戴妃持有，诉争房屋由戴妃装修并居住使用，白云燕书写的证明中认可了戴妃的出资及戴妃之子张云代为偿还贷款的事实，因此，应认定诉争房屋系戴妃出资购买。
因该借名买房的行为已经被确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，现已有生效文书判决戴妃将诉争房屋腾退给白云燕，因此白云燕应返还戴妃为购买涉案房屋支付的购房款及利息、税等款项，故戴妃要求白云燕返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，可以得到支持。
对于装修，因装修完成后，戴妃实际使用该房屋，对于装修的现值，戴妃并未申请鉴定，因此对于戴妃诉讼请求中关于装修的部分，法院不予支持是正确的。 对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到戴妃支付了全部购房款，白云燕拒绝履行等因素，白云燕应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，白云燕应按照其过错程度给予戴妃相应的房屋增值补偿款，增值款的具体数额应由法院根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】