海淀二手房律师解析借名购买经适房被判无效产生的纠纷

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，本案系一起因借名购买经济适用房被判无效引发的房屋增值补偿纠纷，现在房地产律师靳双权将这个案件改编为案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

    　一、原告诉称
　　原告胡中华系北京市昌平区居民，因家庭困难，已取得了购买北京经济适用房指标资格，只在摇号等待中。2006年12月，王毅力将其位于北京市昌平区某经济适用房转让给胡中华，自己经济适用房指标再没有享用。王毅力收取了胡中华转让费5万元。王毅力与开发商签订了商品房合同，胡中华支付了全部购房款及相关费用。胡中华经过装修居住至今已达六年之久。期间产生的物业费、采暖费等均由胡中华交纳。2008年，胡中华、王毅力共同办理了房产证，一直由胡中华持有。后王毅力提起诉讼，经民事判决书确认，胡中华、王毅力之间签订的协议无效。根据我国相关法律法规规定，胡中华退房时，王毅力理应向胡中华返还房屋转让费、购房款等各项费用，以及向胡中华赔偿房屋升值获得的利益、胡中华丧失购买其他经济适用房订约机会损失和房屋装修损失的法律责任。诉讼请求：1、依法判令王毅力返还购房款34万元，各项费用合计363602元。2、依法判令王毅力返还胡中华支付的转让费5万元。3、依法判令王毅力赔偿房屋增值损失200万元。
   　 二、被告辩称
　　王毅力不同意胡中华的诉讼请求。因胡中华的过错远远大于王毅力的过错。胡中华、王毅力双方曾经约定胡中华取得经济适用房指标之后再将指标返还给王毅力，但胡中华始终没有返还。
　　三、审理查明
　　其一，胡中华与王毅力协议一份，内容为：“本人王毅力把经济适用房自愿转让给胡中华，由胡中华支付全部房款，如与房有关之事，本人有义务提供一切手续。立字人：王毅力；交款人：胡中华”。2013年9月，此协议经判决书确认无效。
　　其二，胡中华交纳的购房款及各项费用，王毅力除房屋产权证代办费和装修管理服务费外都表示认可并同意返还。
　　其三，2006年12月23日，王毅力为胡中华出具字据，内容为“本人今收到胡中华人民币五万整，收款人为王毅力”。王毅力对此表示认可并同意返还。
　　其四，胡、王双方对涉案房屋的价值不能达成一致，法院依法委托了北京某房产评估公司进行了评估，结果为：该房屋市场价值为273万元，其中包含装修价值11万元。
    　四、法院判决
   　 1、被告王毅力返还原告胡中华购房款、公共维修基金、契税、有线电视入网费、补缴地价款、装修管理服务费共计36万元；
   　 2、被告王毅力返还原告胡中华转让费五万元；
    　3、被告王毅力给付原告胡中华房屋增值补偿金167万；
    　4、驳回原告胡中华的其它诉讼请求。
    　五、律师点评
   　 经济适用住房是政府提供政策优惠，是具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，胡中华、王毅力双方签订经济适用房转让协议书，该协议书已经被民事判决书确认无效。因此胡中华要求王毅力返还因购买涉案房屋所支出的购房款、公共维修基金、契税、有线电视入网费、补缴地价款、转让费的请求，于法有据。对于胡中华请求王毅力返还装修管理服务费、房屋产权证代办费用的请求，律师认为装修管理服务费是购买涉案房屋的合理支出，法院应予以支持。对于房屋产权证代办费用，由于不是购买涉案房屋的必要支出，法院不予支持是正确的。
　　对于该经济适用房转让协议的无效，胡中华、王毅力双方均有过错，考虑到胡中华支付了全部购房款及相关费用等因素，王毅力应对该协议的无效承担主要责任，即70%的责任。故对于因房屋升值所产生的收益，王毅力应按照其过错程度给予胡中华相应的补偿，补偿数额应由法院根据房地产评估报告、胡中华支付的购房款数额、为房屋缴纳的各项费用等相关因素酌情予以确定。