口头借名买房协议如何认定？

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

原告郭荣、高明诉称，2006年郭荣从单位退休，一次性领取工资220000元，夫妇二人商量买一套房子。2007年9月5日，原告高明与开发商签订《保利蔷薇苑认购书》，认购本市东城区烟草街7号院一套房屋，交付定金3万元。开发商在审批时发现二原告均已退休，提出不能够按揭贷款。二原告与被告达成口头协议：二原告借被告名义购买房屋，并办理抵押贷款，全部费用由二原告支付，房屋登记在被告名下，原告实际享有房屋所有权，待房屋贷款结清后，被告把所购房屋所有权转移登记原告名下，被告同意并愿意配合。同年9月8日，原告以被告名义与开发商签订《北京市商品房预售合同》，房屋总价款为1100000元。合同签订当日，原告通过银行卡转账支付给保利公司首付款50万元，加上高明已交付的定金3万元，保利公司出具首付款53万元的购房发票。剩余购房款原告以被告的名义办理了银行抵押贷款。自2008年至2010年，原告通过银行账号分5笔向被告银行账号汇入43万元，用做偿还房屋贷款。2008年11月，房屋交付使用，原告接收，以被告的名义与保利公司结算，支付了房屋面积差价款8700元。2015年，原告以被告名义申请提前还款，并通过原告账户转入被告账户39万元用于还房贷。二原告取得房屋的所有权证，登记在被告名下。房屋自交付后，一直由原告居住使用。原告以自己的名义办理物业手续，并交纳相关费用。现原告要求被告协助办理过户手续，被告不予配合。原告诉至法院，请求依法判令：被告协助原告将涉案房屋所有权转移登记至原告名下。案件受理费由被告承担。

二、被告辩称

被告辩称，当时口头协议借被告名义买房，房款都是二原告所出，房屋实为二原告所有，只是登记在被告名下，但过户税费比较高，登记在被告名下，不影响二原告使用，被告认为没有必要过户至二原告名下，不同意二原告的诉讼请求。

三、第三人叙述

第三人宋强述称：双方之间没有书面的借名买房合同，不存在借名买房的法律关系，原告的诉讼请求无事实依据。房屋不是原告出资购买。原告支付房屋的首付款60万元是对被告与第三人的赠与。房屋贷款是被告与第三人用夫妻共同财产还贷。贷款是被告与第三人离婚后还清的，不能证明是原告还贷。购房后到离婚，都是以夫妻共同财产进行还贷。该房屋在被告与第三人婚姻关系存续期间购买。原告进行恶意诉讼，侵害第三人的合法权益。应驳回原告的诉讼请求。

四、审理查明

审理查明：二原告为夫妻关系，二人之子为被告。被告与第三人原为夫妻关系，于2007年3月1日登记结婚，后于2015年5月4日被判决离婚。2007年9月30日，被告与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行签订《上海浦东发展银行职工个人住房担保借款合同》，被告以该房屋作抵押向上海浦东银行北京分行贷款580000元，用于购买房屋，贷款期限为2007年9月30日起至2036年。该合同第5.11条约定抵押物共有人完全同意本合同项下抵押物用于抵押，当借款人发生违约行为而导致处分抵押物时，愿意接受司法机关的强制执行措施，并以处分抵押物所得价款偿还贷款本息、罚息及相关费用。该条抵押共有人处有第三人签字。2007年11月12日，上海浦东银行北京分行将被告申请的购房贷款支付至保利房产公司，保利房产公司向被告开具购房款580000元的发票。被告按月偿还购房贷款。原告向被告转账共计33万元。2015年6月13日，原告向被告转账共计43万元。同日，被告申请提前还贷。2015年6月16日，被告郭志维提前结清贷款本金及利息共计390000元，上海浦东银行北京分行办理了解除抵押登记手续。原告称，购买房屋的60万元首付款是原告直接汇入保利房产公司，原告还向被告转账共计33万元用于偿还购房贷款，并向被告转账43万元用于提前偿还购房贷款，现房贷已经结清，被告应将房屋过户与原告。

五、法院判决

北京市东城区人民法院经审理后判决：

被告于本判决生效后十日内配合原告将涉案房屋所有权过户至二原告名下。

六、借名买房律师靳双权点评

双方之间订立合同可以口头形式，也可以是书面形式。当事人应当按照合同约定履行合同的义务。本案中二原告认为其与被告之间存在口头借名买房协议。被告予以认可。根据法院查明的事实，房屋的购房款由二原告实际支付，此事实可佐证原、被告之间共同认可的口头借名买房协议存在。二原告已经付清房屋的购房款，房屋上存在的抵押登记已解除，符合过户条件，原告要求被告将房屋过户至二原告名下的请求，理由充分，应予以支持。被告不同意过户的理由不成立。原告将购房款支付给被告，由被告按揭还款，并无不当。第三人称被告用夫妻共同财偿还房贷和二原告支付给房产公司的首付款60万元是对夫妻二人的赠与，没有任何证据来支撑此观点。在仅有第三人在住房担保借款合同中共有权人处签字的证据，没有其他证据的情况下，不能判定房屋是被告和第三人的夫妻共同财产。

综上所述，法院的判决是正确的。