买卖合同遇不可抗力如何继续履行？

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

原告傅宏、张纹纹诉称，原告傅宏、张纹纹二人系夫妻关系，位于北京市西城区房屋系登记在被告名下的房产。2006年1月3日，原被告就买卖前述涉案房屋进行协商，就房屋售价、装修及房屋改造、装修主材料费、旧家具转让等各项费用达成一致意见，约定房屋总价为80万元，由二原告一次性向被告支付80万元即囊括前述所有费用。当日，原告付清全款，被告出具收条，但双方并未签订买卖合同，二原告随即入住至今。至今房价上涨将近十倍，被告恶意违约，并明确向原告表示：原告应按现在的市场价格补偿房屋升值差价才同意办理房屋过户，不然就按原价向被告退回房屋。对于被告的违约行为，特向贵院提起诉讼：1、判决被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、判决被告把北京市西城区房屋过户到原告名下；3、要求被告办理北京市西城区房屋央产房上市备案手续；4、要求返还物业费、供暖费4万元元；5、诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告彭晓光辩称：1、原告所述与事实不符，双方协商时并未确定房屋总价，更未就房屋买卖事项未达成一致。2、原告傅宏没有实际参与购房。3、2006年，被告得知房屋因政策原因不能交易时即联系原告，要求他们按约退款退房。4、被告从未要求原告补偿差价。5、涉案房屋实际由原告女儿居住。2006年，原告向被告提出购买涉案房屋，被告仅向其提出参考价格。随后张纹纹交给被告80万，并称其作为住房暂时使用的抵押，房屋总价确认后再支付其余部分。同时双方当场还约定，1、共同到华中集团咨询房改房的过户办法和上市政策；2、张纹纹主动提出同意承担所有过户费用；3、如有问题，可以随时退款退房。张纹纹女儿随后搬入涉案房屋。2006年2月，被告独自到管理部门咨询相关政策，得知集团内房屋暂不能交易，被告立即与张纹纹联系，告知其房屋不能交易，应当按照约定退款退房，改成租用的形式使用该房屋。张纹纹拒绝，随后8年，被告不断与张纹纹沟通解决房屋的问题，但对方只要求过户。当时根据北京市限购政策，二原告皆无北京市的购房资格。

三、审理查明

经审理查明，涉案房屋系华中集团分配给其职工彭晓光的公有住房，属于在京中央和国家机关职工住房，即央产房。2002年2月1日，彭晓光以房改成本价购买了该房屋。2006年1月2日，彭晓光与傅宏、张纹纹商量购房事宜，彭晓光自行书写了房屋售价清单房款加其他费用合计80万元。2006年1月3日，彭晓光向傅宏、张纹纹出具收条，证明收到房款80万元。被告主张房屋清单上没有原、被告的签字，不是房屋买卖合同。本院前往中央和国家机关住房交易办公室询问央产房交易的相关政策，该办公室工作人员答复如下：彭晓光与朱明昆名下的房屋均为央产房，两套房屋均已在该办公室备案，可以上市交易。本院前往华中集团询问彭晓光的房屋的相关情况，华中集团负责管理房屋的张处长答复如下：彭晓光出售房屋，该单位没有意见。

四、法院判决

北京市西城区人民法院经审理判决：

（1）彭晓光与傅宏、张纹纹继续履行双方于二ОО六年一月二日签订的房屋买卖合同（房屋买卖清单）。

（2）自判决生效之日起七日内，彭晓光协助傅宏、张纹纹办理西城区房屋的产权过户手续，办理房屋产权过户手续所需的费用全部由傅宏、张纹纹负担（包括但不限于补缴面积超标的费用及相关税费）。

五、北京房地产律师靳双权点评

本案中，原被告双方并未正式签订购房合同或协议文件，但根据被告手写房屋出售清单及双方提供的证据，该清单系因出售涉案房屋而写，明确约定了房屋及屋内相关家具设施的出售价格，原告按照该清单的约定价格向被告支付费用，被告亦实际交付了房屋，双方的实际履行行为可说明双方对该清单的认可，所以可认定该清单的性质等同于原被告之间签订的房屋买卖合同。该清单系原被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为有效合同，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案事实，双方之间订立的房屋买卖合同早于京政办发（2011）8号文件限购政策，双方均已履行主要义务，所以原告具有北京市的购房资格。被告未对其提出的清单价格非房屋全款、与原告的三项口头约定等主张向法庭提供证据，所以前述主张无事实和法律依据，无法得到法院的支持。基于诚实信用的原则，维护市场交易稳定，保护平等市场主体合法权益，涉案房屋具备过户条件后，被告应继续履行合同义务，协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。关于原告要求被告返还物业费、供暖费的请求，因涉案房屋一直由原告及家人长期居住使用，该费用亦原告自愿向被告支付，故对原告要求返还物业费、供暖费的诉讼请求，法院并未支持。

综上所述，法院的判决是正确的。