郭某与吴某系夫妻，有一子郭甲一女郭乙，郭甲早逝，留有一子郭丙。2002年，郭某为购买单位房改房，与其孙郭丙约定，由郭丙出资购买该房改房，在郭某去世后由郭丙继承该房屋。郭丙遂以郭某的名义出资购买该房屋，并将房屋产权人登记为郭某。现郭某去世，其孙郭丙与其女郭乙对该房屋的产权所有发生争议。
对该案的处理，房产官司律师有两种意见，一种意见认为，郭丙出资购买房改房系郭某向郭丙借款，郭某再通过遗嘱继承的方式以其所有的房屋产权份额向郭丙偿还借款;另一种意见认为，郭某与郭丙系共同出资购买该房改房，将郭某的工龄换算为具体价值后，按照双方出资比例共有该房屋的产权。
两种观点的根本差异在于如何认定郭某与郭丙之间所达成的约定的性质，即郭丙的出资是郭某向郭丙的借款抑或郭某与郭丙的共同出资，第一种观点更为合理，理由如下：
首先，从房改房政策看，房改房的销售对象具有较强的人身指向性，认定郭某与郭丙共同出资购买房改房有悖房改房制度的本旨:
1. 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二条规定，“城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;”据此，笔者认为，房改房产生的原因在于，计划经济体制下，住房建设投资为国家、单位统包，而在实行市场经济体制改革后，住房建设投资改为国家、单位、个人三者共同负担，针对职工工资中未包含住房消费资金的历史事实，为保障职工居住条件、解决职工负担住房消费资金的实际困难，国家以房改房的形式对职工进行补偿。相应的，享受房改房优惠政策的对象具有一定的指向性，即承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工;
2、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十七条规定，“房改房政策售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按低交价除以65(男职工35年，女职工30年)计算。”该规定以计算工龄折扣的方式进一步明确房改房的销售对象具有确定的指向性，即房改房政策售房单位的职工，而排斥非本单位职工购买单位房改房。
其次，从合同的意思表示看，郭某与郭丙的约定实际包括两个部分，即由郭丙出资购买房改房和由郭丙继承房屋，案件意见的分歧主要集中在由郭丙出资购买房屋的性质上，笔者认为，认定郭丙的出资系郭某向郭丙借款较为适宜。其一，郭某与郭丙之间的约定并无郭丙出资后享有相应房屋产权份额的意思表示;其二，郭丙在出资过程中始终以郭某的名义，未主张共同出资，可以推定郭丙与郭某之间并无共同出资购买房改房的意思表示;其三，依照常理推断，郭某不应期望房屋在其生存期间与郭丙共有，因此，笔者认为，郭丙出资行为的性质应认定为郭某向郭丙的借款。
再次，从现行房屋产权登记制度看，由于《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定不仅明确了物权法定的原则，还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律推定记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，在法律上具有排斥隐性共有人存在的效力。对此，《房屋登记办法》第十三条也规定，“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”就此，笔者认为，物权法对物权效力采用了登记生效主义，房屋权属登记是认定物权所有的根本标准，在本案中，由于房屋登记所有权人为郭某，则应认定郭某的房屋所有权人地位，就现有证据而言，不足以反证房屋系共同所有，不宜认定郭某与郭丙共同出资购买房屋。
最后，前述第二种观点在可操作性上有待探讨，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十五条规定，“向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，……”该规定确定了房改房在向职工出售时，房屋出售价格的确定有别于一般的房屋市场价，该价格本身具有福利性质，但该优惠价值如何体现于郭某与郭丙的共同出资行为中有待商榷;同时，购买房改出售的公有住房在标准价或成本价的基础上还有工龄优惠、房屋折旧优惠、教师优惠、有毒有害工种优惠、华侨优惠、楼层优惠、房屋所在地段优惠等优惠政策，在计算郭某与郭丙的出资比例时仅仅换算郭某的工龄优惠难以与郭某所实际享有的福利相一致，即使期望将郭某所实际享受的房改优惠全部予以计算也存在较大困难。
看完房产官司律师的意见所以，认定郭某与郭丙之间原约定的借款性质，并以遗嘱继承的方式将郭某所有的房屋产权份额由郭丙继承较为恰当。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】