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房子两次买卖都没过户怎么处理

来源:未知  作者:未知  时间:2017-08-10

  在我国房屋买卖实行的是房屋过户登记制度,也就是在办理登记的情况下房屋才算完成过户。在现实生活中,一房二卖甚至多卖的情况时有发生,一房多卖严重影响了买房人的利益,那么房子两次买卖都没过户怎么处理?下面由说房网小编为读者进行解答。

  一、房子两次买卖都没过户怎么处理

  在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。

  在二次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而,基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,并无位序关系,不因先后而异其效力,故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说,一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下,出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?

  我国原则上应坚持登记要件主义,但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。德本律师认为,此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义,但是,有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中,应当区别不同情况,予以合理的处理:

  (1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的

  主要指以下几种情形:产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几种情形下,可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同,该合同的履行就此优先于另一合同。

  (2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下,应当审查买受人行使请求权时间上的先后

  房屋买卖合同买受人的权利之一,也是履行的重要内容,就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言,其目的是欲取得房屋所有权,而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。

  故就两个合同的履行而言,首先应当以请求办理过户登记的先后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的,应以约定的履行期届至日的先后,确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限,另一合同没有约定履行期限,应认为没有约定履行期限的合同的买受人得随时请求履行合同,可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的,原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权,但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前,宜以订立合同的先后,来确定其取得房产权利行使的先后,即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权,而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权,登记机关应优先受理前买受人的登记申请,法院可判决强制出卖人履行前一合同,督促其及时办理登记手续。

  二、房屋过户值登记的程序

  1、首先对于签订的购房合同,是有一个时效的规定的,双方需要在合同签订的30天之内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等资料向当地房产交易核心提出申请,同时申报价格;

  2、当地房产交易核心会对我们提交的资料进行审查,并在15个工作日内做出答复;

  3、当地房产交易核心会对我们的申报销售价格进行审核,并对房屋进行现场勘查和评估;

  4、买卖双方就合同约定交纳税费;

  5、由当地房产交易核心核发过户单。

  在办理上述手续后,双方当事人应凭过户手续,并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。

  ①房屋所有权证书;

  ②买卖合同(原件);

  ③双方当事人身份证原件及复印件;

  ④房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。

  上述就是小编对“房子两次买卖都没过户怎么处理”问题的解答,一房二卖均未过户登记的,登记机关应优先受理前买受人的登记申请,后买受人可以到法院起诉房屋出卖人返还购房款和赔偿损失。如果读者需要法律方面的帮助,欢迎到说房网进行法律咨询。

  
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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