房屋买卖合同中要求赔偿违约金后还能否要求继续履行合同？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　郝建诉称，经存房公司介绍原、被告于2016年2月22日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，签订合同当天原告向被告交付了15万元定金及其房屋预付款5万元。双方约定在合同签订90日内将该房屋产权转移登记手续办理完毕。合同签订后，被告一直以何种理由拒不履行合同义务，原告及其存房公司多次催促被告履行合同义务，并明确表示不履行要求解除合同。至今该房屋未能办理网签及其过户手续。由于被告的行为导致合同不能履行，其已构成违约。现诉至法院请求：1.要求继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同;2.詹宁承担实际产权转移登记之日的违约金10000元;3.詹宁承担房屋成交价总价20%的违约金120000元;4.詹宁承担本案申请诉前财产保全费用3500元;5.本案诉讼费由詹宁承担。

　　二、被告辩称

　　詹宁辩称，被告从北京住建委系统上查不到原告郝建的购房资质，其根据不具备购房资格。存房公司称从其企业系统中可以查询到郝建的购房资质并给被告发送了查询截图，被告认为该截图的真实性有待查明，因此被告没有违约行为，故不同意原告的诉讼请求。

　　存房公司辩称，因郝建的诉讼请求均要求詹宁承担责任，与存房公司无关。

　　三、审理查明

　　原、被告签订的房屋买卖合同约定郝建(买受人)购买詹宁(出卖人)所有的位于北京经济技术开发区荣华中路1号院2楼132室，房屋总价款为5800000元，该房屋中的家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为200000元;买受人在签订合同当日向出卖人支付了定金150000元，剩余房款由买受人采用商业贷款的方式支付给出卖人，出卖人应在2016年8月3日将该房屋交付给买受人。因出卖人的原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。原、被告及其存房公司于2016年2月22日签订了居间服务合同，合同约定居间方有权为买卖双方办理房源核验、购房资质申请、网签备案登记及注销、资金监管、搜房托管、物业交验等手续，买卖双方应配合提供相应材料并签署相应文件。合同签订后，存房公司曾通知被告进行房屋评估，但由于被告的原因房屋未能进行评估，房屋无法办理网签手续。原告表示要求被告继续履行合同义务，并愿意一次性支付全部房屋价款，但被告要配合其办理房屋所有权转移登记手续。

　　四、北京大兴区法院判决

　　北京市大兴区人民法院经审理后判决：

　　(1)、原告郝建于本判决生效之日起十日内向被告詹宁支付购房款5800000元;

　　(2)、被告詹宁继续履行与原告郝建于2016年2月22日签订的北京市存量房屋买卖合同，在原告郝建履行前述义务后十日内被告詹宁协助原告郝建办理北京经济技术开发区荣华中路1号院2号楼132号房屋的所有权转移登记手续;

　　(3)、被告詹宁于本判决生效之日起十日内给付原告郝建违约金90000元;

　　(4)、驳回原告郝建的其他诉讼请求。

　　五、北京房地产律师靳双权点评

　　根据民事诉讼法相关规定，当事人对自己所提出的主张负有举证责任，其应当提供真实有效的证据加以证明，不能提供证据时应承担由此带来的不利后果。依法成立的合同，受法律保护。房屋买卖合同是原、被告双方当事人的真实意思表示，合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郝建与詹宁签订的北京市存量房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反相关法律法规规定，应属合法有效，双方应当按照协议书的约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于被告是否存在违约，房屋买卖合同能否继续履行。根据已查明的事实，被告称在签订房屋买卖合同时原告不具备北京市的购房资格，故其才拒绝继续履行房屋买卖合同，但被告并未提供证据证明其主张的事实。原告表示被告如若继续履行合同义务，其愿意一次性支付剩余全部房屋价款。现双方所签订的房屋买卖合同不存在不能履行的情形，因此可以继续履行。另查明，原告及其存房公司曾多次催促被告协助办理网签手续，但被告拒不履行。居间方向被告发送了原告具有北京购房资格的截图。现被告没有正当理由，拒不履行合同约定的义务，已构成违约。但双方约定的违约金与原告所遭受的损失相比过高，故应由法院根据实际损失予以调整。

　　综上所述，法院的判决是正确的。