开发商逾期交房如何赔偿，何时可以解除商品房买卖合同

　　一、开发商逾期交房如何赔偿

　　卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。

　　一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：

　　1、卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;

　　2、卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3?6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

　　二、何时可以解除商品房买卖合同

　　合同解除权发生的条件有两类：一类为约定条件，另一类为法定条件。

　　1、约定条件。约定条件是当事人各方通过合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。约定条件又分二种：

　　(1) 无因条件??合同成立后的合意。

　　无因条件指在合同成立后，在未履行或未完全履行前，当事人双方通过协商解除合同，使合同效力归于消灭。《中华人民共和国合同法》 第93条第1款，“当事人协商一致，可以解除合同。”

　　(2)有因条件??依据合同条款中的合意。

　　有因条件指当事人在合同中约定一定的合同解除条件，当合同约定条件成就时，当事人一方或双方即享有解除权，可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。合同法第93条第2款，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

　　2、法定条件??法律规定的解除合同条件

　　(1)不可抗力。

　　一般说来，不可抗力更多地是作为免除违约责任的抗辩理由，只有当不可抗力致使不能实现合同目的时，才能作为解除合同的条件。我国合同法第94条第(一)款采纳的就是这种观点。

　　(2)在履行期内，一方拒绝履行主债务的表示，表示包括意思和行为。

　　一方无正当理由拒绝履行，表明违约方完全不愿受合同拘束，这已实际上的剥夺了受害人根据合同所应得到的利益，从而使守约方无法实现订立合同的目的。当然，违约方的拒绝表示，应该是主债务，相对方才能行使解除权，如果表示不履行的是次债务，则产生解除合同的权利。至于是主债务还是次债务，则根据合同的内容，具体加以判定。

　　(3)当事人一方迟延履行主债务，经催告后，在合理期限内仍未履行。

　　债务人在履行期限届满时，能够履行而没有按期履行债务，则构成履行迟延，在此情况下，相对方须经催告，给债务人一段合理的宽限期，使债务人继续准备履行。如在该合理的宽限期到来后，债务人仍未履行，则相对方有权解除合同。

　　4、迟延履行或其他违约行为导致合同目的不能实现。

　　在判断迟延履行对合同的实现的影响时，应考虑时间对合同的重要性。如果时间因素对当事人的权利义务至关重要，如超过了履行期限将导致目的不能实现，则应允许非违约方解除合同。至于其他违约的行为，如交付的标的物不符约定等等，导致合同目的不能实现，同样赋予非违约方以解除权。

　　5、其他情形：指上述几条所未能涵盖的内容，如成套设备买卖中，某一部件或配件的缺失，可能导致整个机器设备难以运行，而最后导致合同的目的不能实现。

　　购房者在发现开发商有违约行为的时候，应当及时保留证据，积极维护自身权益，如果遇到自己不熟悉的领域，可以向专业房产纠纷律师咨询，为自身权利设保障。