商品房买卖合同包括哪些内容，如何识破购房合同陷阱？

来源：未知作者：未知时间：2017-12-06

　　一、商品房买卖合同包括哪些内容

　　《商品房销售管理规定》的要求，商品房在销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。在商品房买卖合同，双方应当明确以下主要内容：

　　(一)当事人名称或者姓名和住所;

　　(二)商品房基本状况;

　　(三)商品房的销售方式;

　　(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

　　(五)交付使用条件及日期;

　　(六)装饰、设备标准承诺;

　　(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

　　(八)公共配套建筑的产权归属;

　　(九)面积差异的处理方式;

　　(十)办理产权登记有关事宜;

　　(十一)解决争议的方法;

　　(十二)违约责任;

　　(十三)双方约定的其他事项

　　二、如何识破购房合同陷阱

　　(一)认购合同陷阱

　　认购合同是双方签定正式房屋买卖合同之前，购买意向人为了订下房屋的购买权，与开发商签定的正式合同的意向书。认购合同对双方都有约束力，买方交纳定金，到约定时间如果不签定正式合同，如果买方违约，则定金不退;如果卖方违约，则双倍返还定金。

　　在认购合同中，有些开发商故意混淆定金的作用，在认购合同中约定如果不签定正式合同，无论是哪方的原因，定金都不退，而且定金收取得很高。这么做，既可以在开盘时有大量收入，甚至可以等待房价上涨，再卖给出价高的买家而不负担责任。

　　(二)无证陷阱

　　开发商在进行商品房开发和预售时，需要具备一些政府部门颁发的许可证，我们业内人称之为“五证”。即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。只有全部具备这五项证照，开发商的预售才是合法的。

　　有些开发商在“五证”不全或者不具备“五证”的情况下就开始预售，这时他的预售是违法的。山东曾经发生过，某开发商“五证”一个都没有，就开始预售，把购房人的钱收上来之后，携款潜逃。

　　(三)抵押陷阱

　　开发商在开发楼盘之前都需要融资，一般向银行抵押贷款，将取得的国有土地使用证或者在建工程进行抵押，贷到开发贷款。但是开发期间需要还贷，如果开发商的销售回款不能及时收回，或者开发公司的资金链紧张，有可能无法及时还款。

　　如果开发商不能及时还款，首先购房人有可能不能按时拿到房产证，因为土地证抵押在银行。更严重的是，如果在建工程也被抵押，而开发商不能按期还款，房子的抵押权就是银行的，有可能造成银行有权拍卖房子，而购房人如果要完整的产权，则要替开发商还钱。

　　(四)规划陷阱

　　很多楼盘都声称本小区有幼儿园、体育设施、附近有医院等等，但这些都仅仅是规划。而且有的开发商其实根本没见到政府的规划，只是听政府官员说起计划开发一个公共设施，就对外宣传，配套环境如何好。

　　所以，一旦规划没兑现，或者规划改变，原来的宣传就作废了。而且，我们不能只听有利的规划，而不去了解不利的规划。有些小区在住户入住时，发现附近有垃圾填埋场，有污染较重的工厂，有高辐射的高压电塔等。所以，我们不能轻信开发商的口头规划承诺。

　　“知彼知己，百战不殆”，我们要识破开发商的陷阱，首先需要了解对方有什么陷阱。很多购房者事先不了解购房的相关知识，出了问题之后，才去解决，虽然也可以亡羊补牢，但我们可以通过很多方法可以事先预防购房问题。购房者也可以事先向律师咨询，获取专业的法律意见。

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