什么是定金罚则，购买商品房时如何区分定金和订金？
来源：未知 作者：未知 时间：2017-12-28
一、什么是定金罚则?
定金指合同当事人为保证合同的履行,由一方当事人预先向对方交纳的一定数额的款项。《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”，这就是我们通常说的定金罚则。
二、购买商品房时如何区分定金和订金?
购房者与开发商签订的认购书中约定的定金，是为了保证将来签订商品房买卖合同，合同理论上属于立约定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。因此，从法律角度上说，定金是一种债权的担保。给付定金的一方当事人如果不履行合同义务，无权要求对方返还定金;接受定金的一方不履行合同义务，则要双倍返还定金。我国《担保法》还规定，定金应以书面形式约定，不得超过主合同标的额的20%。
订金则不是一个规范的法律概念, 一般情况下被视为预付款，在没有特别约定的情况下，它不具有担保债权的作用，如购房者不想履行购房承诺或开发商违约时,订金都必须如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持”。由此可见,当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的,则不能适用定金罚则。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】