房屋买卖预约合同是否有效，商品房买卖怎么付款？
来源：未知 作者：未知 时间：2018-01-05
一、房屋买卖预约合同是否有效
购买商品房，开发商一般会要求与买房人签订一份《房屋买卖预约(或预售)合同》，合同是由开发商预先印制的格式合同。合同的内容包括出售的房屋、价格，对房款的支付时间、支付方式、首付款、预约订金或定金及双方其他权利、义务等等都作了详细约定。
开发商毁约时，一般会以“双方签订的是‘预约合同’，而非正式合同”为由，主张合同无效。其辩解“所谓‘预约’，只是双方可能订立合同的一种意思表示，并不存在由双方意思表示一致而订立的正式合同”。
开发商提出了房屋买卖合同的“预约”与“本约”的两个不同的概念。
《房屋买卖预约合同》是卖、买双方的真实意思表示，如其内容、条款具体、明确，详细规定了买卖双方各自的权利、义务。根据《中华人民共和国合同法》的规定审查，实质内容具备合同成立、生效的法律要件，就是一份有效的合同，应当受法律保护。
对于合同的性质，不可单纯从当事人所订立的合同名称来判断，而应从合同的实质内容出发依据《中华人民共和国合同法》作出认定。对合同没有必要作“预约”、“本约”效力的区分，对实质内容具备合同成立、生效法律要件的《预约合同》主张无效，没有事实与法律上的依据。
上述意见，在司法实践上被法院认可。
二、商品房买卖怎么付款
商品房销售中的付款方式包括一次性付款、分期付款和双方约定的其他方式付款。选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，且这种付款方式风险比较大。分期付款对购房者比较有利，尤其对于期房项目，购房者可以按工程形象进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。其他方式主要是指买卖双方协商的结果，只要不违反法律规定，买卖双方在协商一致的基础上达成任何付款方式及期限都是允许的。本款在购房实践中主要涉及银行贷款的问题。
一般情况下，贷款买房必须先支付不低于购房款30%的首付款，其余部分由购房者按月向银行偿还。以按揭方式购房，除负担银行的利息外，还需支付银行的律师费、保险费等费用，虽然有些费用由购房者来负担是不合理的。需要特别值得注意的是，购房者一般对出现银行拒绝贷款的情况下购房合同是否有效及首付款如何处理的问题没有作出约定，如果将来购房者办不下来贷款，开发商常以买方违约为借口，拒绝退还首付款。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】