房产律师靳双权：房产合同约定数额明显高于市价如何判断合同是否已经履行

原告诉称
张三、张四向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付购房款2245750元；2、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2016年11月2日，原、被告经人介绍认识，并签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定原告将位于北京市大兴区一号房屋出售给被告，约定合同价款为2245750元。合同签订后被告以种种理由推脱，延迟付款，并在房屋交付以后仍然拒绝付款。经原告多次催缴被告均置之不理，严重影响了原告的合法权益。
 
被告辩称
李四辩称，原告与我签订了涉案《房屋买卖合同》，当时双方买卖房屋的购房价款是100万元，且已经支付了100万元购房款。当时怕原告违约，所以购房款价格写的虚高，故意写的2245750元。因为涉案房屋之前曾经出售给王五，但后来王五不要该房屋后，赵六想购买涉案房屋，并支付给王五5万元定金。后赵六不想购买涉案房屋，并介绍我方与王五认识，由我购买涉案房屋，最后我与原告商定购房款为100万元。因赵六向王五支付了5万元的购房定金，所以我向赵六转账5万元，转给孙七95万元，共计100万元购房款。因我已经履行完毕，故不同意原告的诉讼请求。
孙七述称，张四告诉我涉案房屋的价款是90万元，也是张四代表全家人去和李四的父亲李某谈的合同。当时为了怕我们反悔，所以合同上写的款项是2245750元。我收到了李某的转账95万元，具体为什么转给我95万元我不清楚。李某是否向其他人转款，转的是否为购房款我不清楚。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：郭某与张某系夫妻，张三、张四系二人之子女。郭某于2013年1月28日去世，张某于2020年3月17日去世。张四与孙七于2003年登记结婚，于2019年7月16日经法院判决离婚。
2015年8月1日，张某与M公司（以下简称M公司）签订《定向安置房买卖合同》一份，约定：张某从M公司购买北京市大兴区一号房屋，房屋面积为89.83平方米，购房价款为398845元。
经查，一号房屋在出售给李四前曾出售给王五。张某（卖方，甲方）与王五（买方，乙方）之间的《房屋买卖居间见证合同》记载有“房屋建筑面积为89.83平方米；房屋交易价款为65万元；合同签订之日支付定金13万元，合同签订后20日内支付39万元，余款13万元于过户或变更之日内一次性付清”等内容，合同落款甲方处有张某的签字及捺印，合同落款乙方处有王五的签字及捺印，代理人处有张四的签字及捺印，无限连带责任人保证处有张四、孙七二人的签字及捺印。
合同签订后，王五通过北京农商银行于2015年8月31日向张某转账13万元，于2015年9月11日向张某转账39万元。庭审中，张四主张房屋实际价款并非65万元，其在原审2019年12月9日的笔录中主张为一百五六十万元，在2019年12月19日的笔录中主张为100多万元，王五出庭作证称为65万元，孙七称不清楚。张某、张四另主张实际收到的房款数额为65万元，张四在原审2019年12月9日的笔录中主张该65万元全部由王五转账至张某名下，在2019年12月27日的笔录中主张其中的13万元支付到孙七名下，孙七主张实际收到的房屋款项数额为50多万元，王五出庭作证称其实际付款数额为52万元，余款13万元待房屋过户后再支付。
此后，王五放弃购买涉案房屋，并介绍李四购买涉案房屋。2016年11月2日，李某代表李四（乙方、买房人）与张某、孙七、张四（甲方、卖房人）在卖房人住处就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，该合同记载有：房产的成交价格为人民币2245750元；甲乙双方于2016年11月1日签订本合同，2015年8月1日当日乙方向甲方交纳购房款；甲方承诺收到乙方购房款全款的同时将该套房产的全部手续交付乙方，经甲乙双方一致同意后签订买卖合同当前付清全款当日甲方此次房交付乙方使用。”等内容，合同落款甲方（卖房人）处有张四、张某、孙七三人签字及捺印，乙方（买房人）处有李四的签字，证明人处有赵六、王五、刘某三人的签字及捺印。
《房屋买卖合同》签订后，张四、孙七、张某将《定向安置房买卖合同》原件交付李某。2016年11月2日，李某通过中国农业银行分两笔共计向孙七转账95万元，向赵六转账5万元，孙七在收到李某汇入的95万元后向王五转账57万元。2018年，M公司集中交付定向安置房之时，张某、张四共同配合将涉案房屋交付李某。关于李某向孙七转账的95万元，张四、张某均称不知情，王五、刘某、赵六、李某、孙七均称在《房屋买卖合同》签订后，张四、孙七共同跟随李某前去银行转账。关于孙七向王五转账的57万元，孙七称系根据张四要求向王五退还的购房款，王五认可退款事宜由王五办理，王五认可该57万元系购房退款，张四、张某均表示不知情。
关于涉案房屋出售给李四的实际价格，双方存有争议。张四、张某主张实际价格为2245750元，孙七称张四告诉其为900000元；李四在2019年11月12日的开庭笔录中主张实际支付的购房款数额为2245750元，包括向孙七转账的95万元、向赵六转账的5万元、向刘某支付的5万元中介费以及现场交付的120万元左右现金，刘某在该次开庭中亦出庭作证称120万元现金给付事宜。
在2019年12月9日及之后的笔录中，李四均称之前存在虚假陈述，双方实际约定的价格为1000000元，因为担心卖房人反悔，故在《房屋买卖合同》中将价格写成2245750元，其实际支付的购房款数额为包括向孙七转账的95万元、向赵六转账的5万元。证人赵六出庭作证称，实际约定的价格为1000000元，因为担心卖房人反悔，故在《房屋买卖合同》中将价格写成2245750元，李四实际支付的购房款数额100万元（向孙七转账95万元、向赵六支付5万元）。证人刘某向本院承认错误，认可其在2019年11月12日的开庭中就120万元现金支付事宜进行了虚假陈述，其称实际约定的价格约为11000元/平方米，并未有现金给付事宜，因为担心卖房人反悔，故将《房屋买卖合同》中的价格故意写高。
关于李某向赵六转账5万元一节，李四、刘某、王五、赵六均称：在王五决定不要涉案房屋后，赵六经刘某介绍曾想购买涉案房屋并支付了王五5万元定金，后赵六放弃购买并介绍李某购买，在购房之时，赵六缴纳的5万元定金由李某直接支付赵六。
王五、王五均称，因涉案房屋买卖事宜，其多收到了10万元退房款。张四、张某均称未收到李四给付的任何购房款。经本院询问，张四称其曾向李某主张购房款，李某说房屋过户后再支付，其亦未曾起诉。
 
裁判结果
驳回张四、张三的全部诉讼请求。
 
律师点评
本案的争议焦点之一为一号房屋房屋出售给李四的实际价格。
一号房屋房屋曾出售给王五，此次交易所对应的《房屋买卖居间见证合同》中所载明的房屋交易价款为65万元，作为买受人的王五出庭作证对此予以确认，且现有银行交易记录显示王五已实际支付的购房款数额为52万元，该交易记录时间与上述合同载明的分期付款时间相契合，张某、张四等虽主张本次房屋成交价格并非65万元、其实际收到的购房款数额亦非买房人王五所陈述的52万元，但其就此陈述并未提交任何证据予以佐证，法院依法对本次房屋成交价格为65万元、王五已实际支付的款项为52万元的事实予以确认。
关于一号房屋房屋出售给李四的实际价格，张某、张四、张三主张为2245750元，李四主张为100万元。法院认为，若张某、张四、张三的主张成立，则该房屋的交易单价为25000元/平方米，远远超出该房屋出售给王五的房屋交易单价（约7236元/平方米），亦不符合彼时尚未竣工定向安置房的市场交易行情。同时，从张四、张某的角度出发，在尚有150余万购房款尚未得到给付的情形下，便主动配合将一号房屋房屋交付给李四之父李某，且在长达2年多的时间未曾提起诉讼，其二人的行为明显不符合生活常理。
另，因未有房产证无法办理过户手续，定向安置房买卖本身就存有一定的风险。购房人若要求在房屋买卖合同中虚写过高交易价格以担保交易目的实现，并不违反生活常理。李四为证明房屋实际成交价格为100万元所提交的证人证言、张某与王五之间的《房屋买卖居间见证合同》、王五向张某的转账记录等证据可以构成一条基本完整的证据链，结合孙七的陈述，“一号房屋房屋出售给李四的实际价格为100万元”事实的存在具有高度可能性，在张某、张四、张三未提交充足证据予以反驳的情形下，法院依法确认该事实存在。
本案的争议焦点之二为李四支付100万元购房款的义务是否履行完毕。
关于李某向孙七转账的95万元，《房屋买卖合同》签订之时，孙七与张四系夫妻，孙七与张某、张四共同作为出卖人签订合同，作为出卖人之一的孙七对于李四持有的2016年11月2日的《收条》明确认可，结合证人王五、刘某等人的证言以及该95万元转账发生于签订《房屋买卖合同》当日等事实，法院依法认定该95万元属于李四支付的购房款。
关于李某向赵六转账的5万元，结合王五认可其多收到退房款10万元的陈述、王五向张某转账52万元、孙七向王五之子王五转账57万元以及赵六、王五、刘某的证人证言，法院依法确认赵六给付王五5万元购房定金的事实存在，并在此基础上依法确认李某给付赵六的5万元应含盖于其实际支付的100万元购房款中。张某、张四、张三虽主张该5万元与本案无关，但其并未提交相应证据予以反驳，对其该项主张，法院依法不予采信。