登记在父母名下房屋子女代为出租房屋继承纠纷

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

冯某华向本院提出诉讼请求：1.判令将北京市通州区一号（以下简称一号）房屋过户至冯某华名下；2.诉讼费由陈父承担。

事实和理由：我系陈父的姑爷。2009年10月21日，我出资购买一号房屋，采取按揭贷款方式购买，上述房屋贷款也是由我偿还，房屋购买后由我进行装修，之后由我控制、出租，涉案房屋登记在陈父名下，属于借名买房。现我要求陈父将房屋过户，陈父不予配合。

被告辩称

陈父辩称，不同意冯某华的诉讼请求。冯某华主张借名买房证据不足，其未提交充足证据证明出资购买房屋，也不能证明其实际管理使用房屋。我和冯某华均为北京户籍，不存在借名买房的理由。冯某华提交的借名买房协议不是完整的纸张，也不是同一个人书写，协议中的字体大小不符合逻辑，该借名买房协议根本不存在，纯属冯某华伪造、编造。

本院查明

冯某华与陈某玲系夫妻关系，陈父与陈母原系夫妻关系，陈某玲系陈父与陈母之女。

2009年11月20日，出卖人北京Y公司与买受人陈父签订《商品房预售合同》约定，陈父购买位于通州区一号房屋，预测建筑面积119.91平方米，实际总房款为1019991元。北京Y公司为陈父开具房款发票三张，金额共计1019991元。2012年9月17日，甲方陈父与乙方物业公司签订《前期物业服务协议》约定，由乙方为甲方所有的房屋提供物业服务。一号房屋于2012年12月29日登记在陈父名下。2018年2月1日，陈父提前一次性还款，一号房屋贷款全部结清。

经查，涉案房屋首付款由冯某华、陈某玲夫妻刷卡支付。关于房屋贷款还贷情况，陈某玲名下账户在还款日前分19笔向陈父还款账户转账或卡存146900元；陈母名下账号在还款日前分7笔向陈父还款账户转账397300元。该账号其他所入款项均为现存，无法显示对手信息。

陈父称首付款由陈母出资，后续陈某玲还款来源是陈母委托陈某玲出租房屋的收入；冯某华对此均不予认可。关于房屋所有权证、购房发票及交纳物业费、供暖费等凭证，冯某华称上述原件原由其和陈某玲夫妻持有，因二人闹离婚，陈某玲将所有原件拿走。陈父对此不予认可，称所有票证原件均由其本人持有。

庭审中，冯某华提交以下证据：1.《借名买房协议》一份载明：“冯某华购买位于通州区一号房屋，借名登记在岳父陈父名下，该房产权归冯某华所有。陈父013年10月22号，冯某华2013年10月22日”。该协议系信纸的一小部分。经冯某华申请，本院对笔迹进行鉴定。鉴定意见为：2013年10月22日的《借名买房协议》上签名字迹“陈父”与样本上陈父签名字迹是出自同一人的笔迹书写形成。当事人对鉴定报告均无异议，但陈父不认可协议内容，认为该协议由冯某华伪造、编造。冯某华称上方两行小字由其先书写后再由陈父签名，写日期。2.《个人装修合同》、装修费票据、租赁合同、托管合同证明一号房屋由其实际装修、控制，陈父对证据真实性、证明目的均不予认可。3.陈某玲亲笔书写记录载有房号、银行还款日、月供金额等证明一号房屋贷款均由冯某华夫妻偿还。陈父对证据真实性无异议，但不认可证明目的。

陈父提交以下证据：1.委托书、租赁合同等证明陈母委托陈某玲代理出租代为收取房租、押金等钱款。陈某玲支付的款项是陈母的，冯某华刷卡支付的款项由陈母提前将现金给付冯某华。冯某华对租赁合同真实性无异议，证明目的不认可。对委托书不认可，认为不存在委托的情形。2.借条、保证书、说明、银行明细、门诊病历、残疾证、低保证、照片、判决书等证明冯某华、陈某玲没有购房能力。冯某华主张上述证据与本案无关。3.一号房屋租赁合同、委托代理服务合同、授权委托书等证明陈父出租房屋和委托陈某玲代为出租、收取租金等。冯某华对证据真实性无异议，但不认可证明目的，认为一号房屋本就由陈某玲打理出租。4.民事传票、业主资料卡等证明陈父是房屋所有权人。冯某华对证据真实性无异议，不认可证明目的。

裁判结果

驳回冯某华的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

根据已查明的事实，双方争议的一号房屋现登记在陈父名下，冯某华主张与陈父就该房屋存在借用其名义购买之约定，并提交所谓“借名买房协议”一份，该协议虽然由陈父签名，但从字条形状、字迹大小、字迹排列位置看，明显系陈父签名在先，冯某华后添加其他字迹，与冯某华陈述相矛盾，且陈父对协议内容亦不予认可，故对该协议法院不予采信。冯某华主张一号房屋购房款全部由其夫妻二人支付，房屋亦由二人管理使用，陈父对此不予认可，冯某华亦未提交充足证据予以证明，且其未持有一号房屋有关的房屋所有权证、购房发票、物业费、供暖费等原件，故综合本案相关情况及对比双方提交的证据，冯某华提交的证据仍不足以证明冯某华与陈父之间存在借名买房的约定，尚不足以对抗陈父作为一号房屋所有权证登记的权利人所具有的物权公示效力。故对冯某华要求将一号房屋过户至其名下的诉讼请求，证据不足，法院难以支持。