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北京房产律师——借名购房合同不成立的,如何确认其房产归属

来源:未知  作者:未知  时间:2021-04-17

北京房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产买卖,二手买卖纠纷,离婚房产分割,继承房产纠纷,拆迁房产纠纷。经验丰富,值得信赖。
 
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求:被告配合将B市1号房屋(以下简称涉案房屋)产权登记在我名下,并交付上述房屋。
我系被告之姐。我于2005年10月24日通过我实际控制的B公司向S公司支付首付款50万元,我与S公司达成购买涉案房屋的意向。此后由于我工作繁忙以及对被告的绝对信任,我与被告达成口头借名买房协议,约定以被告名义购买涉案房屋。
2006年3月21日,我以被告名义与S公司签订《商品房预售合同》;2006年5月31日,我以被告名义与银行签订了《个人住房借款合同》;涉案房屋购买过程中所需的首付款、按揭贷款还款资金均由我控制的B公司支付。涉案房屋产权虽登记在被告名下,但自2009年交房后至2016年6月一直由我占有使用,该期间产生的物业费也由我负担。
2012年,被告配合我用涉案房屋作为抵押办理了循环抵押贷款,所借贷款也用于我实际控制的B公司经营使用。2016年因被告向我索要1000万元未果,被告强行换锁侵占了涉案房屋。
2016年9月1日,被告与案外人李四签订《存量房屋买卖合同》意图将涉案房屋予以出售。因我与被告存在口头借名买房合同,自2006年至2016年期间,双方一直在如约履行该合同。但自2016年之后,被告以其行为表明不再继续履行借名买房合同。故诉至法院。
 
被告辩称
被告辩称:不同意原告的诉讼请求。
原告与我系姐弟关系。双方不存在任何借名买房的合同关系。涉案房屋系我以个人名义签订购房合同购买,登记在我个人名下,系我个人财产。购买涉案房屋的款项,确系通过B公司及其关联公司支付,但系代我支付;因为B公司等企业为家族企业,我一家人都在相关公司工作,我们基本不领取工资收入,大额开支都通过公司的款项支付。
2009年收房以来,涉案房屋一直由我使用,直到2009年底原告提出换房,双方约定由原告居住于涉案房屋,我居住于原告名下的位于J家园的房屋中。故原告才于2010年至2016年期间,占有使用了涉案房屋。后因J家园的房屋于2015年年底出售,故我要回了涉案房屋并居住至今。
2015年我以涉案房屋为抵押物为家族生意办理了抵押贷款,原告为此给我出具了借条,借条上明确写明涉案房屋是我的个人财产。
原告此前以B公司的名义起诉我主张我与B公司存在借名买房合同关系,该诉讼请求已经被生效判决驳回。现在其又以个人名义起诉,主张我与原告而非B公司存在借名买房合同,其主张前后矛盾,不具有任何事实和法律上的依据,系滥用司法资源的恶意诉讼,恳请法院驳回其诉讼请求。
 
本院查明
原告与被告系姐弟关系。
2005年10月24日,B公司向涉案房屋的开发单位S公司转账支付50万元。2006年3月21日,被告作为买受人与S公司签订《商品房预售合同》,约定:被告购买涉案房屋,总价款4819755元;被告须于合同签订后三日内向S公司支付不低于房屋总价款40%的房价款即1929755元;被告在合同签订前已向S公司交付的预付款50万元自动转为房款,剩余房款289万元将由被告以申请银行个人住房抵押贷款的方式支付给S公司。
2006年5月31日,被告作为借款人与银行作为贷款人签订《个人住房借款合同》,约定:被告向银行借款289万元;借款期限为240个月,自2006年5月31日至2026年5月31日止;借款用途系被告用于购买涉案房屋。
2009年9月3日,被告取得涉案房屋产权登记证书。
涉案房屋的首付款及按揭贷款的款项均来源于B公司或其关联公司。2011年11月10日,B公司向被告的还贷账户转账245万元。2011年11月16日,银行出具《个人住房贷款借款人还清贷款证明》,载明:被告已于2011年11月16日清偿了全部贷款本息,今日起借款合同终止。该行于同日出具的《主动还款证明》载明其扣收的贷款本息合计2446240.93元。
关于房款由B公司支付的原因,原告主张因其为B公司的实际控制人,故B公司及其关联公司代原告支付房款。被告主张,因B公司及其关联公司为家族企业,被告一家人均在相关企业工作,收取很低的工资,大额支出均由公司账款支付,B公司及其关联公司支付的款项实际为其应得的收入,故B公司及其关联公司系为被告支付房款。
关于涉案房屋居住使用情况,原告称自2009年5月至2016年,一直由其居住使用涉案房屋。被告称其于2009年接收房屋后,偶尔放些东西,至2009年年底因原告提出换房居住,原告才入住了涉案房屋,被告居住于原告名下位于J家园的房屋。后因原告提出出售J家园的房屋,被告于2015年从J家园的房屋搬出,并将涉案房屋要回居住至今。
关于涉案房屋装修情况,原告称系由其进行装修;被告称涉案房屋为精装修房屋,原告仅对局部进行了改动。
另外,原告提交杂志证明涉案房屋为其所有,系其用于进行B公司装修理念的宣传。被告对证据真实性认可,但认为报道系根据原告单方陈述所作,不认可证明目的。
经询,原告表示其与被告之间的借名买房协议系口头协议,双方未签订书面合同;被告不认可双方存在借名买房的合意。
对于借名买房的原因,原告主张系因其在国外不方便办理购房手续。被告对此不认可,称原告同时期在G、L市均有购房,不存在不方便买房的情形,被告购买涉案房屋的2005年B市尚未出台限购政策,原告对于借名购房不具有合理解释。
另查,2017年原告担任B公司法定代表人期间,B公司起诉被告合同纠纷一案,主张登记在被告名下的涉案房屋系B公司借被告名义购买,B公司与被告存在口头的借名买房协议。对此,本院于2017年8月30日作出民事判决书,认定B公司与被告存在借名买房合意,判决被告将涉案房屋转移登记至B公司名下。后因被告不服提起上诉,市中级人民法院于2017年12月28日作出终审判决书,认定B公司与被告不存在借名买房关系,撤销原审判决,驳回了B公司的全部诉讼请求。
本案审理过程中,原告申请查封涉案房屋,我院依法采取保全措施查封了涉案房屋。
 
裁判结果
驳回原告张一的全部诉讼请求。
 
律师点评
当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但借名人应当证明与登记人存在借名购房的合意。
本案中,原告主张其与被告存在借名买房的口头协议,应当对此提交证据予以证明。结合在案证据能够认定,涉案房屋由被告作为购房人签订购房合同、被告作为借款人签订借款合同购买,登记在被告名下。原告未提交书面协议或者其他直接证据证明其与被告存在借名买房合意,对于借用被告名义购房亦未作出合理解释,且民事诉讼应当遵循诚实信用原则,原告曾主张涉案房屋为B公司借用被告名义购买,现又称系原告本人借用被告名义购买,其行为严重违反诚实信用原则。
综上所述,对原告主张其与被告存在借名买房的合意,不予采信。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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