父母出资购房登记子女名下房屋所有权纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某强向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告之间就北京市昌平区一号房屋的借名买房合同关系有效；2.判令二被告将位于北京市昌平区一号房屋房屋过户至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由:原告与被告二系亲戚关系。由于原告没有北京市昌平区的户口，无法直接以个人名义购房，遂与二被告商议后口头约定，原告以被告一名义购买经济适用房一套，该房屋涉及的全部费用由原告承担，房屋归原告所有。2002年5月，原告以被告名义购买涉案房屋，购买该房屋涉及的首付款、按揭货款、土地出让金、产权登记代办费、公共维修基金等全部费用均由原告实际支付。
涉案房屋交房后，原告于2002年6月底，将房屋装修完毕，并于2003年年初入住至今。原告认为，借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，尽管原被告双方之间并没有书面约定，但涉案房屋的购房款等全部相关费用系由原告出资，涉案房屋一直由原告占有使用并进行了装修，购买涉案房屋的原始票据及产权证书由原告持有，即现有证据能够证明涉案房屋系原告实际购买并使用，故应依法认定原告与被告就涉案房屋之间存在借名买房法律关系。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将该房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。原告起诉有法律依据，请依法支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
李某霞、赵某楗辩称，请求驳回被告的全部诉讼请求。第一，赵某楗与本案涉案的法律关系没有任何关系，请求驳回对赵某楗的起诉。首先，原告所诉的争议并非夫妻共同债务，其所主张的借名买房与赵某楗无关，所主张的债务不是夫妻共同债务。其次，张某强与赵某楗之间没有合同关系，其诉求要求确认与赵某楗和李某霞之间存在借名买房的合同关系、共同履行房屋过户义务，既无事实更无法律依据。
第二，张某强与李某霞之间不存在借名买房的合同关系。张某强与二被告没有亲戚关系。张某强与李某霞之间并未达成过借名购买经济适用房的协议。第三，借名购买经济适用房的协议应属无效合同。经济适用房是国家保障城市低收入住房困难家庭的政策性保障房，借名购买经济适用房的合同违反了国家设立经济适用房制度的目的，侵犯了保障对象购买和获得经济适用房的平等权利，非法占用了社会资源，损害了社会公共利益。属于无效合同。
第四，涉案房屋已被经济适用房管理单位回购，张某强要求过户的诉讼请求无法实现。因此，二被告认为张某强的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回张某强的全部诉讼请求。
城市副中心投资集团公司述称，不同意原告的诉讼请求。第一，原被告之间不存在借名买房的法律关系。本案中，原告主张其与被告之间存在借名买房的法律关系，但未提供书面的借名买房协议，就双方之间是否存在借名买房的合意无直接证据予以证明。结合原告提供的证据材料，未提供涉案房屋的产权证书、购房合同等证据，也未就其持有相关证据原件予以证明。关于购房款、贷款及各项税费的实际支付情况，原告也未提供相关支付凭证，因此上述款项是否由原告实际支付无法直接证明。
另外，关于涉案房屋实际由原告占有的事实情况，虽然提供了物业费、供暖费等票据，但实际支付方并非原告，不能证明其实际占有使用涉案房屋，并且物业费、供暖费的支付不能直接证明原被告双方存在借名买房的事实，也可能存在租货或借用等其他事实情况。第二，退一步讲，即便存在借名买房的事实情况，但原被告之间借名买房合同应属无效。本案涉案房屋系经济适用房，经济适用房是政府按国家住宅建设标准建设的以中低收入家庭住房困难户为供应对象的一种普通住宅，是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则。
本案原告在不符合购买该类房屋情况下，借用被告购房资格购买涉案房屋，破坏了公共秩序，违反了强制性规定，应属无效。第三，依据不动产物权登记原则，第三人已合法取得涉案房屋所有权，原告无权就涉案房屋主张物权。第三人作为北京市两家政府指定的经济适用房回购平台之一，根据北京市住房保障办公室指令，负责对符合回购条件的经济适用房进行回购。
即便张某强主张的与李某霞的借名买房的事实，其未办理不动产登记，并未取得房屋所有权，仅就争议房屋与李某霞之间存在债权，且在涉案房屋已合法登记至第三人名下即房屋所有权人为第三人的情况，张某强不能要求李某霞依据借名买房合同配合办理过户手续，因此张某强无法取到涉案房屋的所有权。根据物权具有优先效力，具体是指物权具有优先于债权的效力，同一标的物上既有物权，又有债权时，无论物权成立时间先后，均优先于债权。
第四，原告至今无购买涉案房屋的资质，其要求办理过户登记的诉请无法实现，应驳回该项诉请；同时，借名购买经济适用房违反法律规定，原告无权要求办理过户，且涉案房屋已登记至第三人名下，原告亦无法要求被告办理过户。原告无权要求办理房屋所有权转移登记。原告至今未取得北京市户籍．未满足房屋过户条件，该项诉请无法实现；涉案房屋所有权已于2019年8月15日转移登记至第三人名下，被告已丧失对涉案房屋所有权，被告无权过户第三人房屋。综上所述，原被告之间不存在借名买房的事实，并且借名购买经济适用房违反强制性规定，应属无效。同时，原告无权主张涉案房屋物权，第三人已合法取得涉案房屋的所有权，原告要求被告办理过户亦无法实现，请求驳回原告全部诉讼请求。
 
法院查明
李某霞与赵某楗是夫妻关系。位于北京市昌平区一号房屋原登记权利人是李某霞，房屋性质是经济适用住房。张某强称涉案房屋是其借用李某霞名义购买，其与二被告之间是借名买房关系。李某霞和赵某楗则称双方之间不存在借名买房关系，赵某楗的亲戚与张某强曾合伙做生意，赵某楗的亲戚使用过李某霞的身份证，使用身份证期间，张某强使用李某霞的身份证购买了涉案房屋，当时李某霞并不知情。赵某楗与李某霞为了获得部队分房指标，将涉案房屋申请回购，现涉案房屋登记在城市副中心投资集团公司名下。
涉案房屋原购房合同是2008年4月11日前签订。2002年5月24日，李某霞与银行签订《个人住房按揭合同》，约定：李某霞购买涉案房屋，向银行申请借款37万元。涉案房屋的购房款全部由张某强支付，涉案房屋于2006年登记在李某霞名下。张某强收房后入住并装修。有关涉案房屋的房屋买卖合同、贷款合同、税费发票、购房款发票、登记权利人为李某霞的房屋所有权证、装修票据原件均在张某强处。
2018年5月1日，赵某楗出具《情况说明》，写明：2002年张某强借我爱人李某霞身份证购买天通苑经济适用房一事属实，但此影响赵某楗不能按时领取和平村房屋钥匙，请组织帮我解决此事。
2018年6月11日，赵某楗出具《关于张某强借用我爱人李某霞身份证在北京购房的情况说明》，写明：2002年，赵某楗家的亲戚张某强，由于当时一家人都没有北京市户口，无法直接使用他们自己的名义购买经济使用房，而当时部队对军人家属购房也没有什么规定要求；张某强借用赵某楗爱人李某霞的身份证购买一套昌平区一号房屋房屋，他们一家人于2003年年初入住；该房屋从购买、装修、办理房产证件等费用及装修入住后的水电费、燃气费、物业费、租车位费等生活开支均是由张某强及其家人承担并缴纳；
今年4月，赵某楗被部队告知由于该套住房系以李某霞名义购买，影响赵某楗领取和平村房屋钥匙，要求将该套住房腾退，但张某强作为该套住房的实际购买人和使用人，腾退该套住房将给他及家人造成较大的经济损失，不腾退该套住房又影响到赵某楗在军队分配经济适用房的合法权益；恳请上级组织本着实事求是的原则，核实事实真相并妥善问题，以维护公民正当、合法权益，并使本人能在部队分配到经济适用房，本人愿对提供情况的真实性负责。
后李某霞向北京市住房保障办公室提出申请，要求由有关部门对涉案房屋进行回购。2018年6月通知进行回购，内容是北京市住房保障办公室接到李某霞家庭关于政府回购住房的申请，同意回购，经研究决定授权城市副中心投资集团公司代为实施政府回购。
城市副中心投资集团公司根据北京市住房保障办公室的决定，对涉案房屋进行回购。2019年8月，涉案房屋登记在城市副中心投资集团公司名下。
 
裁判结果
一、张某强与李某霞之间就北京市昌平区一号房屋的借名买房合同有效；
二、驳回张某强的其他诉讼请求。
 
房产律师点评
依法成立的合同，自成立时生效。本案中，张某强要求确认其与二被告之间就涉案房屋的借名买房合同关系有效，首先，需要判断是否存在借名买房关系。涉案房屋由张某强出资、装修并入住，所有合同、发票、原产权证书等有关材料原件均在张某强处，且被告出具过《关于张某强借用我爱人李某霞身份证在北京购房的情况说明》、《情况说明》，故法院认定存在借名买房关系。其次，需要判断张某强与谁存在借名买房关系。法院认定张某强与李某霞个人存在借名买房关系。各方之间并无书面合同，从证据表征看，均是李某霞个人与张某强存在合同关系，且被告出具的《关于张某强借用我爱人李某霞身份证在北京购房的情况说明》、《情况说明》，均体现是张某强使用李某霞个人名义购买涉案房屋。
最后，需要判断双方之间的借名买房合同是否有效。法院认定双方之间的借名买房合同有效。原购房合同是2008年4月11日之前签订，双方之间没有导致合同无效的情形，故双方之间的借名买房合同有效。但是值得强调的是，合同有效与合同能否履行是两个不同的法律概念。张某强要求将涉案房屋过户至原告名下，对于该主张，因涉案房屋现已经登记在城市副中心投资集团公司名下，故对于张某强要求过户的主张，法院不予支持。