北京市人民法院审理关于腾房纠纷的案例及房产律师北京解析
来源：未知 作者：未知 时间：2014-07-17
案例一：
案例详情：
北京市第二中级人民法院审理了一起儿媳妇因腾房纠纷将大伯子和小姑子告上法院的二审案件。 据原告李某称：她起诉大伯子和小姑子曹氏兄妹也是出于无奈之举。因曹氏兄妹一直占用着自己和丈夫曹某承租的房子。自己和丈夫曾多次要求丈夫的哥哥和妹妹搬出，但一直没有结果，只好诉至法院。
早在1994年10月，曹氏三兄妹因母亲去世，分别在崇文区某院内各自承租一间原由其母亲承租的公有住房，并到当地房管部门变更了承租人手续。大哥住在靠东侧的一间南房，妹妹住在靠西侧的一间南房，而李某的丈夫承租了中间的南房。由于李某的丈夫一直居住在本市昌平区的老宅子里，所以中间的房子便暂时借给曹氏兄妹二人使用。
2004年，原告李某与丈夫曹某登记结婚，夫妻二人便要求曹氏兄妹归还丈夫承租的那间南房，没想到曹氏兄妹以种种借口拒不腾房，为此李某的丈夫与兄妹经常争吵，关系变得日趋紧张起来，腾房的事情也一直没有得到解决。直至2008年12月，李某的丈夫不幸因病去世，而自己和孩子也被曹氏兄妹从昌平的老宅子中哄了出来，居无定所。李某只好再次要求曹氏兄妹归还丈夫承租的房子，没想到又再次遭到拒绝，李某只好在外租房过日子。2009年2月，李某作为原告将自己的大伯子和小姑子以腾房纠纷之名诉至崇文区人民法院，要求曹氏兄妹立即腾房，维护自己的合法权益。经崇文法院审理认为：本案诉争之房系原告李某之夫生前所承租，但承租人及李某并未在此实际居住，并未形成居住及共居关系，原告主张腾房的诉讼请求于法无据，并以此驳回了原告的起诉。
至此，本案原告李某陷入了绝境。明明是丈夫承租的房子，自己的户口也早已迁入此地，却无法在此实际居住，而面对曹氏兄妹的无理抢占，连法院也没有支持自己的诉讼请求。
经过对该案件的整体分析，芦争认为本案的被告无理强占诉争之房侵犯了李某的合法权益，一审法院在审理过程中，没有顾全原告存在的实际困难，适用法律错误，导致判决不公。芦争当即表示愿意接受委托，考虑到李某的经济条件，对李某实行法律援助。
2009年6月，北京市第二中级人民法院开庭审理了此案，李某及诉讼代理人芦争作为上诉人出庭参与了诉讼。庭上，上诉方向法庭提交了李某与爱人的结婚证、户口本及公有住房租赁合同、承租房缴费凭证等证据证明合法的夫妻关系及承租关系，并提交因无房居住不得不另地租房的租房凭证。阐明了一审法院适用法律不当，要求中院依法撤销原审判决，依法确认上诉人对诉争之房享有居住及使用权，并判决被上诉人立即腾房。被上诉人对上诉人提交的证据表示没有异议，但表示不愿腾房。为此，双方在庭上互不相让。
2009年8月某日，中院依法作出终身判决，撤销一审判决，并在该判决生效之日起15日内腾房交付上诉人。
律师点评：
对于二审结果，靳律师表示：就这个案子而言，曹氏兄妹长期占有使用李某及丈夫租赁的房租是没有法律依据的，其主观上出于故意，该行为严重侵犯了李某对该房屋的使用权及居住权，诉争之房虽系李某的丈夫所承租，但婚后夫妻及子女的户口都已迁入诉争之地，已经形成了共居关系，且一直要求曹氏兄妹尽快腾房，由于曹氏兄妹的无理霸占导致李某夫妻无法在此地实际居住。所以李某提出要求腾房符合法律规定，应当得到法院的支持。
案例二：
基本案情：
田先生系城市居民，于2000年以30万元的价格购买了张女士在海淀区某村宅基地上的一处院落。后田先生花费了70万元将院内房屋翻盖成别墅，并在院中修建了水池、凉亭等园林景观。2008年，张女士认为房价普遍增长，自己的小院卖便宜了，便以农村宅基地不能买卖为由，将田先生诉至法院。
法院审理后认为，原告张女士出卖的房屋系农民房，而被告田先生系城市居民，不具备购买农民房的条件，故双方买卖关系应属无效。双方因无效合同所取得的财产应当予以返还。由于8年间房屋的价值有较大的增值，法院判令张女士退还田先生购房款、装修翻建款及增值部分共计150万元；田先生将房屋腾退给张女士。
判决生效后，张女士向法院申请强制执行。执行过程中，田先生称双方互负给付义务，如果张女士不退钱，他就不腾房。后经法院为双方当事人做工作，田先生也就金钱给付部分向法院申请了强制执行，两案合并执行，双方互相履行了义务，案件执行完毕。
律师点评：
一、强制执行需要向法院申请
民事诉讼法第二百一十二条规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。即义务方不履行生效法律文书所确定的义务，对方当事人可申请法院强制执行，同时、作为民事主体，其也有选择放弃该民事权利、不申请执行的权力。因此，除法律明确规定可以不经当事人申请、由审判庭移送的法律文书外，绝大多数生效法律文书均需权利人在2年内向法院申请强制执行。
二、下列生效法律文书可以不经当事人申请，由审判庭在法律文书生效后的一个月内移送执行机构执行：
1.具有给付赡养费、抚养费、抚育费内容的法律文书；
2.民事制裁决定书；
3.具有给付内容的刑事附带民事判决、裁定、调解书。
三、关于互负给付义务案件的执行
对于双方当事人互负给付义务的生效法律文书，一方申请强制执行的，申请人未履行相对义务不能作为被执行人拒不执行的抗辩理由。例如本案中，对于张女士申请腾房的执行案件，无论张女士是否按判决书给付了田先生150万元，田先生均应履行判决书的义务腾退房屋，不能以张女士未退房款为由拒不履行腾房义务。对于田先生的权利部分，田先生亦可以通过申请强制执行来保护自己的权利。互为给付义务的双方权利人均向法院申请强制执行的，一方当事人或双方当事人可以向法院申请合并执行。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】