北京房产律师点评房屋买卖合同：迁户违约纠纷

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)

　　一、原被告诉求

　　石玉山诉称：2013年6月29日，石玉山与胡丽静签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定石玉山购买胡丽静位于北京市朝阳区胜古北里X号楼X单元344号房产，成交价格为二百万元;约定出卖人应当在该办理完房屋过户登记之日起七日内，办理原有户口迁出手续;如出卖人没有如期将户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之三的违约金;超过期限超过七日没有迁出的，出卖人应当按照日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。合同签订时，胡丽静称户口已迁出，石玉山于2013年10月18日向胡丽静支付了二百万元购房款，石玉山于2013年9月9日取得房产证。石玉山因办理户口需要向当地公安机关查询得知，该房屋内仍然有两个户籍未迁出，分别是王金山和王金海。综上所述，原被告双方签订的房屋买卖合同合法、有效，原被告双方应当按照合同约定履行义务，但胡丽静没有按照约定办理户口迁出手续，已构成违约，应按照合同的约定承担违约责任。故此起诉请求：1、判令胡丽静向石玉山支付没有办理原有户口迁出手续违约金一元。2、判令胡丽静支付原有户口没有及时迁出的违约金，以二百万为基数，按照每日万分之三的标准计算。

　　胡丽静辩称：不同意石玉山的诉讼请求。344号房屋是我方在2008年从王金山处购买的，购买时不知道该房屋上已经有王金山、王金海的户口。在去办理户口迁入时派出所没有告知我们该房屋上有他人的户口。原被告签订买卖合同时我也不知道该房屋上有他人的户口。石玉山告诉我们之后我们才知道。合同相关约定是格式条款，当时没有注意。该条款约定的是因出卖人自身的原因没有如期迁走户口，胡丽静一家3口的户口在2012年已经迁走，因此，胡丽静不应该承担违约责任。合同约定的是胡丽静的户口迁走，没有约定他人的户口问题。是否有其他人的户口不会对石玉山造成实际损失，如果按照合同约定的违约金过高，请求法庭酌情裁量。

　　二、审理查明

　　2012年5月28日，石玉山与胡丽静签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：石玉山购买胡丽静名下的344号房屋，成交价为二百万元;出卖人应当在该办理完房屋过户登记之日起七日内，办理原有户口迁出手续;如出卖人没有如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款一万元的违约金;超过期限超过七日没有迁出的，出卖人应当按照每日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。合同签订后，石玉山向胡丽静支付了二百万元购房款，石玉山于2013年9月9日登记为344号房屋所有权人。后石玉山发现王金山、王金海的户籍登记在344号房屋内。王金山、王金海为胡丽静购买344号房屋时的卖房人。石玉山称其户口已在取得房产证后迁入344号房屋，该房屋现由其居住使用，房屋上有他人户口可能影响其另行出售。

　　三、判决如下：

　　1、被告胡丽静向原告石玉山支付违约金六万元。

　　2、驳回原告石玉山的其他诉讼请求。

　　四、房产律师靳双权点评

　　房产律师靳双权认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定出卖人应完成原有户口迁出手续，该条款中约定的“原有户口”并没有特指出卖人自身的户口。本案中344号房屋仍遗留有上一手买卖中出卖人王金山、王金海的户口，胡丽静在购买344号房屋后曾将自己的户口先后迁入并迁出该房屋，胡丽静称其此前从没有发现王金山、王金海的户口在该房屋内有悖常理。胡丽静作为房屋出售方，在买卖合同中承诺将该房屋中原有户口全部迁走，但没有能按约定履行，应当向石玉山承担违约责任。考虑到石玉山的户口已迁入344号房屋，本案中石玉山并没有举证证明该房屋内留存他人户口给其造成了实际损失，胡丽静主张合同约定违约金过高的抗辩意见，由于合同根本目的已经实现，按照合同约定违约金过高，此项抗辩理由，于法有据。