北京房产律师点评房屋买卖纠纷：连环买卖纠纷

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)

　　一、原被告诉求

　　原告李振东诉称：2012年8月22日，原、被告经北京林家房地产公司居间介绍，签订了《存量房屋买卖合同》，由原告将位于北京市某区637号房屋一套出售给被告，合同总价款为一百九十五万元。合同签订后，被告虽依约于当日向原告支付了两万元定金，但当原告要求被告继续支付首付款，继续履行合同办理网签、税费、房屋过户，以及被告应办理的贷款时，被告却置之不理，拒不配合。为此，原告和中介公司曾多次要求被告履行合同义务，但被告一直拒绝。原告出售诉争房屋，是为了购买位于某区另一套房屋。为此，原告几乎在与被告签订房屋出售合同的同时，原告与另一套房屋的业主签订了购房合同。被告知道原告需要用被告支付的购房款，来支付原告所购房屋的房款。现原告也对他人违约，需对他人承担违约责任。为维护个人合法权利，特故诉至法院。诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同;2.被告向原告支付违约金三十九万元;3.被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失十四万;4.本案的诉讼费用由被告负担。

　　被告黎莉经法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。

　　二、审理查明

　　座落在北京市某区637号房屋的所有权人为李振东。

　　2013年9月23日，李振东、黎莉、北京北京林家房地产公司签订《存量房屋买卖合同》。合同载明：出售房屋座落为：某区637号。房屋成交价格为：一百九十五万元。黎莉可以在签订本合同的同时支付定金二万元。黎莉向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为七十五万元。黎莉因自身原因未获得公积金管理中心批准的，双方同意按照黎莉继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由黎莉自行负担，逾期超过十日后，出售方有权解除合同。出售方解除合同应当以书面通知的方式告知黎莉，至书面通知到达黎莉之日起合同解除。合同解除，黎莉应于通知送到之日起三日内按累计逾期应付款的百分之二十向出售方支付违约金，该违约金应由出售方退还黎莉全部已付款。

　　同日，李振东、黎莉签订《补充协议》，双方约定：黎莉首付款在银行初审前交于李振东。李振东出售给黎莉的标的房屋总价款为一百九十五万元，其中包含标的房屋的配套设施折价款为八十三万元。

　　合同签订后，黎莉向李振东支付二万元定金，但未支付首付款，也未配合李振东办理房屋所有权转移登记手续。

　　2013年1月3日，李振东向黎莉发出《律师函》，其中载明：请阁下于2013年1月14日前与本人联系，并尽快配合办理上述事宜。如阁下逾期仍未与本人联系办理上述事宜，阁下将会承担合同约定的相关责任。

　　庭审中，李振东提出因黎莉未按约定交纳购房款，致使其无法履行与他人的房屋买卖合同，并向他人支付了违约金。对此，李振东提供了其与袁继生的房屋买卖合同、退单声明等证据予以证实。

　　三、判决如下：

　　1、解除李振东与黎莉于2012年8月22日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》;

　　2、黎莉于本判决生效后七日内向李振东支付违约金五万元;

　　3、驳回李振东的其他诉讼请求。

　　四、房产律师靳双权点评

　　房产律师靳双权认为：李振东与黎莉于2012年8月22日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。合同签订后，黎莉仅向李振东支付二万元定金后未再按照约定继续履行合同。后经李振东催告，黎莉仍不履行合同。黎莉的违约行为致使原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行。故法院对李振东提出解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》于法无据。

　　关于李振东提出黎莉应向其支付违约金三十九万元的诉讼请求，根据合同约定：买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同履行的，导致合同无法继续履行时，违约方向守约方承担该房屋买卖合同总价款百分之二十的违约金。因黎莉的行为导致李振东签订房屋买卖合同的目的不能实现，故黎莉应当承担违约责任。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。故黎莉应当向李振东支付违约金五万元。

　　关于李振东提出黎莉应赔偿因其违约给原告造成的经济损失十四万的诉讼请求，对此，原告提供了李振东与袁继生的房屋买卖合同、退单声明等证据予以证实。经查，原告提供的证据不能证实黎莉的违约行为直接导致李振东与袁继生的房屋买卖合同解除，且原告也未提供证据证实因其解除了与袁继生的房屋买卖合同，而遭受了十四万的经济损失。于法无据。