北京房产纠纷律师点评房屋买卖纠纷：违约金确定

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)

　　一、原被告诉求

　　原告王天阳诉称，2013年4月1日，李梅购买我位于北京市某区898号房屋，签订了《房屋买卖合同》。根据该合同，房屋总价为二百三十五万元，李梅应于2013年7月30日前给付我购房款一百四十八万元，余款八十七万元应于过户前以资金监管的形式支付。合同约定了双方的违约责任规定：买受方出现下列情形之一的构成根本违约，出售方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过15日的。买受方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的百分之二十向出售方支付违约金;买受方向出售方已支付的全部款项充抵违约金。合同签订后，李梅向我支付了二十三万元，但是并未按照合同约定支付剩余款项，后经我多次要求，李梅至今没付过任何其他款项。2013年8月18日，我函告李梅解除上述房屋买卖合同。我认为李梅构成了根本违约，经我书面通知，双方之间的房屋买卖合同已经依法解除，但李梅拒绝按约定承担违约责任，故请求法院判决：1、确认我与李梅于2013年4月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已解除;2、李梅向我支付剩余违约金二十四万元;3、诉讼费用由李梅承担。

　　被告李梅辩称，我没有违约，不同意王天阳的诉讼请求，实际上是双方均未如期履行协议。2013年4月1日，我与王天阳经北京林家房地产公司居间服务签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定房价款为二百五十三万元及交付时间为2013年7月30日。合同签订时，我支付了定金三万元。2013年5月，中介公司的员工吴超联系我，以王天阳的房屋需要办理抵押注销手续为由，让我先付20万元房款。6月17日，我向王天阳转账二十万元。2014年8月，我通过其他中介了解到该小区同期同户型的房价比诉争房屋便宜三十万元。林家房地产公司违反居间协议约定，故意隐瞒市场真实行情，在明知房屋价格明显高于市场价且合同没有约定的前提下督促我向王天阳支付二十万元购房款，加大了我的交易成本，违背了我关于公平交易价格的真实意思表示。2013年8月1日，我要求降低房价。2013年8月15日，我提出解除合同，要求退还房款，但王天阳坚决不退还。我认为在林家房地产公司未如实告知市场行情的情况下与王天阳签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，该协议违反了我的真实意思表示，应予撤销。在合同履行过程中，我在获知市场行情之后，及时告知了王天阳和林家房地产公司要求解除合同，尽最大限度的减少了各方损失。王天阳没有按照房屋买卖合同第六条约定，履行房屋交付义务。我也通过林家房地产公司多次协调按照现在房屋市场价格重新协商，但王天阳不同意。综上，我提出反诉要求判令：1、撤销我与王天阳、林家房地产公司于2013年4月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、王天阳返还定金三万元及房款二十万元;3、诉讼费用由王天阳承担。

　　针对李梅的反诉，王天阳辩称，李梅称的情况与事实不符，房屋买卖合同是2013年4月1日双方协商一致所签订的，是双方的真实意思表示，房屋的价款和支付时间都是双方协商确定的。李梅在支付二十三万房款之后，没有按照合同约定的2013年7月30日之前支付剩余的房款，是李梅违约在先，造成双方合同没有继续履行，所以我才在2013年8月18日发出书面通知要求解除房屋买卖合同，同样基于此事实我才提起诉讼。我不同意李梅的反诉请求。

　　二、审理查明

　　2013年4月1日，经林家房地产公司居间，王天阳与李梅签订《房屋买卖合同》，王天阳将位于北京市某区898号房屋出售给李梅，房屋成交价格为二百三十五万元，房屋设定有抵押，王天阳应于2013年7月14日前办理抵押注销手续。其中，合同约定：出卖人应当在2013年7月30日前将该房屋交付给买受人。还约定：逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，按照如下方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。(2)逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的百分之二十向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。还约定：权属转移登记(一)当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

　　同日，王天阳与李梅、林家房地产公司签订《补充协议》，内容包含：关于房屋交易具体事宜的约定。1、该房屋成交价格为人民币贰佰叁拾伍万元整。2、具体付款方式及期限。(1)买受方于2013年4月1日前向出售方支付购房定金人民币叁万元整。(3)买受方于2013年7月30日前向出售方支付购房款人民币壹佰肆拾伍万元整。(7)剩余房款人民币捌拾柒万元整作为资金监管于过户前一天交付。3、抵押登记注销：出售方应于2013年7月14日前办理该房屋的抵押登记注销手续。5、过户：买卖双方约定，当满足下列第1条时，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续：(1)自本合同签订之日起120日内。6、物业交割：甲乙双方应当在过户前一天自行办理物业交割手续，丙方陪同。第三条违约责任1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。3、买受方出现下列情形之一的构成根本违约，出售方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过15日的。买受方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的百分之二十向出售方支付违约金;买受方向出售方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补;丙方有权继续收中介费，已收取的不予退还。合同签订当日，李梅向王天阳支付购房定金三万元。

　　2013年5月2日，王天阳办理了898号房屋的抵押登记注销手续。2013年5月16日，李梅向王天阳支付购房款二十万元。之后，李梅未再向王天阳支付剩余购房款。双方未办理网签手续及房屋交付、过户手续。2013年8月12日，李梅的母亲李晓丽与林家房地产公司的工作人员吴超联系并表示不再购买898号房屋。2013年8月15日，李梅向林家房地产公司的工作人员吴超明确表示要求解除合同，但王天阳未予同意。2013年8月18日，王天阳向李梅、李晓丽分别邮寄了《律师函》，以李梅未按约定支付剩余购房款，已构成根本违约为由，通知李梅自收到函件之日起正式解除《房屋买卖合同》并要求李梅支付剩余违约金二十四万元。2013年8月20日，李梅、李晓丽均签收了上述《律师函》。双方因此产生纠纷。

　　诉讼中，2014年1月14日，王天阳将898号房屋出售给案外人张颖，房屋成交价格为一百九十八万元，并办理了房屋过户手续。

　　庭审中，经询问，王天阳称其将898号房屋出卖给张颖是为了偿还其父亲为购买该房所借的高利贷，而且房价一直在下跌，为避免扩大损失才出售房屋，并认为其按合同总价款二百三十万元的百分之二十主张的违约金未超过损失三十七万元的30%。李梅认为王天阳要求的违约金过高，要求法院予以调整。

　　三、判决如下：

　　1、解除王天阳与李梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;

　　2、王天阳退还李梅三万元;

　　3、驳回王天阳的其他诉讼请求;

　　4、驳回李梅的其他反诉请求。

　　四、房产律师靳双权点评

　　房产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。李梅以《北京市存量房屋买卖合同》违背其真实意思表示为由要求予以撤销之反诉请求，于法无据。虽然合同约定双方自本合同签订之日即2013年4月1日起120日内办理房屋所有权转移登记手续，但补充协议约定李梅应将剩余房款八十七万元作为资金监管于过户前一天交付给王天阳。可见，在办理房屋所有权转移登记手续之前，李梅应付清全部购房款。根据查明事实，王天阳于2013年5月2日办理了房屋抵押登记注销手续，但李梅未按约定向王天阳支付剩余购房款232万元，并于2013年8月15日明确提出要求解除合同，不继续履行合同，李梅的上述行为已构成根本违约，其应承担相应的法律责任。因此，王天阳有权拒绝交付房屋，并向李梅发出解除合同的《律师函》，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》自李梅收到《律师函》之日即2013年8月20日解除。现王天阳要求确认《北京市存量房屋买卖合同》已解除之请求，于法有据，本院予以支持。《补充协议》属《北京市存量房屋买卖合同》的补充约定，应一并予以解除。关于违约金一节，第一，在解除与李梅的房屋买卖合同后，王天阳自行将898号房屋出售给他人，在售房时机、出售对象及房屋成交价格等方面的选择均属王天阳自由处分的行为，并非李梅的根本违约行为所致，也并非李梅所能预见和控制，王天阳自行将房屋出售给他人所产生的损失与李梅的根本违约行为之间不存在直接因果关系。故王天阳主张其与李梅的房屋合同总价二百三十五万元的百分之二十未超过实际损失三十七万元的百分之三十，并据此主张四十七万元的违约金，明显过高。第二，鉴于李梅认为违约金过高，要求予以调整，本院将考虑合同的订立情况、履行程度以及李梅的过错程度等客观情况，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定李梅应承担的违约金数额为二十万元。按照约定，李梅已交纳的二十三万元可充抵其应承担的违约金，故本院将李梅交纳的二十三万元用以充抵其应承担的二十万元违约金，在这种情况下，王天阳应将剩余三万元返还给李梅。综上，王天阳要求李梅支付剩余违约金二十四万元之请求，于法无据。李梅要求王天阳全部退还已交纳款项二十三万元之反诉请求，于法无据。