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借名买卖房屋纠纷——规避住房限购政策的借名买房合法吗?

来源:未知  作者:未知  时间:2020-08-06

 一、原告诉称
  张鑫向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告将原告借被告名义购买的、登记在被告名下的位于a房屋过户至原告名下;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告张鑫与其妻子即第三人顾顾为了给儿子张亮亮创造良好生活和学习环境,遂于2011年选购a房地产开发有限公司(以下简称a公司)开发的房一套(以下简称“b房”),后于2012年7月补差价调换涉案房屋。因b房为期房、原告家庭当时名下已有两套商品房以及规避即将出现的房屋限购政策等原因,原告及第三人便与第三人的母亲即被告林美燕共同协商借被告名义购买b房,被告同意以其名义购买,并与原告在换购涉案房屋后签订《关于购买房的说明》。《购房说明》明确原告与第三人借被告名义购买涉案房屋、被告出借款项及借款不计利息等事实。
  原告的亲友邻居、同事等均在与原告及第三人的日常交往过程中知道原告与第三人借被告名义购买涉案房屋之事实。被告与a公司签订购房合同后,系原告与第三人支付的房屋总价款约727万余元,其中包括被告提供的借款(初步查证借款数额为110万左右,有待进一步核实)。涉案房屋购买后,被告以其名义办理了房屋所有权证,将涉案房屋登记在被告名下。被告趁原告与第三人夫妻关系恶化之际,伙同其丈夫、第三人将《购房说明》、购房合同等其他重要证据藏匿,并趁原告出差期间擅自更换涉案房屋房门及门锁,拒绝给原告涉案房屋钥匙,强制将原告赶出本是属于原告家庭的涉案房屋,也因此导致原告无法获取《购房说明》等重要证据,也因第三人管理家庭财产,致使原告举出证据困难。
  被告作为原告岳母违背道德、诚信及法律,拒绝将房屋过户至原告名下,企图侵吞原告之合法财产,其行为也是在毁灭原告与其女儿即第三人的幸福。因第三人也不同意主张对涉案房屋的共有产权,该案处理结果与其有利害关系,故应当作为第三人参加诉讼,明确其诉讼地位。涉案房屋是原告用辛苦劳作多年的积蓄购买,现被告拒不将房产过户至原告名下,且第三人欲通过不予主张对涉案房屋的共有产权而达到侵吞、转移财产之目的,原告为维护其合法利益不受侵害,特向贵院提起诉讼,恳请贵院支持原告之请求为盼。
  二、被告辩称
林美燕辩称,原告张鑫主张构成构成借名买房,我们查阅了关于借名买房的相关案例,结合本案事实,我们认为,“借名买房”不成立,具体阐述如下:一、通过查阅借名买房的案例,我们看到:案例认定借名买房时考虑四个方面的因素:1、双方是否签署了借名买房协议和权属确认书。2、主张借名买房的当事人是否支付全部房款或支付首付款、贷款。3、现房屋由谁实际居住,房屋物业费、水电费、燃气费等后续费用谁支付。4、房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由谁持有。结合本案事实,逐一分析上述四个因素,可以看到张鑫主张借名买房不符合任何一个因素,根本不成立。
二、根据高院司法解释,林美燕购房过程从张鑫顾顾处借用170万为债权债务关系,且该债务林美燕已经返还。《市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条第二款规定:当事人一方提供证据证明其对房屋的购买房屋确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
  三、本院查明
  本院经审理认定事实如下:林美燕与黄玉系夫妻关系,顾顾系二人所生之女。顾顾与张鑫于2006年7月25日登记结婚,2009年10月28日,顾顾与张鑫生育一子,名叫张亮亮。2011年,林美燕选购b房。诉讼中,张鑫表示购买b房屋系其与顾顾借用林美燕名义购买。林美燕及顾顾对此均不予认可。2011年1月16日,通过顾顾的银行卡(尾号xxxx),向a公司支付b房屋的定金10万元。张鑫表示,涉案房屋实际系其与顾顾购买,因此,由顾顾支付了定金。林美燕对此不予认可,林美燕表示因为当时未带银行卡,因此,借用了顾顾的银行卡付款,此笔定金已在2011年3月以现金形式还给顾顾。林美燕出示顾顾签署的《收条》,日期为2011年3月16日,内容为:2011年1月16日,顾顾代林美燕向a房地产开发商支付购房定金100000元,这笔款林美燕已返还。顾顾认可林美燕所述。张鑫对《收条》的真实性不予认可,其认为收条系2014年后补的。
  2012年7月25日,通过顾顾的银行账户(尾号xxxx)向a公司支付涉案房屋定金10.3779万元。张鑫表示涉案房屋由其与顾顾购买,因此,由顾顾支付了房屋定金。林美燕对此不予认可,林美燕表示此笔定金已在2012年底以现金的方式归还给顾顾。林美燕出示顾顾签署的《收条》,日期为2012年12月4日,内容为:2012年7月25日,顾顾代林美燕向a房地产开发商支付购房款103779元,这笔款林美燕已返还。顾顾认可林美燕所述。张鑫对《收条》的真实性不予认可,其认为收条系2014年后补的。
  2013年7月24日,a公司(出卖人)与林美燕(买受人)签订《市商品房现房买卖合同》,约定a公司将房屋出售给林美燕,房屋实测面积182.19平方米,房屋总价款6070571元。合同附件五付款方式及期限的约定,一、一次性付款,……;2、买受人已于2013年7月23日与出卖人签订了编号为xxxxx的《凯迪·尚府商品房认购书》,并支付认购金壹拾万元,此认购金于签订合同时无息冲抵首付款;3、买受人于签署本《市商品房现房买卖合同》当日,向出卖人支付全部房款共6070571元(含定金壹拾万元整);……。
  2013年8月21日,林美燕的银行账户(尾号xxxx)存入现金4万元,随后从该账户取款182117.13元,并将182117.13元存入代收地方财政性款项的银行账户,用于交纳涉案房屋买卖的契税。顾顾对此予以认可。张鑫对于资金来源有异议,其表示林美燕银行账户(尾号xxxx)在2013年5月22日存入8万元、2013年5月27日存入16万元,而顾顾银行账号(尾号xxxx)自2013年5月17日至7月5日连续取款20.7万元,因此,张鑫认为资金来源于顾顾。林美燕表示此皆为林美燕的自有款项,与顾顾无关。2013年9月12日,涉案房屋产权登记到林美燕名下。
  四、裁判结果
  2014年,张鑫曾在本院起诉林美燕及顾顾,要求确认涉案房屋产权归张鑫及顾顾所有。本院认为借名购房纠纷系合同关系,并非确权之诉,驳回了张鑫的起诉。《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》,通知规定:1、买受人家庭含夫妻双方及未成年子女,家庭成员中至少有一人具有本市户籍的,视为本市户籍居民家庭;2、住房限购时间自2011年2月17日起;3、已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《市工作居住证》的家庭,下同),限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);4、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);5、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。
张鑫虽主张双方签订有借名协议,且证人表示见到过本案各方签名的借名协议,但证人对于借名协议的陈述重合度较低,温某对于借名协议的多个细节表示说不清楚,而郑某3系张鑫的父亲,与本案存在利害关系,因此,两位证人的证言不足以认定借名协议存在的事实。本案其他证人虽陈述顾顾曾表示系借用林美燕名义购买的房屋,但此并非林美燕的表述,并且证人与张鑫存在亲属、朋友、同学关系,因此,其他证人的证言亦不足以证明张鑫、顾顾借用林美燕的名义购买房屋。
张鑫出示顾顾的短信及论坛中的跟帖,林美燕对此不予认可,原始存储短信的手机已经灭失,对于短信内容是否经过修改无法进行鉴定,且本院认为,无论顾顾表述是否借用林美燕名义购买的房屋,其均无法代表林美燕的意思表示。需要指出的是,涉案房屋的价值巨大,其归属对双方当事人的利益将产生重大影响,诉讼中,张鑫虽出示了一系列的证据,但经本院审查证据的效力,上述证据仍不足以证明借名购房的事实,因此,张鑫主张涉案房屋系其与顾顾借用林美燕名义购买,要求林美燕将涉案房屋过户张鑫名下的请求,缺乏依据,本院不予支持。
  五、律师点评
  本案中,双方争议的焦点为张鑫、顾顾是否借用林美燕的名义购买涉案房屋。对此,本院从以下几点考虑,认为张鑫主张借名购房的法律关系不能成立。第一,借名购房的理由。张鑫表示借用林美燕名义购买房屋是因为限购政策,但2011年1月16日在购买房屋时,市尚未出台限购政策,张鑫与顾顾可以用自己的名义购买房屋,没有必要借用林美燕的名义购买。第二,购房的过程。在购买涉案房屋之前,先购买了房屋,林美燕、顾顾、张鑫虽都参与了看房,但后续签订合同及换房张鑫未参与,张鑫也认可其因未参加购房过程,因此不清楚具体付款的情况。第三,购房款的支付。
  购房款是由林美燕的账户直接支付,王美玲支付购房款时除自有资金之外还使用了顾顾及张鑫的资金,但张鑫所述的部分资金在购买房屋之前就已经到达黄玉及林美燕的账户,且当时顾顾、张鑫并非因购买b号房屋而汇款至黄玉的账户,而是用于理财,因此,即便林美燕使用张鑫与顾顾的资金,但并不能以此认定系张鑫、顾顾借用林美燕名义购买房屋。第四、房屋的管理使用情况。张鑫虽表示2013年5月开始张鑫、顾顾与林美燕家庭共同使用房屋,但林美燕对此不予认可,且房屋相关缴费凭证均由林美燕持有,亦可说明涉案房屋平时由林美燕管理、使用。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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