房产交易合同——签订合同后房产被查封，合同能否履行？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告田某一诉称：2017年2月17日，原、被告经案外人某某房地产经纪有限公司介绍，签订了房屋买卖合同，被告将其所有的坐落于某某区某某小区XXX号房屋以125万元的价格卖给原告。合同签订后，原告给付中介机构中介费，评估费，给付被告定金130000元。2017年2月28日，被告向原告明确告知拒绝出售房屋。原、被告协商未果，现请求法院依法解除原、被告之间的房屋买卖合同。
 
被告辩称
被告李某二辩称：原、被告签订房屋买卖合同之后，被告积极准备履行合同。但2017年2月24日诉争房屋被某某区人民法院查封，导致被告与原告无法办理房屋的过户手续。人民法院的查封行为是被告意志以外的原因，并非被告主观不愿意出售房屋，故被告不存在违约行为，不同意给付原告所主张的违约金。因诉争合同确实无法继续履行，故被告同意解除合同，返还原告定金130000元，并适当承担原告评估费、中介费的损失。另外，在合同补充协议第七条约定“甲方同意乙方以第三人作为购房人”，该条证明原告购房不是为居住，而是为了炒房或倒卖房屋，这种行为被法律所禁止，且“第三人作为购房人”显示签订合同时购房人是不确定的，交易对象主体不明。从这方面考虑，原、被告所签订的房屋买卖合同属于无效合同。
 
二．法院查明
本案经审理认定的事实如下：被告有坐落于某某区某某小区XXX号房屋一套，建筑面积115.56平方米。2017年2月17日，原告、被告在案外人某某房地产经纪有限公司居间服务下签订房产交易合同。合同主要内容为：第一条、房产基本情况：本合同项下房产坐落于某某市某某区某某小区XXX号，房产性质私产，建筑面积115.56平方米。房产权人李某二。同时确定了房屋的其他基本情况。第二条、房产价款、相关税费及付款方式：房产成交价格为1250000元。买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金130000元，在买卖双方签订《某某市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款。除定金外的剩余房款1220000元，以银行按揭贷款方式支付。
卖方同意买方采用银行贷款方式支付房款，根据买方申请贷款的条件，由银行进行审批，买方贷款年限与金额以银行实际批复为准。买方须在2017年3月10日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的剩余房款作为首付款，买卖双方须在2017年3月10日前亲自签署《某某市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入某某市房管局指定的资金监管机构，办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2017年3月15日前办理贷款申请手续。如买方已付首付款金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金之金额的，则买方首付款金额必须相应增加，同时买方应在2日内补足差额部分房款做为首付款存入房管局指定的资金监管机构，否则视为买方违约。
在原、被告签订房产交易合同同日，原告、被告又签订补充协议，内容为：经买卖双方友好协商，就《房产交易合同》签订如下补充协议：1、买卖双方签订的《房产交易合同》中确认该房屋的实际成交价格为1250000元；2、《房产交易合同》中的房屋实际成交价格包含买方需向卖方支付的定金130000元，该款项于过户之日由买方一次性支付于卖方，交付后双方再办理过户手续，且无需资金监管。
 
三．法院判决
一、解除原告田某一与被告李某二于2017年2月17日签订的房产交易合同及补充协议；
二、由被告返还原告购房定金130000元。
 
四．律师点评
原、被告签订的房产交易合同及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认。双方均应按约履行。因被告其他民事纠纷，致使诉争房屋被法院查封导致合同不能继续履行，无法实现合同目的。原告提出解除原、被告之间房屋买卖合同，返还定金130000元，予以支持。因被告的房屋被法院查封，被告未及时采取有效措施解除查封，诉争房屋至今仍处于查封状态，造成合同不能履行，被告属违约，应承担违约责任。依双方约定，造成合同解除违约方应向对方支付房屋合同成交价的10%作为违约金。
原告主张被告赔偿，因其主张的违约金数额高于其中介费、评估费损失数额，故对原告要求被告支付违约金后再赔偿中介费、评估费损失的请求不予支持。被告仅凭补充协议第七条的约定，在无其他证据相佐证的条件下，主张原告存在炒房、倒房行为，理据不足，不予支持。本案中签订合同的双方当事人为原、被告，且原告向被告交付了定金，并在合同签订后双方又多次就解除合同事宜进行协商，通过上述双方的一系列行为可知，购房人为本案原告。故被告认为原告存在炒房、倒房行为且购房人不明确，合同应为无效的主张，不予支持。