房产拆迁与继承——拆迁分割的房产，能否作为继承房产？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
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一．基本案情
原告诉称
原告陆某六诉称：位于某某县某某镇某某街XX1号、某某路XX2号、某某路XX3号房屋是原告父亲陆某一的遗产。某某路XX3号房产，是购买的国有旧公房，在国有旧公房出售审批表上明确显示是卖给父亲陆某一的，虽然在购买房子时陆某一已死亡。但不管房款是谁交纳的，与产权没有关系，事实上购房款也是用陆某一的遗产交纳的。陆某一去世时，上述房产未进行分割，后因某某县城旧城改造，上述房产需拆迁，2009年8月至10月间，被告与某某县某某房屋拆迁服务有限公司签订了拆迁安置补偿协议。原告作为上述房产的共同共有人，依法应享有相应的拆迁权益，请求法院判决原告在被告与某某拆迁公司签订的关于某某镇某某街XX1号、某某路XX2号、某某路XX3号三处房产的拆迁安置补偿协议中享有六分之五的权益并分割，即原告分得拆迁补偿款477020元、低价位商品房156平方米。
 
被告辩称
被告陈某三辩称：原告陆某六、陆某乙不应享有继承权，因其于1999年12月10日已经明确表示放弃继承，并已经当时的村委会确认，原告陆某六、陆某乙不具备诉讼主体资格；某某街XX1号、某某路XX2号两处的房产在拆迁前已由被告重新翻建，不应当认定为原告诉状中所称的祖产。因此上述两处房屋不应当认定为是陆某一的遗产范围；某某路XX3号虽以陆某一的名义购买，但获准购买时陆某一已去世，房款是由陆某二缴纳，因此该房不属于遗产范围；某某街拆迁后，原告获得了拆迁利益，包括侨眷补偿和两处低价商品房的指标，而这些财产的利益应当属于陆某一遗产范围，被告应参与分割。
 
二．法院查明
经审理查明：韩某五与陆某一生前是夫妻关系，二人先后于1977年1月18日和1996年11月22日去世。二人生前共生有四女三子，陆某一夫妇生前一直居住在讼争房屋中。除大儿子陆某二一家外，其余子女均于1990年1月之前相继搬出另居。此后，陆某二一家三口与父亲陆某一一起共同居住生活，陆某一、陆某二相继去世后，两被告仍居住于讼争房屋内直到被拆迁。
本案讼争房产涉及4处，其基本情况及拆迁后所获得的利益分述如下：位于某某县某某镇某某街XX1号房产，于1993年10月16日领取房屋所有权证，登记产权人为陆某一，合计85.5㎡。2009年9月18日，陈某三、陆某八作为被拆迁人与某某拆迁公司签订拆迁补偿安置协议。该协议中确认被拆迁房屋建筑面积139.51平方米，合法土地使用面积140.01平方米，被拆迁人应得拆迁补偿总额为436551元。
某某镇某某路XX2号房产。该房位于某某街XX1号房西南角，是某某县人民政府在处理私房改造遗留问题时，于1981年12月28日发还给陆某一的公房1间，面积为18.5㎡。2009年8月26日，陈某三作为被拆迁人代表与某某拆迁公司签订拆迁补偿安置协议，该协议中确认合法建筑面积22.92平方米，合法土地使用面积22.92平方米，陈某三选择货币结算方式，应得拆迁补偿款165028元。
某某镇某某路XX3号房产。原是陆某一租赁的国有旧公房，原产权人为某某县房产管理所，面积为25.18㎡。陆某一生前以承租人名义提出购买申请，1996年12月5日经有关部门审批同意该房出售给承租人陆某一，此时陆某一已去世不久。1996年12月21日，陆某二按照当时确定的国有旧公房出售价向江苏省某某县房地产公司缴纳了购房款1249975元后取得该房权属。2009年8月26日，陈某三、陆某八与某某拆迁公司签订拆迁补偿安置协议，该协议中确认上述房屋合法建筑面积24.97平方米，合法土地使用面积24.97平方米，被拆迁人选择了货币结算方式，应得补偿款708448元，该款由二被告领取。
 
三．法院判决
一．某某路XX3号房产拆迁时的货币补偿款708450元归被告陈某三、陆某八所有。
二．某某镇某某路XXX号安置房归原告陆某乙所有，原告陆某乙给付两被告拆迁补偿款184576元。
三．某某镇某某路XXX号安置房归原告陆某六所有，原告陆某六给付两被告拆迁补偿款117670元。
 
四．律师点评
陆某一夫妇去世时无遗嘱，其死亡时遗留的个人合法财产应为遗产，由所有法定继承人继承。遗产分割前，除陆某四的继承人外，其他各继承人都没有表示放弃遗产继承，故其他各继承人应当按照法定继承及物权法的相关规定继承陆某一夫妇的遗产。本案的争议焦点是如何分割家庭共有财产和界定陆某一夫妇的遗产范围。
关于某某街XX1号房产。该房原产权登记面积为85.5㎡，产权人为陆某一。1994年陆某二对该房进行翻建，致签订拆迁协议时面积增加到139.51㎡。因翻建前后的房屋均已不存在，故难以准确界定翻建前后房屋的状况，本院根据房地同走的原则，以翻建前后房屋的面积来推定陆某一遗产范围较为公平合理。故翻建前的85.5㎡房产推定为陆某一夫妇的遗产，翻建后增加的54.01㎡推定为陆某一与陆某二一家的共有财产。翻建时，陆某八尚年幼，其不享有共有财产的份额，故54.01㎡的房产的共有人为陆某一和陆某二、陈某三夫妇，其中的三分之一部分，即18㎡的房产为陆某一的遗产，另三分之二部分，即36.01㎡为陆某二、陈某三夫妇共有。
关于某某路XX3号房产。该房产最初以承租人陆某一的名义提出申请，陆某一去世后，经相关部门审批同意购买，由陆某二实际缴款并取得该房，故该房产应认定为陆某二、陈某三夫妇所有较为合理。原告认为购房款系陆某一的遗产所缴，但又未能提供证据予以证明，本院实难采信。综上，本院认定，某某路XX3号房产拆迁时的货币补偿款70845元属于陈某三、陆某八所有。
关于某某路XX2号房产。该房产落实公房时的面积为18.5㎡，1994年陆某二对该房一并进行了修建，致签订拆迁协议时面积增加到22.92㎡。参照某某街XX1号房产的分配方式，某某路XX2号房产中的19.97㎡为陆某一的遗产，另2.95㎡为陆某二夫妇的财产。该房产拆迁时，由陆某乙获得补偿款并选择购买了某某镇某某路XXX号，补偿款为160508元。按当时的拆迁政策，如果选择货币补偿且放弃安置的被拆迁人按被拆迁房屋合法建筑面积给予300元∕㎡奖励，则可得货币补偿额为167384元，其中的87.13%，即587116元应为遗产，余款867232元属于两被告所有，不参与遗产分割。