一、罚则如何适用
（1）认购书分为已决条款与未决条款，已决条款不得变更，需要磋商的是未决条款与已决条款的细节部分，进行磋商但不能达成一致而导致合同未能订立的，不适用定金罚则。(2)一方无故不在约定期限进行磋商或擅自改变已决条款而导致买卖合同未能订立的，适用定金罚则。（3）出卖人在磋商期限内未取得《许可证》，或转售、、出租商品房致使买卖合同未能订立的，应当双倍返还定金。（4）因不可抗力、意外事件、政策调整致使一方有正当理由而不能磋商或者迟延磋商的，不适用定金罚则。
二、买房人怎样才能要回定金
买受人是定金交付的一方，交付定金后若对房屋状况不满意，或者家属意见出现分歧、或者不能接受出卖人拟定的格式合同，或者新政策出台导致贷款不能办理时而决定不再购房时，如何圆满地退还定金？
（1）继续与出卖人进行磋商。定金担保的是继续磋商义务，认购书中的已决条款仅是买卖合同中的小部分，未决条款与已决条款的细节部分具有很大的磋商空间，双方经过磋商后仍未未达成一致意见的，认购书解除，定金退还；如果未经磋商而径行提出不再购房，无权要求退还定金。
（2）正确认识认购书中的磋商期限。磋商期限是磋商的起始时限，而非终止时限，该时限内双方启动磋商，而不是必须达成一致意见，更不是必须订立合同。
（3）认购书中明确约定解约时间。启动磋商后经过几日可视为“达不成一致意见”？认购书可以约定：“买受人在磋商期限内与出卖人进行磋商，但双方未达成一致意见，期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除，定金退还。”超过约定时限后，买受人有权要求返还定金。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×