商品房买卖的流程是怎样的，商品房买卖要留心哪些问题

一、的流程是怎样的？

商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权予买受人，买受人支付价款的房屋买卖行为。商品房买卖是一种特殊商品的买卖，买卖标的额巨大，手续繁琐，持续时间长。购买人对商品房买卖流程的了解，有利于其在与开发商的博弈中充分维护自己的合法权益，满足自己的居住需求和实现自己的住房梦想。

各大城市的商品房买卖流程大同小异，基本流程一般为：签订《认购书》；签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》；与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》；办理预售登记；《商品房抵押贷款合同》登记备案；房屋交付；办理大确权证；办理产权过户，领房产证；办理抵押权登记；买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。

二、商品房买卖要留心哪些问题？

明辨商品房

新房子并不等于商品房。根据司法解释，商品房是由房地产企业开发的，向社会公众销售，并将房屋所有权转移给买方的再建或已竣工的房屋。这类房屋的核心要素有两个：一是必须由房地产企业开发建设，二是必须向社会公众销售。

、集资建房等政策性或福利性住房，其购买人都被严格限制在特定的范围，销售价格比商品房市场价格低。消费者在选择购房时，不能贪图便宜，要关注交易的合法性，否则会招来不必要的麻烦。

认购先查四证

四证是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。合法的商品房开发建设项目在具备四证的前提下才可开工建设，也仅在具备四证的前提下，方可领取《商品房销售(预售)许可证》，从而成为已经合法交易的商品房。

“认购协议”非“买卖合同”

认购、预订之类的协议往往较为简单，通常不被认为是“商品房买卖合同”，而仅仅是一个“预约”。由于签订认购、预订协议时，开发商的商品房建设项目往往还是“纸上谈兵”，存在一定的不确定性。所以签订这类协议时，双方都具有一定风险。

如果未经确定的商品房交易内容，因为不能归责于当事人双方的事由，在缔约时刻来到时不能达成一致的，可以解除认购，归还定金。反之，如果任何一方违背认购协议的内容，拒绝订约的，应该承担违约责任。

土地使用年限要搞清

我国的城市国有土地除了个别特殊情形外，均实行有偿、有相应使用期限的出让制度，不同性质的建设用地具有不同的最高使用年限。居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。购房人要对照约定的房屋使用功能，考量买卖合同中约定的土地使用年限的合法性。

销售公司口头承诺莫轻信

销售公司卖房时做出空头承诺，开发商也不知情，事后不予承认。还有一些分明是一个前台白脸，一个后台不照面。对此，建议购房人一是要搞清售楼人员的身份，二是最好不要轻信口头承诺。有要求、有想法，最好明明白白写进合同，对待口头承诺也要适当留一手，不妨将这些美言留在录音机里。

“得房率”要补进协议

商品房交易中，契载面积与实际交付面积有差异，是最常见的一类纠纷。法律上，处理此类纠纷的基本原则是“按约定办理。”还有一类面积差异纠纷比较特殊，现行规定并未明确涉及，那就是公摊面积大了，使用面积小了，但是建筑总面积差异不大。建议购房人将“得房率”写进补充协议，并约定相应处理办法。

买的房子被“限制”可退房

有些购房人买了房，交了首付，签了合同，但是开发商就是不给办理按揭。最后一查，原来是房子受到“限制”了，整幢楼都被开发商抵押贷款了。对于这种情况，购房人可以开发商未告知情况下出售抵押房为由，要求解除合同，退还房款及利息。建议购房人在签约之前，查一查房屋有无抵押或者受限的情况。

房子总平面图须留意

房屋建设中的规划、设计变更是常有的情况。有些是由于工程技术上的客观原因，有的是开发商的主观原因。根据有关规定，开发商应该在变更确立之日起10内，书面告知买房人。买房人在收到通知起的15日内，做出是否退房的书面答复，逾期没有答复的，视为同意接受变更。建议购房人留意《商品房买卖合同》的附件1“总平面图”和附件5“套型及分层平面位置图”（需标注尺寸）。

精装房装修标准不能模糊

针对精装修质量差，品牌与约定不符的情况，购房人可以在购房附件“装饰、装修及设备标准”中加以约定。现实中，开发商为了避免承担责任，会将“装饰、装修及设备标准”约定得非常模糊，比如经常用“高档”、“优质”、“高级”等词语。建议购房人为了避免发生此类纠纷，不妨在《商品房买卖合同》附件6中，将约定尽可能详细。

房屋渗水，注意保留证据

房屋渗水，开发商来修，时间可能已过了保修期，开发商于是不闻不问了。遇到这种情况，业主也应当注意保留每次维修的证据，以便日后维权。“最后，如果出现大规模的问题，小区业主应当组织起来，以业委会的名义去与开发商交涉，再找质检站检测，以便到法院去维权。”

物管更迭，需要重签合同

由于法律规定只有业委会组织投票才能决定更换物管，因此在小区业委会迟迟无法成立的情况下，赶走物管非常困难。虽然现在的物管系前物管改制而来，但是在法人上却不是一回事，因此新物管应当与业主重新签订，而现在新物管直接进入开始运作，法律上应当站不住脚，业主完全可以拒交物业费。