购买集资房应注意什么，购买“拍卖期房”怎样规避风险

一、购买集资房应注意什么

集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。

由于集资房的产权归企事业单位，所以集资房是企业财产的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产所有权人的资信情况。

集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于的一种。 商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 集资房在取得后可以上市交易。

集资房一般是单位为解决职工住房困难而建的房屋，由于国家取消福利分房，原则上单位还有一定补贴，因此集资房一般比商品房便宜。买集资房时应当注意土地开发是否交了土地出让金，是否有规划许可证、开工许可证、许可证，如果没有，您将办不到房产证。集资房只有在卖方个人拿到房产证后您购买才不会有大的风险，当然您还要看土地使用权等因素。

二、购买“拍卖期房”怎样规避风险

第1招标的物要有产权证

房地产在建项目作为拍卖的标的物，操作起来难度较大，一定要符合买卖或转让的条件。如“土地使用权以出让方式取得的，已经支付全部的土地使用权出让金”；“土地使用权已经依法取得产权证书”；“取得建设工程规划许可证”以及“建设工程施工许可证”；“房地产建设的开发投资总额已经完成25％”等。一般地说，在建项目需要拍卖转让的，都应向城市房地产管理部门提出申请，提交符合上述条件的证明文件，经过批准后才能进行拍卖，所以标的物的合法性还是有的。

第2招考察开发商资质

期房开发商的实力水平和信誉如何对期房的购买者来说十分重要。想买拍卖期房要了解开发商的背景、资质，该开发商都做过哪些房地产项目，销售业绩与口碑怎样，是否属于较有实力的开发企业等。毕竟，期房不同于现房，你在购买时，无法看到房子真正的面目。你只能凭预测或通过有关专家尽可能多地侧面了解开发商的有关情况，当然，直接面对开发商，在双方的接触中也能掌握一些信息，对想买拍卖期房者来说非常必要。

第3招考察工地看图纸

尽管你要买的房子现在只是一片工地，但是有心购买者还是要亲自到现场仔细勘察一番，甚至询问一下施工人员项目的施工进展情况，是否按期施工，或是因资金不足等问题正在停工。顺便考察一下项目周围的环境、交通、配套设施等情况，尤其要了解今后几年内楼盘所在地的市政规划怎样。买期房时只能通过研究沙盘、楼书、平面图、户型图等这些不太可能十分确定或完全吻合的资料进行判断。而具有稀缺性的独特房产标的物，为了保证其能够炒作的神秘感还很可能对图纸进行保密。如恒华国际的那套近千平方米的顶级豪宅，必须缴纳3万元的入围费才能看到部分图纸，拍卖公告上展示的更是很小一部分图纸。

第4招精确预测升值潜力

由于期房拍卖的先例很少，增大了买家的风险。想买这么大风险房产的买家一定要有与常人不同的洞察力、预测水平和经济实力。无论是投资还是自住，都要仔细研究其升值潜力是否会很大，除了考察地段、环境等因素，标的物是否在某些方面具有独特之处也是一个因素。比如许多项目为了彰显尊贵都在顶层做一套“楼王”，赛特旁边的东方瑞景国际公寓面积近800平方米的楼王，恒华国际公寓近千平方米的豪宅，且具有“私家游泳池”、“私密会客室”等独特的设计空间。这种稀缺独特之处，正是其可能升值并吸引买家的因素。

第5招预定心理承受价位

有专家认为，买拍卖房的竞买人在拍卖会之前，一定要通过考察上述因素后，确定一个自己的心理价位，场上既不要错失良机，更要切忌跟风冲动，拍卖过程中，始终要保证一个冷静良好的心态。只要守着事先确定的心理价位，就算成功了大半，因为这个价位是根据自己的经济承受能力精心测算的，所以如果为了一时冲动举牌超过了心理价位，超过一点，总价便可能上升很多，再加上付给拍卖公司的成交提取佣金等其他费用，高出预期总价的结果将使你后悔不已。期房拍卖也是同样道理，尽管买家可能颇具经济实力，但精明的买家更应有一个严格的心理价位极限。难怪一些富豪会请经验丰富的竞买专业人士帮助他们在场上举牌竞价。

第6招付款方式灵活点

今天的房产拍卖付款方式越来越灵活，现房拍卖与银行联手做按揭贷款的作法，给竞买人、买受人带来了更多的吸引力与更大的实惠，政策放宽、门槛降低，这也是拍卖房产开始走大众路线，为更多工薪族所青睐的主要原因。就连涉案房产也有此迹象。建亚世纪拍卖公司负责人称，他们正在与银行方面磋商买涉案拍卖房产做按揭贷款的具体操作方式，估计秋季房展会上的涉案房产拍卖会上会推出此举，这对于银行、法院、拍卖公司以及竞买人来说，都将是极大的利好。期房拍卖的付款方式也有此趋势，一次性付清如此巨大的款额能有几个人承受？当然会制约买家的购买欲望，挫伤买家的积极性。据悉，本月底将拍的恒华国际的期房豪宅将采用首付30％、银行提供七成20年贷款的方式。