一、商品房买卖中定金与订金的区别
在购买商品房的过程中，购房者与开发商未订立《商品房买卖合同》前，开发商一般会要求购房者与之签订《房屋认购书》并按房款的一定比例向其交纳”订金”或”定金”。但是，”订金”和”定金”的法律意义是决然不同的。
定金依法律性质不同可以有多种分类，—是立约定金，指为保证正式签订合同而交付的定金；二是证约定金，指为证明合同的成立而交付的定余；三为成约定金，指以定金的交付作为合同成立或生效要件的定金；四是解约定金，指作为保留解除权的定金；五为违约定金，指作为合同履行担保的定金。定金在《担保法》上是债的一种担保方式，在《合同法》上是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，具有担保合同履行的性质。
一般情况下，订金视作预付款。出现违约事项时，也不能适用订金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。《商品房销售管理办法》第22条第二款规定：房地产开发企在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受方返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
二、商品房买卖定金纠纷如何处理
认购书中的定金，实际上具有立约定金和违约定金的双重功能。
（一）如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还；如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。
（二）如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约方履约金。如果买方违约的，定金不予返还；如果卖方违约的，应双倍返还定金。
（三）如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用不予返还或者双倍返还。
（四）如果由于卖方本身不具备房屋销售（预售）条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。
（五）如果由厂卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。
（六）如果双方都不存在上述第—项的违约行为，仅对销售（预售）合同及补充协议内容难以达成—致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
以上是对商品房买卖中定金与订金有什么区别，如何解决定金纠纷的问题，这里提醒即将买房的朋友，在签订认购书时一定要辨别“定金”与“订金”，仔细阅读其中内容。如果您已经陷入定金纠纷，不知如何维权，可以咨询专业的房产律师，在他的帮助下维护自己的利益。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×