什么是商品房认购书，签订商品房认购书有什么法律后果

一、什么是商品房认购书？

商品房认购书就是指购房者和开发商在签订合同或合同之前签订的文书，主要是确认购房者在将来某个时间与开发商进行进一步洽谈、签订购房合同的预约。商品房认购书的内容有详有略，通常内容是：购房者向开发商交纳一额的预约款，享有在某个时间段内购买开发商某处房屋的权利；购房者如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。绝大多数的商品房认购书还约定，开发商有权扣留购房者所交纳的预约款作为违约金：

这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。其使用的名称也很不一，如称为认购合同、预订合同、预订书、确认书等。这些都造成了商品房认购书在现实中出现的纠纷很多。特别是有些开发商把签订认购协议作为签订购房合同的前提，利用商品房认购书设定“强盗条款”，套取购房者的定金，让很多购房者落入陷阱

二、商品房认购书的法律后果？

商品房认购书在法律性质上是一种预约合同，就是对将来要做的事进行预约，也就是约定将来订立正式购房合同。与预约相对应的是本约，也就是购房合同。

预约--商品房认购书

本约--商品房买卖合同

商品房认购书与正式购房合同之间具有联系，但是又具有独立效力。这个效力就是它的约定内容。商品房认购书的内容不是就有关的具体内容做出约定，而是对于进一步就房屋买卖进行磋商并达成协议这件事做出约定，所以商品房认购书不能直接要求开发商必须交房或购房者必须买房交钱。

那么购房人在签订商品房认购书后，是否一定要买这里的房子呢？或者如果不买，定金就不退了呢？关键在于合同是怎么约定的？是预约当事人必须签订购房合同呢？还是仅仅就购房合同的进一步磋商？也就是说，购房者的义务是必须将来签订购房合同，还是只要进行了合同的磋商就算履行了商品房认购书的义务。

在实践中，很多商品房认购书都规定：购房者应当在约定的时间与开发商签订购房合同，如果没有在规定的时间内签订合同，开发商有权解除合同并且不退已经交纳的认购款。这样看来，似乎商品房认购书的义务就是签订购房合同了。商品房认购书签订后，只要购房者按时支付了预约款，开发商就有义务保留看好的房子，并按照商品房认购书约定的义务与购房者进一步磋商。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部内容。因此，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是购房者，都不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书已经约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。也就是说，根据商品房认购书只能要求对方诚信地谈判、订立本约。反过来，如果当事人已经就达成本合同尽了诚信谈判的义务而合同最终没有达成，也不承担任何责任。所以，商品房认购书的效力主要体现在如何双方能够进一步就达成购房合同而进行诚信磋商。在这一过程中开发商应当充分披露可能影响订立购房合同的信息，除非出现足以影响合同达成或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信，继续进行谈判。

如果把商品房认购书的义务约定为必须在将来签订购房合同，就会造成开发商利用商品房认购书压迫购房者的情况。比如开发商先诱使对方签订商品房认购书，收取定金，然后抛出不合理的交易条件迫使对方接受。购房者此时就会面临非常不利的两难：要么丧失定金，要么被迫与开发商签订违心合同。即使开发商没有提出不合理的交易条件，在签订商品房认购书到签订正式购房合同之间客观环境可能已经发生变化，如果一定要求认购人必须签署正式买卖合同，等于剥夺了当事人充分协商的自由。通过上面，我们可以总结商品房认购书的主要效力在于：

1.约束开发商在一定时间内保留购房者选中的目标房。

2.约束购房者不能随便放弃交易，必须与开发商诚信地谈判正式的购房合同。

3.在商品房认购书中已经约定的事项，除非对方也同意变更，将成为将来正式购房合同的条款，也就是不能作为将来的正式购房合同无法达成的理由。

这种约束一般是以定金作为保证的，所以商品房认购书也被称为定金合同。在实践中，商品房认购书中最普遍的纠纷都是围绕定金产生的。而又不会使自己陷入被动，等等。