商品房交付的条件有哪些，房屋交付条件是什么？

商品房交付的条件是什么，开发商应了解房屋交付条件：

开发商交付房屋应具备的条件，又分为法律法规规定的交付条件和合同双方约定的交付条件。开发商交付房屋应具备的条件包括上述两个方面，即：开发商在房屋交付时应按照约定发出交付通知，出具必备的文件、能源及配套设施齐备等内容。

⒈开发商应及时按照合同约定发出交付通知(一般为书面通知)。

合同通常约定开发商应在某年某月某日前交付房屋，并在交付前通知买受人，因此开发商在交房前一般会向买受人发出书面通知，并安排一定的期限请买受人前来办理入住手续(交付)，书面通知书的发放方式一般按照合同的约定，合同没有约定的，一般采用挂号或者特快专递的方式。要注意的是买受人一定要在合同中注明自己的准确联系方法和通讯地点，地址变更一定正式书面通知出卖人，以免出卖人按照旧地址发出通知无法送达，这种情况，责任是要买受人自己来承担的。

⒉开发商交付房屋时应出具的几个重要文件

以北京市为例，开发商在交付房屋时应出示以下文件：《北京市建设工程竣工备案表》，《房屋土地测绘技术报告书》(实测面积数据)，《室内环境检测报告》，《住宅质量书》与《住宅使用说明书》。

⑴《北京市建设工程竣工验收备案表》

相关规定。根据国家颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”

备案表的形成。备案表是由北京市建设工程质量监督总站定制的统一格式，由建设单位(开发商)、勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位和监督部门(一般为北京市建设工程质量监督总站)等六家单位在工程完工具备验收条件后联合进行工程竣工验收。验收合格的，由建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位分别出具同意竣工验收意见(因此也称为四方联合验收)，开发商报送北京市建设委员会备案，北京市建设委员会收齐文件审阅合格后加盖北京市建设委员会工程竣工验收备案专用章。

备案表的性质。备案表是建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、在监督部门的监督下进行竣工验收、并经北京市建设委员会审阅合格后给予备案的，因此，可以视为房屋的产品合格证。备案表对开发商有着严格的约束作用。只要将项目送交主管部门备案，开发商就必须对楼盘负责。

审阅备案表要点。首先，要验看该表的原件并索取复印件，并须将复印件和原件核对无误。其次，要验查该备案表的签署单位是否都已签章确认，尤其要查看是否已经加盖北京市建设委员会工程竣工验收备案专用章;第三，按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，不能缺少任何一项，因此验房时不能只看开发商有没有这张备案表，同时一定要仔细查看各个分项是不是均已备案，例如消防设施、二次供水设施的卫生许可等。

⑵《房屋土地测绘技术报告书》

目前很多商品房采用的是预售形式，买卖双方在签订买卖合同时房屋尚未实际建成，合同中载明的仅是测绘单位根据房屋的设计图纸预测的结果，房屋建成后，实际面积与预测面积有一些误差也是正常的，这也是买卖双方在合同中约定面积误差范围的原因。由于实测面积涉及到房款结算，是合同双方都很关注的环节，开发商必须在房屋交付时向买受人提交房屋实测面积数据。

测绘报该书的形成。竣工验收合格后开发商应委托具备测绘资质的测绘所(队)对房屋面积测绘，出具《房屋土地测绘技术报告书》。

主要内容。一般来说应包括测绘单位的作业声明、作业说明、房屋建筑面积总表等内容，并附有共有共用建筑面积分摊说明。

审阅要点。首先要看测绘单位是否具备测绘资质，出具的测绘报告是否有保留意见，共有共用建筑面积分摊说明是否与商品房买卖合同的约定一致，如果有变更是否已经按照合同的约定通知买受人;相同户型的房屋面积是否一致，如果不一致是否有合理的原因。

⑶《室内环境检测报告》

室内环境检测的目的主要是确定房屋内空气中有害气体是否超标，有害气体超标的原因在于建筑材料不符合国家规定的环保标准，例如氨气超标就是因为北方地区冬季施工浇筑混凝土时需要添加外加剂造成的，最早使用的外加剂普遍含有尿素，后来淘汰了，但也有一些施工单位出于经济利益考虑，违反国家规定继续使用，造成氨气超标。至于甲醛、苯的超标一般是因为在装修时使用了不符合环保标准的材料所导致的。

建设部制定的《关于加强建筑工程室内环境质量管理若干意见》规定：建筑工程竣工时，建筑单位要按照《民用建筑工程市内环境污染控制规范》要求对室内环境质量检查验收，委托经考核认可的检测机构对建筑工程室内氡、甲醛、苯、氨、总会发有机化合物(TVOC)的含量指标进行检测。建筑工程室内环境有害物质含量指标不符合规范规定的，不得投入使用。北京市建设委员会《关于贯彻建设部〈关于加强建筑工程室内环境质量管理的若干意见〉的通知》(京建质[2002]197号)规定2002年1月1日以后开工的新建、改建和扩建工程，工程完工后建设单位应组织工程室内环境质量验收，验收合格后再投入使用。2002年7月1日以后开工的所有民用建筑工程完工后，建设单位必须组织对室内环境进行验收，并委托经市建委等有关部门考核认可的检测机构对建筑工程室内环境进行检测，依据规范检测不合格的，不得竣工验收，应及时查找原因并采取措施进行处理，并依据有关规定进行再次检测，直至符合要求后方可进行竣工验收和办理竣工验收备案手续。

《室内环境检测报告》的形成。按照建设部和北京建委的有关规定，商品房建设完成后必须进行室内环境检测，检测合格的才可以办理竣工验收备案。因此，开发商在商品房竣工验收后必须委托具备相关资质的检测单位按照上述规定对房屋室内环境进行检测。

《室内环境检测报告》的内容。按照国家标准《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的规定一般应检测空气中的甲醛、苯、氨、氡的含量;其中各项指标分别为：

氡(Bq/m3)≤200，苯(mg/m3)≤0.09，氨(mg/m3)≤0.2，

游离甲醛(mg/m3)≤0.08，TVOC(mg/m3)≤0.5

审阅《室内环境检测报告》要点。要查看：检测单位是否具备检测资质，出具的检测报告是否有保留意见，检测方法是否符合有关规定。

⑷《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》

《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。

《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。是房地产开发企业对销售的商品房住宅承担质量保证责任的法律文件，房地厂开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。商品住宅出售后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

《住宅质量保证书》应包括的内容：工程质量监督部门核验的质量等级;地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;正常使用情况下个部位、部件保修内容与保修期;用户报修的单位，答复和处理的实现。

《住宅使用说明书》应当对住宅结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。开发商在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示，因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成的质量问题，开发商不承担保修责任，因住户使用不当或擅自改动结构，造成受损或其他用户损失的，由责任人承担责任。

《住宅使用说明书》一般包含的内容：开发单位、设计单位、施工单位、监理单位;结构类型;装修、装饰注意事项;上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置说明;有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;门、窗类型，使用注意事项;配电负荷;承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;其他需要说明的问题。

开发商交付使用时水电必须同时开通，在实际中如由于市政设施薄弱，存在着交付时提供临时电的情况，但临时点如不影响买受人使用，并可在交付后的一定期限内接通正式电的，也可以认为具备通电条件;使用水泵的要有卫生部门的《卫生许可证》;天然气一般约定要入住率达到70%是通气，但在此前开发商应提供替代条件供买受人使用;电视、网络、电话应具备接驳条件;配备一定数量的车位。