哪些房屋不能购买，购买商品房需要注意哪些问题？

一、哪些房屋不能购买？

购买房屋时最重要的文件无疑就是房屋的产权证和土地证，若您购买了下列房屋，很有可能无法获得相应的权证：

（一）联合开发房。由有钱无地的房地产开发商出钱，有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产，建成后，开发商一般是将自己分得的那部分房产面向社会出售，但按国家规定，这类房是不得作为商品房出售的，如若贪图低价便宜而购入，往往会在今后遇到房地产权证方面始料不及的麻烦；

（二）公益联建房。由地方政府或本系统本单位组织领导，市民自愿参加组成的住房“合作社”，为解决“社员”住房困难而进行的合作建房项目，当新建房子有一定剩余时，而向社会出售。由于这类房屋具有公益性质，享有不少优惠，所以按国家政策规定，也不能作为商品房出售，一旦购买，日后难以进入三级市场；

（三）集资合建房。房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发，或小城镇建设等为名，利用村集体的土地在城郊进行房地产开发。此类房大都没有办理土地出让手续，也未办理土地征用手续，因此，如果购买这类集资合资的房屋，按国家有关规定，这类房屋买卖行为是无效的；

（四）集资联建房。一些企事业单位利用自身闲置的土地与外单位集体和个人或本单位职工的资金集资开发的房地产项目。由于土地来源主要是企业通过减免地价，或行政划拨式取得的非赢利性土地。根据国家有关政策，此类房不能作为商品房向社会出售，一旦购买缺乏保证；

（五）非法开发房。未经批准，不具有房地产开发资格的单位，通过非正常渠道谋得土地而进行的房产开发，由于其没有房地产开发资格，因而也就无法办理土地征用手续，没交纳土地出让金，如果购买风险极大；

（六）限制权利房。司法机关和行政机关已依法裁定、查封或以其他形式限制房地产权利的房屋。购房者贪图便宜，采用私下交易的方式买房，由于不可能掌握卖方真实情况，结果往往是上当后叫苦不迭。

二、购买商品房需要注意哪些问题？

（一）购房者需要审核以下材料：

1、审查房地产开发企业的开发资质

2、审查房地产开发企业的经营范围

3、审查五证：

（1）国有土地证书；

（2）建设用地规划许可证；

（3）建设工程规划许可证书；

（4）开工许可证；

（5）商品房预售许可证书。

（二）慎签认购书

大多数开发商是以签订认购书为一促销手段。买房者在签订认购书时需分清出定金与订金的区别。《合同法》与《担保法》规定定金的数额不得超过合同总价款的百分之二十，当事人履行债务后定金应该抵作价款或收回，给付定金的一方不履行债务不履行债务无权收回定金，收受定金的一方不履行债务应该双倍返还定金。关于订金只是一种预付款的性质。如果商品房买卖合同没有签订，按照法律规定订金应该退还。

因此在约定定金或约定订金不与返还的情况下购房者有可能处于不立的状态，如果发现所选的商品房不满意或认为商品房买卖合同条款不平等时，要么接受开发商的不平等条约，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》接受定金或订金不返还的违约处罚条款。因此，提醒购房者慎签《房屋认购协议书》。注意定金或订金的区别并审查有无其他约定；

（三）填写《商品房买卖合同》文本空白处的应该注意事项：

1、关于合同双方当事人的空白事项应该填写完整，清楚，如果出卖方有委托代理机构或买受人有代理人也应该填写清楚并有授权委托书。如果是父母或监护人代理未成年人签订合同那么应该有经过公证的该代理人是未成年人的证明文件；

2、合同中关于应该填写的相关许可证书即国有土地证书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证书，开工许可证，商品房预售许可证书等内容，上述五证应该与原来审查的证书的内容时间文号相一致。

（四）应该弄清建筑面积、使用面积、套内建筑面积的概念以及相互关系；

（五）出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺中，除了水、电、暖、气在入住 时正常开通外，其他的电话、燃气、网络、等如有可能也可以写明；

（六）应该认真仔细审查合同的附件部分。

上文就是关于哪些房屋不能购买，购买商品房需要注意哪些问题的介绍。购买房产对于绝大多数中国人而言，都是关系到一辈子的大事，尤其在房价高企的当下，买一套心仪的房产完成置业的梦想往往使一个家庭投入了所有的积蓄，但是若迷信能买到低价的房屋而忽略了其中的风险，是所有人都不愿意看到的。因此，在购房过程中，建议您最好还是聘请一位专业的房产律师，让他们用专业知识找出交易中的陷阱，助您完成购房置业的梦想。