商品房买卖要注意哪些问题，房屋买卖要注意什么？
商品房作为买卖的标的，特殊性表现在：价值大、交易期长、法律关系复杂等。房屋买卖中必然会涉及合同的签署、合同条款的分析、房地产政策法规的了解等，那么商品房买卖要注意哪些问题？具体来说：
一、要注意买卖合同的主体是否合格
（一）卖方主体问题。商品房销售分为商品房现售和商品房预售，现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。可见，商品房销售主体只能是依法设立、具有企业法人资格的经济实体房地产。
（二）买方主体问题。购买人应是18周岁以上具有完全民事行为能力、可以独立进行民事活动的自然人，也可以是依法成立的法人或其他组织。10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，但就购买商品房而言，应由其法定代理人代理或征得其法定代理人的同意。不满10周岁的人购买商品房，应由其法定代理人代理。
二、商品房销售要符合一定的条件
（一）商品房预售实现许可证制度。开发企业进行商品房预售应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。商品房预售应满足下列条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
（二）商品房现售应当符合下列条件：
1、现售商品房的开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证。
4、已通过竣工验收。
5、拆迁安置已落实。
6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用的条件或者已确定施工进度和交付日期。
7、物业管理方案已落实。
另外关于销售证件的审查。有些开发商由于资金的原因，只按一定比例交纳了土地出让金，因而领取的是临时国有土地使用证，因而在其领取的商品房预售许可证的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，作为买受人要着重审查您要购买的房屋是否包括在预售范围内。决不要认为开发商有了预售许可证，所有的房产都是合法销售。这是许多买受人容易忽视的环节。
此外还要注意，在签订购房合同之前签订的认购书是开发商与购房人双方为实现各自的利益目的，对开发商将要预售的商品房达成的一个认购意向协议。对其中定金的约定一定要看清楚，否则可能会造成购房者利益的损失。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×